湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0981民初1196号
原告：王丹，女
委托代理人：王伟，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为代为提起诉讼、放弃、变更、增加诉讼请求，参与调解，代收法律文书。
被告：钟敏，女
委托代理人：符建洪，沅江市法律援助中心律师，代理权限为一般诉讼代理。
原告王丹与被告钟敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告王丹及其委托代理人王伟、被告钟敏及其委托代理人符建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王丹向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告钟敏于2015年5月15日签订的门面租赁协议书；2、请求法院判令被告钟敏退还原告租金15149元；3、请求判令被告钟敏赔偿原告装修损失4万元，并承担违约责任2万元；4、由被告钟敏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月20日，原告与案外人黄卫红达成门面转让协议，案外人黄卫红将所承租的被告钟敏的门面转租给原告继���经营，原告支付4万元门面装修费和剩余租期的租金给案外人黄卫红。案外人黄卫红与被告钟敏的租赁合同到期后，2016年3月6日，原告又与被告钟敏签订了一份《门面租赁协议书》，协议约定：原告承租被告钟敏的门面，租赁时间为2016年2月22日至2017年2月21日止，租金为22000元。此合同双方须共同遵守，如有一方违约，违约方需支付违约金2万元。
原告所承租的门面从2015年12月开始出现楼板漏水现象，原告在与被告钟敏签订租赁合同之时，原告就提出门面楼板漏水的问题，被告钟敏承诺再不会漏水了，因此原告才继续租赁门面。但从2016年4月开始，门面楼板又出现漏水，原告多次找被告要求解决漏水问题，但被告都不予理睬，称要原告自己解决。由于漏水严重，导致门面装修损坏，货物也被打湿，门面由于漏水发霉，门面里面出现很大的气味，服装店面已无法经营，原告只好于2016年6月14日将门面关闭。综上，原告与被告钟敏租赁合同关系成立，被告钟敏作为出租方，对租赁物负有维修义务，有义务保证门面的正常使用。由于楼板漏水导致原告的服装店无法经营，所造成的损失应由被告钟敏承担，故诉至法院。
被告钟敏辩称，原、被告双方达成的门面租赁协议事实属实，被告对原告与案外人黄卫红的门面转让协议及支付门面装修费的事实不清楚，在上一期的租赁合同中，我们只认可黄卫红系承租人和及时收到租金的事实，黄卫红与原告达成的协议，我们不承担责任。即使原、被告合同终止，原告也应当承担占用该房屋期间的所有租金，至今为止原告一直未向被告交付房屋，同时原告有效使用该房屋，没有将房屋清空，原告应当向被告支付占用及使用该房屋的租金；被告不承担原告装修损失及违约责任，根据租赁合同，所租房屋是否需要装修应当经得被告同意，被告自始至终未同意原告装修和支付装修费的行为，被告不存在违约行为，也不存在终止合同的损失，被告请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举证据3、被告所举证据，本院予以确认并在卷佐证。原告所举证据4与法院实地调查后所拍的三张照片相互印证，具有合法性、客观性、关联性，其证明效力予以认定；原告所举证据1、2与本案没有关联性，其证明效力不予认可。根据采信的证据和庭审调查，查明事实如下：2015年5月15日，黄卫红与被告钟敏签订了门面租赁协议书，承租被告钟敏坐落于沅江市商贸街的门面一间，租赁期从2015年2月22日至2016年2月21日。2015年10月20日，原告王丹与黄卫红达成门面转让协议，黄卫红将其承租被告钟敏的门面转租给原告，原告王丹向黄卫红支付了门面装修转让费4万元。2016年3月6日，原告王丹与被告钟敏签订了《门面租赁协议书》，原告王丹承租被告钟敏的门面一间，租赁时间为2016年2月22日至2017年2月21日止，租金为22000元，租金已由被告钟敏全部收取。协议书第6条约定：此合同双方须共同遵守，如有一方违约，违约方须支付违约金2万元。在租赁期内，由于租赁房屋楼板漏水导致原告钟敏的服装店无法正常经营，发生纠纷。
本院认为,原、被告签订的房屋租赁协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告钟敏作为出租人应确保出租的经营场地在租赁期间符合约定的用途，现诉争经营场地因房屋渗水不能正常使用，导致合同目的不能实现，故对原告提出的解除租赁合同的诉求依法予以支持。对于原告提出的要求被告退还2016年6月14日至2017年2月21日的租金15149元的诉求，因原告王丹未举证证明其于2016年6月14日关闭经营门店后，向被告钟敏履行了相关的告知义务，故对该项诉求部分予以支持。因原告王丹未举证证明其就租赁物渗水问题向被告钟敏履行了告知义务，而被告钟敏怠于行使维修义务，存在违约的事实，故对原告要求被告钟敏承担违约责任2万元的诉求，本院不予支持。由于原、被告在合同中对于装修行为及费用的承担作了明确规定，原告王丹对门面进行装修需取得被告同意后进行，且原告主张的4万元装修损失系原告在转租诉争门面时支付给案外人黄卫红的，故对原告主张的该损失依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十六条、第二百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，
判决如下：解除原告王丹与被告钟敏于2016年3月6日所签订门面租赁协议书,合同终止履行;由被告钟敏返还原告王丹2016年7月22日至2017年2月22日的租金12833元；驳回原告王丹的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费589元，由原告王丹负担529元，由被告钟敏负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者��表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 杨玲
二〇一六年十月十二日代理
书记员 夏双附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 来源：