徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0302民初3033号原告江苏某某物业管理有限公司。法定代表人梁某。委托代理人陈某。被告丛继某。委托代理人丛某（丛继某之子）。
原告江苏某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）诉被告丛继某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，依法由
审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告某某物业的委托代理人陈某、被告丛继某的委托代理人丛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业诉称：原告与某某业主委员会签订《物业服务委托合同》，该合同约定物业服务费按建筑面积商业用房2元/㎡/月，商住房1.2元/㎡/月，生活垃圾处置费48元/年/户。原告按约履行了义务，被告至今未履行给付物业服务等费用。经原告多次催要，被告仍拒不给付。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、被告丛继某支付拖欠原告的物业服务费4064元；2、滞纳金4962元；3、诉讼费由被告承担。
被告丛继某辩称，涉案房屋是丛继某的，物业费是否从2014年5月25日开始就没有交了我不清楚。涉案房屋是商住房。2014年5月期间这个房子当时是租出去的，租户搬家的时候称将物业费缴纳清了，租户是2015年7月份走的，如果租户没交清，物业是不会让租户走的。在2015年7月后我就搬进涉案房屋住了，我不缴纳物业费的理由同丛某案件。所谓合同的签订主体翟小某，当时是街道指定的业主委员会主任，不是我们选举的，任期也是到2013年8月份，2013年8月份以后他就不再是业委会主任了。业主委员会的公章当时在翟小某手里，原告和翟小某有不同寻常的关系，原告在服务期间，对翟小某各项服务都是减免的，所以换取了后期原告与翟小某签订的合同。业主也产生过疑问，让原告公示收支，包括广告，但是原告从未公示过收支情况，主体不合法。服务合同应在2013年8月份终止。且原告收广告费应都是业主的。综上，请求依法判决。
经审理查明：2012年9月2日，原告（乙方）与某某业主委员会（甲方）签订了《某某物业服务合同》，约定由原告为某某提供物业管理服务，其中合同中约定合同中约定原告提供物业管理服务事项的内容包括物业管理区域内的日常环境卫生的管理以及物业装饰装修安全性能、垃圾清运等管理服务。物业服务费用的收费标准：商业用房2元/月．平方米、商住两用房1.2元/月．平方米；代收代缴费用中生活垃圾处置费48元/年/户、装修垃圾处置费1元/平方米（建筑面积）。逾期未能足额缴纳物业服务费用的，乙方有权要求其限期补缴并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金。合同期限自2012年5月25日起至2015年5月24日止。该合同还约定了其他事项。2016年1月29日，原告（乙方）与某某业主委员会（甲方）签订了《某某物业服务合同》，约定由原告为某某提供物业管理服务，其中合同中约定原告提供物业管理服务事项的内容包括物业管理区域内的日常环境卫生的管理以及物业装饰装修安全性能、垃圾清运等管理服务。物业服务费用的收费标准：商业用房2元/月．平方米、商住两用房1.2元/月．平方米；代收代缴费用中生活垃圾处置费48元/年/户、装修垃圾处置费1元/平方米（建筑面积）。逾期未能足额缴纳物业服务费用的，乙方有权要求其限期补缴并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金。合同期限自2015年5月25日起至2018年5月24日止。该合同还约定了其他事项。另查明，被告丛继某系某某A座801室的业主，房屋建筑面积103.3平方米。原告陈述，2014年5月25日至2016年5月24日，被告未交纳物业服务费。以上事实有原告提供的某某物业服务合同两份及当事人陈述在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为：根据相关法律规定，原告与业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。
被告辩称合同的签订主体某某业主委员会的负责人翟小某，任职期限至2013年8月，物业服务合同已于2013年8月终止，但并未提供证据予以证明，本院依法不予采信。原告按照合同的约定履行了自己物业服务的义务，被告应当按照合同的约定按时交纳物业服务费用。
被告辩称广告费应归业主所有，但其并未提供证据证明原告与业主委员会或者业主有该约定，且即使有此约定，亦不能成为少交或不交物业服务费的理由，故本院对该辩称依法不予采信。关于原告主张的物业服务费问题。依据2012年、2016年两份物业服务合同之约定，商业用房2元/月/平方米、商住两用房1.2元/月/平方米。1、原告要求2014年5月25日至2015年5月24日期间的物业服务费按照商业用房2元/月/平方米的标准计算，但原告并未提供证据证明涉案房屋的用途系商业用房，故本院按照商住两用房1.2元/月/平方米的标准计算物业服务费，经计算，本院支持上述期间的物业服务费为1487.5元（1.2元/月/平方米*12个月*103.3平方米）；2、原告要求2015年5月25日至2016年5月24日期间的物业服务费按照商住两用房1.2元/月/平方米的标准计算物业服务费不违反法律规定，本院依法予以支持。经计算，本院支持上述期间的物业服务费为1487.5元（1.2元/月/平方米*12个月*103.3平方米）。综上，本院支持原告物业服务费共计2975元。关于原告主张的2年垃圾处置费96元（48元/年/户*2年）问题。根据原告提供的两份物业服务合同，明确约定原告提供的物业服务中包括物业管理区域内的日常环境卫生的管理以及物业装饰装修安全性能、垃圾清运等管理服务，所谓的垃圾清运处置费应包含在物业服务费之中，原告称代收垃圾处置费，经本院审查，现主张垃圾处置费无法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金问题。原告提供的两份某某物业服务合同均明确约定了违约金，被告未按约支付原告物业服务费用，应当按照合同约定向原告支付违约金。鉴于合同上约定的每日千分之三的违约金标准过高，现本院酌定参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金。关于2014年5月25日至2015年5月24日期间未缴纳物业服务费产生的违约金为116元（以1487.5元为本金，自2015年5月25日起至2016年5月24日止，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；关于2015年5月25日至2016年5月24日期间未缴纳物业服务费所产生的违约金问题，因原告请求计算违约金至2016年5月24日，但该期间被告未交纳物业服务费并未导致原告有损失，故原告的该项请求本院依法不予支持。故本院支持原告违约金合计为116元。综上，本院依法支持原告物业服务费2975元、违约金116元，合计3091元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：被告丛继某于本判决生效之日起七日内向原告江苏某某物业管理有限公司一次性支付物业服务费、违约金3091元。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由原告负担16元，被告丛继某负担9元（与上述款项一并交付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。
审 判 员 王某某
二〇一六年十月十二日见习
书记员 刘某某 微信公众号“”