西安铁路运输法院行 政 裁 定 书（2016）陕7102行初250号原告闵剑锋，男，1971年7月7日出生。委托代理人闵保善，男，1964年12月24日出生。被告户县房地产管理所。住所地户县东大街*号。法定代表人朱永红，所长。委托代理人辛成立，副所长。委托代理人刘顺会，陕西沣京律师事务所律师。第三人李玉杰，女，1974年1月1日出生。委托代理人杨东峰，陕西迎旭律师事务所律师。
原告闵剑锋不服被告户县房地产管理所（以下简称“户县房管所”）房屋登记一案，于2016年4月21日向本院提起诉讼。本院于2016年4月21日立案受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭公开开庭审理了本案。原告闵剑锋及委托代理人闵保善，被告户县房管所之委托代理人辛成立、刘顺会，第三人李玉杰均及其委托代理人杨东峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闵剑锋诉称，其于2008年6月10日与西安华威房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了华威房地产开发公司的1048、1049、1050号三套单元房，当即付清了房款，且于同年6月11日在被告方登记备案。不想2009年8月12日，被告方接受了李玉杰与原告同栋的1048、1049、1050号房屋权属备案申请，于同年8月13日为李玉杰办理了该房屋的权属证书。被告的行为侵害了原告的利益，现原告诉至法院请求：1、撤销被告的备案合同户财产富字0946号；2、诉讼费由被告承担。原告闵剑锋当庭提交了如下证据：1、2016年4月12日户县房地产管理所的《情况说明》一份，证明本案涉案房产原告备案登记在先，第三人备案登记在后，登记机关审查不严。2、2016年3月29日户县房地产管理所向户县人民法院出具的证明一份，证明登记机关的登记行为不严格。3、2016年4月19日户县房地产管理所出具的《证明》一份。证明登记簿上的编号和房屋权属证书一致。4、《商品房买卖合同》（合同登记号户财富字0774号、0946号）两份及原告缴纳房款收据。证明原告与华威房地产开发公司房屋买卖及先于第三人备案登记的事实。
被告户县房管所辩称，一、原告与华威房地产开发公司于2008年6月10日签订《房屋买卖合同》一份，原告购买财富中心一层1048/、1049、1050号商铺，建筑面积共45.9平方米，其中套内面积25.86平方米。合同编号为CF0787，合同登记号户财富字0774号。该合同于2008年6月11号在房屋登记机构做了商品房销（预）售合同登记。
二、第三人李玉杰于2009年8月7日与西安华威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由李玉杰购买财富中心一层1046—1050号商铺，建筑面积共76.52平方米，其中套内建筑面积43.8平方米。由于该合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中对所购房号使用了概括性的“1046#—1050#房”，加之当时备案登记没有联网，全系纸质材料，房屋登记机构工作人员审查不严，对该合同于2009年8月12日作了商品房销（预）售合同登记，后第三人李玉杰于2009年8月13日提出房屋权属登记申请，房屋登记机构又于2009年8月13日给予登记并颁发了房产证。
三、闵剑锋、李玉杰二人与西安华威房地产开发有限公司签的两份《商品房买卖合同》中，由于存在房号包含关系，2016年双方因收取房租发生纠纷，形成今天的诉讼。
四、原告现诉讼要求“撤销被告备案合同户财富字第0946号”已无现实意义，因为第三人李玉杰已经办理了房产证，故被告应作为利害关系人通过诉讼先撤销户县人民政府颁发的房产证，再通过诉讼解决双方的产权归属问题。请求法院依法判决，保护相关当事人的合法权益。被告户县房管所在法定期限内提交了以下证据:1、闵剑锋与西安华威房地产开发公司2008年6月10日签订的《商品房买卖合同》。证明目的：该合同于2008年6月11日已作商品房销（预）售合同登记。2、李玉杰与西安华威房地产开发有限公司2009年8月7号签订《商品房买卖合同》。证明目的：该合同于2009年8月12日已作商品房销（预）售合同登记。3、房屋产权登记材料一份。证明经李玉杰申请，财富中心一层1046#——1050#商铺已于2009年8月18日登记并颁发房产证书。第三人李玉杰述称，原告的起诉超过期限，应当驳回；房屋销售合同备案行为对原告的权利义务不产生实际影响，起诉备案行为应当驳回；原告和被告的争议，收房屋登记行政案件的约束，提起本案诉讼无意义；合同备案行为，不存在撤销内容，要求撤销应当驳回；合同备案时房地产开发商义务，不是购房人义务，本案还应追加开发商为第三人参加诉讼；原告同第三人的购房合同均没有备案。第三人李玉杰在法定期限内向本院提交以下证据：1、房产证。2、西安铁路运输中院判决书。证明本案所争议的房产第三人享有合法的所有权。经庭审质证，原告对被告户县房管所提交本院的证据无异议；原告对第三人提交本院的证据的质证意见为：证据1和本案不具有关联性，证据2表示认可；被告对原告提交本院的证据无异议；被告对第三人提交本院证据无异议；第三人对原告提交本院证据的证据认可其真实性，但不认可证明目的；第三人对被告提交本院证据其真实性，但不认可证明目的。本院对各方当事人提交本院的证据的真实性均予以确认。
经审理查明，原告闵剑锋于2008年6月10日与西安华威地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号CF0787，合同登记号户财富字0774号），购买该公司财富中心项目一层1048、1049、1050号商业房屋。并缴纳上述三间商业房房款296000元，2008年6月11日该《商品房买卖合同》在户县房地产管理所做了备案登记。2009年8月7日第三人李玉杰也同西安华威地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号CF1012，合同登记号户财富字0946号）购买该公司财富中心项目一层1046、1047、1048、1049、1050号商业房屋，并缴纳上述三间商业房房款447783元，2009年8月12日该《商品房买卖合同》在户县房地产管理所作了备案登记，2008年8月13日第三人李玉杰向户县房地产管理所申请办理房屋权属登记手续。2009年8月18日户县房地产管理所对第三人李玉杰的房屋权属登记申请予以核准，并向李玉杰颁发了甘登字第009046号房屋所有权证。原告闵剑锋获知后，诉至法院请求撤销被告户县房管所对第三人李玉杰的户财产富字0946号合同备案登记。
本院认为，国家实行商品房买卖合同登记备案制度的目的在于国家通过行政管理手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，故被告的备案登记行为与原告具有法律上的利害关系，原告享有起诉的权利。其次，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”因不动产提起诉讼的案件必须是因不动产直接受到行政行为的影响，并以此为由提起行政诉讼以消除或改变这种影响，即行政行为对不动产具有直接处分性的行为。本案被告的备案登记行为显然不属于对原告不动产具有直接处分性的行为。本案中，被告于2009年8月12日对第三人李玉杰与西安华威地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，原告于2016年4月21日向本院提起行政诉讼。自行政行为作出之日起至原告起诉已超过五年。同时，原告已通过（2016）陕71行初102号行政判决书撤销了户县人民政府向第三人李玉杰颁发的甘登字第009046号房屋所有权证。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条之规定，
裁定如下：驳回原告闵剑峰的起诉。本案受理费50元，退还原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。
审 判 长 惠 超
代理
审判员 白 敏
代理
审判员 王玲莉
二〇一六年十月十二日
书 记 员 白 雪 微信公众号“”