济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历民初字第2771号原告李俊玲，女，1977年出生，汉族，住济南市。委托代理人贾仙霞，山东金联合律师事务所律师。被告山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人孟昭年，总经理。委托代理人张太亮，男，1976年出生，汉族，该公司员工，住河北省邯郸市鸡泽县，现住济南市。
原告李俊玲与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李俊玲的委托代理人贾仙霞、被告圣凯公司的委托代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李俊玲诉称，2011年5月31日，原、被告签订《委托经营管理协议》一份，约定原告李俊玲将其所有的位于济南市泺源大街*号广场商业广场字第15*85号商铺委托被告圣凯公司经营管理，租期为12年，租金每年支付一次。合同签订后，双方按约定履行。自2013年12月起，被告圣凯公司长期拖欠租金，其行为已构成违约，故请求法院依法判令解除原、被告签订的《委托经营管理协议》，判令被告圣凯公司支付自2013年12月1日起至2015年10月31止的房屋租金18254.07元，判令被告圣凯公司支付自2015年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金（按照年租金10087.77元计算），并判令被告圣凯公司支付原告李俊玲为实现债权所支出的律师代理费2400元。原告李俊玲为证实其主张，提交以下证据：证据1，涉案房屋的产权证一份，证明涉案房屋归原告李俊玲所有；证据2，《委托经营管理协议》一份，证明原、被告之间存在委托经营管理合同关系。
被告圣凯公司辩称，对原告李俊玲要求解除合同的诉讼请求不予认可。因涉案房屋自销售至今，一直为整体经营状态，且涉案商铺面积较小，根据实际情况不具备独立分割、独立使用的条件，原、被告双方可以进一步协商合同相关条款或尽快支付租金。对原告李俊玲主张的拖欠租金期间无异议，但对原告李俊玲主张的租金数额有异议，根据合同第四条的约定，涉案房屋应按商铺总价款的2%支付维修基金，分40年从返还租金中扣除；根据合同第五条的约定，营业期间商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。因此，原告李俊玲主张的租金应当扣除维修基金及保险金。对原告李俊玲要求支付律师代理费2400元的诉讼请求不认可，该费用应由原告李俊玲自行承担。被告圣凯公司为证实其主张，提交以下证据：付款业主统计表一份，证明涉案房屋的返租比例、标准、金额，同时证明原告李俊玲领取租金标准高于实际租赁标准，被告圣凯公司支付原告李俊玲返租租金所面临的实际损失或需要贴付的标准。
经审理查明，2011年5月31日，原告李俊玲（甲方）与被告圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定甲方将其购买的位于济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场字第15*85号商铺委托给乙方管理经营，委托经营期限为十二年，即2010年9月1日至2022年8月31日止；每年委托经营租金为按商铺总楼款144111元为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%；租金每一年支付一次，支付时间为每年十月份。该协议第四条约定，公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。该协议第五条约定，委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。该协议签订后，原告李俊玲即将涉案房屋交付被告圣凯公司经营管理。被告圣凯公司自2013年12月1日起开始欠付租金。被告圣凯公司对欠付租金期间予以认可，但其主张应当从每年租金中扣除维修基金72.06元及保险金21.08元。对此，原告李俊玲予以认可。
本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》合法有效，因该协议在原、被告之间形成的法律关系实为房屋租赁合同。对原告李俊玲请求解除原、被告签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求，因被告圣凯公司自认其自2013年12月1日起开始拖欠原告李俊玲租金，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告圣凯公司迟延履行债务的行为已经致使不能实现合同目的，已构成根本违约，故原告李俊玲有权解除合同。对原告李俊玲要求被告圣凯公司自2013年12月1日起，按照年租金10087.77元支付租金的诉讼请求，因庭审中原告李俊玲对被告圣凯公司主张的每年应从年租金10087.77元中扣除维修基金72.06元、保险费21.80元的事实予以认可，故被告圣凯公司应当按照年租金9993.91元向原告李俊玲支付拖欠的租金。对原告李俊玲要求被告圣凯公司支付律师代理费2400元的诉讼请求，因原告李俊玲未提交证据证明该费用的实际支出情况，故对原告李俊玲的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告李俊玲与被告山东圣凯置业有限公司于2011年5月31日签订的《委托经营管理协议》；
二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李俊玲支付自2013年12月1日起至判决生效之日止的房屋租金（按照年租金9993.91元计算）；
三、驳回原告李俊玲的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 张 忠
人民陪审员 修 芳
二〇一六年十月十二日
书 记 员 杜 爽 来自：