浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉盐执异初字第5号
原告：郭小仁，女，1971年8月15日生，汉族，住浙江省温岭市。
委托代理人：王仲德，男，1969年4月29日生，汉族，系原告之夫，住浙江省温岭市。
被告：祁海浩，男，1956年10月16日生，汉族，住海盐县。
委托代理人：俞志光，浙江海威特律师事务所律师。
被告：陶元林，男，1961年10月18日生，汉族，住海盐县。
被告：沈林英，女，1963年8月29日生，汉族，系陶元林之妻，住海盐县。
原告郭小仁与被告祁海浩（以下简称第一被告）、陶元林（以下简称第二被告）、沈林英（以下简称第三被告）案外人执行异议之诉一案，原告于2015年11月27日起诉。本院受理后，适用普通程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告郭小仁及其委托代理人王仲德、第一被告祁海浩及其委托代理人俞志光到庭参加诉讼，第二、三被告经本院公告传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭小仁诉称，原告与第二被告经中介三方签订《房地产转让合同》，合同规定，第二被告将位于海盐县杭州湾大桥新区港湾花苑36幢206室住房转让给原告，价款152000元。合同签订后，原告依约支付给第二被告价款152000元及物业基金2300元。2009年6月26日第二被告与原告办理了第二份办证用《海盐县房屋转让合同》，同时交付了房屋及钥匙、并在小区物业公司办理了物业业主更名与物业交费委托手续、水电费户主更名与代扣费委托手续。且原告一直占有并使用该房屋。期间，原告多次催促第二被告办理房屋权证，均被推脱说是拆迁房正在办理中。2015年6月，原告才得知第一被告诉第二、三被告民间借贷纠纷一案已经海盐法院判决并欲对原告受让房屋采取拍卖等执行措施。现了解到，该借贷的房屋抵押登记是在2011年12月6日，晚于原告受让时间。而第一被告在办理抵押时，也未实地察看房屋情况，故不属于善意取得抵押。三被告的行为侵害了原告合法的在先物权权益。原告在本院执行过程中，提出了执行异议，要求解除对其购买房屋的查封。2015年11月10日，海盐县人民法院作出（2015）嘉盐执异字第11号执行裁定，驳回原告的申请。
原告不服遂向法院提起诉讼。为此原告诉请：
一、判令撤销（2015）嘉盐执异字第11号民事裁定书并停止对位于海盐县杭州湾大桥新区港湾花苑36幢206室房屋的执行；
二、本案诉讼费用由被告负担。第一被告祁海浩辩称，第二、三被告于2011年12月5日向第一被告借款并办理了房屋抵押并进行了公证，因此第一被告对房屋的处理具有优先受偿权。因此原告的请求，因房屋的物权上已设定抵押权，第一被告对该抵押权具有优先受偿权，所以原告的请求不能成立。另外，第二、三被告在与第一被告办理房屋抵押登记时，其房屋权属是完整的，因此对于第一被告来讲这个抵押权是没有瑕疵的，也没有过错。第二、三被告未予答辩。原告为支持其请求，提供以下证据：1、房地产转让合同及收条，证明签订合同的时间是2007年12月5日，房款是分期支付的，2007年12月5日付50000元、2008年2月1日付50000元、2009年6月26日付54300元；2、2009年6月26日签订的海盐县房地产转让合同，证明本案原告与第二、三被告签订了所涉房屋过户的统一合同文本并为办理过户而准备的事实；3、钥匙一套，证明第二被告交付房屋及钥匙给原告，原告为本案所涉房屋占有使用权人的事实；4、（物业费）客户委托信用社付款授权书，证明2009年第二被告交付房屋后原告在小区物业管理公司进行实际房屋登记委托信用社代扣物业费的事实；5、海盐县西塘桥镇自来水用户业务登记表，证明2009年第二、三被告交付房屋后，原告在自来水公司进行实际房主用户登记委托信用社代扣水电费的事实；6、业主档案，用以证实2009年6月26日第二、三被告交付房屋给原告，原告实际占有并进行小区物业登记原告为业主的事实；7、（2014）嘉盐商初字第1237号民事判决书一份，证明三被告民间借贷诉讼判决内容错误，分割原告在先的合法权益。被告方的行为违反社会公德，公平原则的事实；8、（2015）嘉盐执异字第11号执行裁定书一份，证明法院告知原告在裁定书送达之日起15日内可以向海盐县人民法院提起诉讼的事实。第一被告质证认为，1、对房地产转让合同，第一被告原先不知道有这份合同。形式上看，房屋是第二、三被告共有的，第二被告一个人作为转让方，这个合同是不妥当的。对其真实性，因为不清楚，所以不发表意见；2、对于海盐县房地产转让合同，是格式合同，应当要房地产登记部门备案，说明原告只取得了债权，并非取得了房屋的所有权；3、对于钥匙、物业费授权委托书、自来水业务登记表，从形成时间看，原告可能实际占有房屋，第二被告应该是把房屋交付给原告使用。对此第一被告没有异议，但这个情况第一被告是不清楚的；4、对于业主档案，对其本身没有异议，但对证明的事实有异议，档案有二份，一份是写给原告的，一份是写给第二被告的，时间是2009年6月26日，所以不能证明房屋业主已经是原告了；5、对于民事判决书的真实性没有异议。判决书可以证明第二、三被告向第一被告借款，并以其所有的涉案房屋办理了抵押登记，并在海盐县公证处予以公证。双方之间的借款事实真实存在、合法有效，抵押经过公证并办理了他项权证。作为第一被告能够查到的信息而言，抵押时这套房屋是属于第二、三被告的。判决书对第一被告的抵押权也予以了确认；6、对于执行裁定书，其认为可以证明原告在被法院驳回执行异议后提起民事诉讼。但也可以看出其被驳回的原因，是因为第一被告对该房屋的处置具有优先受偿权。第一被告未提供证据。本院认证认为，对原告提供证据的真实性、合法性予以确认，与本案也具有关联性，本院也予以确认。经本院审理查明，2007年12月5日，原告与第二被告经海盐县百佳房产中介三方签订《房地产转让合同》一份，合同规定，第二被告将其位于海盐县杭州湾大桥新区港湾花苑36幢206室住房（房产证号：盐开房2007（55）第105号，建筑面积暂：108.67+车库16.58平方米）转让给原告，价款152000元。合同签订后，原告支付给第二被告房屋价款152000元及物业基金2300元，合计154000元。2009年6月26日，原告与第二被告又签订第二份供办理房屋过户使用的《海盐县房屋转让合同》，同时向原告交付了该房屋的钥匙并在小区物业公司办理了物业业主更名与物业交费委托手续、水电费户主更名与代扣费委托手续。原告至今一直占有使用该房屋。2011年12月5日，第二、三被告与原告签订抵押借款合同一份，由第二、三被告向原告借款200000元，二被告以其所有的上述房屋作为借款抵押，同日在海盐县公证处办理了相应公证。次日，双方办理了房屋抵押登记手续，第一被告取得了房屋的他项权证（房他证盐字第J00094**号）。2012年1月4日，经海盐县武原镇万佳房地产中介所见证，第二、三被告向原告出具了借条，确认收到上述借款200000元。第二、三被告借款后，未按约定归还。第一被告为此起诉至本院。2015年1月15日，本院（2014）嘉盐商初字第1237号民事判决书判决：第二、三被告欠第一被告借款200000元、利息26000元、违约金34776.99元；第一被告有权以第二、三被告提供的抵押房屋的折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。该案在执行过程中，本院于2015年8月10日作出（2015）嘉盐执民字第858号执行裁定书，查封了登记在第二、三被告名下的涉案房屋。
原告得知买受房屋正在被本院执行，遂向本院提出执行异议，请求法院停止对上述涉案房屋的查封执行。2015年11月10日，本院作出（2015）嘉盐执异字第1号执行裁定书，裁定认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对他人提出的排除执行异议不予支持。结合本院（2014）嘉盐商初字第1237号民事判决书确认的申请执行人对涉案房屋的价款的优先受偿内容。尽管案外人异议主张其先于抵押而买卖，但在执行程序中无法排除经判决确认的抵押优先权。因此裁定案外人异议不成立，予以驳回。
原告对该裁定不服，遂诉讼来院。
本院认为，虽然原告与第二被告在2007年、2009年签订了海盐县杭州湾大桥新区港湾花苑36幢206室房屋的买卖合同，且交付了全部房款并已实际交付房屋给原告使用至今。但该行为至今未进行依法登记，所以仍然是其双方之间的一个合同债权行为，并未产生实质意义上的物权效力。而在此后，第二、三被告取得产权证后又与第一被告产生民间借贷合同关系并以此房屋进行抵押担保并依法进行了登记。其债权债务及相应的抵押法律关系已经本院（2014）嘉盐商初字第1237号民事判决书予以确认事实。同时在本案的审理中，对于三被告之间的民间借贷法律关系及相应的房屋抵押登记，也未发现系双方恶意串通而损害被告方权益的情况。经查，该民间借贷是合法的，其抵押担保且经登记的事实，也是双方意思的真实表示。所以第一被告与第二、三被告之间的房屋抵押登记行为，形成了实际意义上的抵押物权效力。抵押物权效力意即第一被告对位于海盐县杭州湾大桥新区港湾花苑36幢206室房屋的拍卖、变卖的处置款享有优先受偿权。综上，第二、三被告与原告、第一被告之间发生的法律关系，系双方之间自己分别对不动产形成的债权行为和物权行为，在二者发生冲突时，债权效力无法对抗物权效力。所以第一被告对所争议房屋的拍卖、变卖的相应处置款项享有优先受偿的权利，其权利是来源于第一被告对争议房屋享有的担保物权，而这种物权又没有可以撤销的理由和情形。所以在此基础上，法院对争议房屋的相应查封、冻结措施是合法可行的，也可以对该房屋进行实际意义上的执行，并无违反最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定之处。原告在本案中的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告郭小仁的诉讼请求。本案受理费80元，由原告郭小仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 钱加政
人民陪审员 王水明
人民陪审员 陆林华
二〇一六年十月十二日
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