湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂03民终1125号上诉人（原审被告）潘勇，男，1979年8月19日生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人刘学永，湖北同联律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）钟继学，男，1955年9月18日生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人李智，湖北车城律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，签收法律文书。
上诉人潘勇因与被上诉人钟继学房屋租赁纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。潘勇上诉请求：撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1076号民事判决，改判驳回钟继学的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决对于上诉人的优先承租权未予保护。2、一审判决漏列了被告。钟继学口头辩称，一审判决正确，请予维持。钟继学向一审法院起诉请求：请求人民法院判令：1、潘勇立即搬出位于十堰市五堰北街1号楼1-1号房屋。2、潘勇按15000元／月赔偿其非法占用期间本人的损失。3、由潘勇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月31日，钟继学的委托人张锐霞与查胜保签订了房屋租赁合同，双方约定将钟继学享有所有权的、位于湖北省十堰市五堰街办北街社区1幢1-1号商业用房出租给查胜保，合同期限自2013年1月1日至2014年12月31日，租金为42000元／年。合同签订后，查胜保与潘勇将该房屋与其他相连的房屋一并用于经营手机卖场。在合同履行期间，查胜保、潘勇按约定将2013年、2014年的租金交付给张锐霞。2014年10月5日，张锐霞又以合同可以延长至2015年12月31日为由，向查胜保、潘勇收取了房屋租金4万元（一次性交付可减免2000元）。2015年1月，钟继学以租赁合同到期为由向人民法院起诉，要求收回房屋。人民法院判决确认双方合同应到2015年12月31日到期。之后，查胜保将房屋交给潘勇自行用于经营。在合同到期后，钟继学要求收回房屋未果，双方引起诉讼。一审法院认为，钟继学、潘勇之间的租赁合同已经于2015年12月31日到期，钟继学在合同到期后有权利收回房屋。对于潘勇辩称，在同等条件下愿意继续承租的抗辩理由，一审法院认为，钟继学在开庭时未提交其与他人的租赁合同，故对于其口头称已将房屋出租给他人，租金为15万元／年，一次性付清三年房租的理由，一审法院不予采信。对于潘勇要求优先承租的抗辩理由，一审法院认为，物权效力应当高于优先承租权的效力，现钟继学作为房屋所有权人明确表示要求收回房屋，一审法院认为该理由成立，应当予以支持，若潘勇以后发现钟继学侵犯了其优先承租权，可以就此另行主张权利。对于潘勇在租赁合同到期后继续占用房屋的行为，潘勇应当向钟继学支付房屋占用费，该费用应当参照之前的租金金额，自2016年1月1日起按4万元／年支付至其搬出房屋之日止。判决：
一、潘勇自本判决生效后十日内搬出十堰市五堰街办北街社区1幢1-1号房屋。
二、潘勇自2016年1月1日起按40000元／年的标准向钟继学支付房屋占用费至潘勇搬出本案争议房屋之日止。案件受理费100元，减半收取计50元，由潘勇负担50元。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审中，当事人没有提交新的证据。
本院认为：钟继学与查胜保之间的房屋租赁合同已于2015年12月31日到期，在合同到期后，在出租人钟继学不同意续租的情况下，查胜保应当将本案诉争的房屋返还，但该房屋现由潘勇实际使用，在房主钟继学不同意出租给潘勇的情况下，潘勇应当返还该房屋。潘勇主张优先承租权未得到钟继学的认可。钟继学与潘勇之间没有达成书面或口头的房屋租赁合同，潘勇实际使用本案诉争的房屋，属于侵权行为。潘勇是本案适格的被告，其主张追加查胜保为本案被告缺乏事实和法律依据。综上所述，潘勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由潘勇负担。本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一六年十月十二日
书记员 刘亚琼 来源：