江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申1033号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:笪荣清(诉讼代表人)。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:陈菊生(诉讼代表人)。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:徐志敏(诉讼代表人)。
委托诉讼代理人:付荣生。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:许淦荣（诉讼代表人）。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:陈某。法定诉讼代理人:陈菊生(陈某父亲)。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:付玉珊。
委托代理人:付荣生。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:史国瑛。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:王乐天。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:连瑕。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:李晓萍。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:蒋斌。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:张艳。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:赵晖。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:陈萍。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:马根林。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:程建。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:程玉清。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:尹天勤。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:谢夕芳。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:邵建琴。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:钱卫华。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:耿志芹。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:黄俊杰。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:牟裕清。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:周锦妹。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:周国民。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:许凤大。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:周昕松。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:冯云初。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:于巧娣。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:李焕平。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:李力立。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:傅建平。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:张丽萍。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:傅丽萍。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:张洁。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:吴东明。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:邱伟。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:谢嵘。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:何宇华。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:韩明春。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:王路祥。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:刘萍。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:王擘。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:潘仁梅。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:刘芳勤。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:张秒香。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:施文秋。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:董伯骅。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:张俊。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:张琴。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）:王松。以上再审申请人共同
委托诉讼代理人：阮皇忠，江西知常律师事务所律师。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）:常州市双子房产中介有限公司，住所地江苏省常州市南大街莱蒙双子座1幢1117室。
法定代表人:包建君，该公司负责人。
委托诉讼代理人:袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）:谢爽。再审申请人笪荣清、陈菊生、陈某、徐志敏、付玉珊、史国瑛、王乐天、连瑕、李晓萍、蒋斌、张艳、赵晖、陈萍、马根林、程建、程玉清、尹天勤、谢夕芳、邵建琴、钱卫华、耿志芹、黄俊杰、牟裕清、周锦妹、周国民、许凤大、周昕松、冯云初、于巧娣、李焕平、李力立、傅建平、张丽萍、傅丽萍、张洁、吴东明、邱伟、谢嵘、何宇华、韩明春、王路祥、刘萍、王擘、许淦荣、潘仁梅、刘芳勤、张秒香、施文秋、董伯骅、张俊、张琴、王松因与被申请人常州市双子房产中介有限公司、谢爽确认合同无效纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2014）常民终字第1546号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。笪荣清等52人申请再审称，涉案商铺为独立商铺，可以自主经营。出席业主大会的人数不足法定人数，业主大会召开程序违法，通过的业主大会决议及选举业主代表均无效，业主代表小组与双子公司签订的委托租赁协议无效，双子公司与谢爽签订的房屋租赁协议无效。业主大会决定由业主代表全权处理出租商铺事宜超出法定职权，侵害了业主对其商铺享有的专有权。房屋租赁合同显失公平，损害了广大业主利益。请求对本案进行再审。被申请人双子公司提交意见称，涉案商铺为分割商铺，不是独立商铺，业主行使权力必须受到其他商铺业主整体意志的限制。业主大会决议公平合理，由业主大会选举代表进行统一委托出租是解决经营僵局的有效途径。业主大会通知了每位业主，是在公平公正的基础上召开业主大会的，实现了全体业主的投资回报。按商铺产权号投票并由超过商铺产权号总数的三分之二以上通过，符合商业习惯，公平合理。统一出租是行使物权的一种方式，并不侵犯业主利益。此外当前租金水平是符合市场行情价格的。综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主大会作出决议应当经享有建筑物专有部分占建筑物总面积达到法定标准且占总人数达到法定标准的业主同意。《最高人民法院建筑物区分所有权司法解释》第九条规定，对于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的业主人数和总人数，一个专有部分按一人计算，但同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。本案原审判决未根据上述法律及司法解释规定对业主大会所决议效力作出认定，认定事实与适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，
裁定如下：指令江苏省常州市中级人民法院再审本案。
审 判 长 高 洪
代理
审判员 陈 丽
代理
审判员 秦岸东
二〇一六年十月十二日
书 记 员 缪 晔 关注微信公众号“”