大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0214民初260号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地：普兰店市丰荣街153号。
法定代表人：蔡志法，系该支行行长。
委托诉讼代理人：刘乃国，系该支行员工。
委托代理人：刘作忠，系该支行客户经理。
被告：冯淑红，系大连远东黎贸易有限公司会计。
被告：苗岩，系瓦房店市元台镇润达环保建筑材料厂车间主任，系第一被告丈夫。二被告共同
委托诉讼代理人：张泰，系普兰店市中心法律服务所法律工作者。
被告：大连君泰房地产开发有限公司，所在地大连市甘井子区泉水B区41号4单元2层2号。
法定代表人：李长发，系该公司总经理。
委托代理人：马家强，系辽宁融都律师事务所律师。
委托代理人：李永发，系该公司副经理。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建设银行）诉被告冯淑红、苗岩、大连君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰公司）为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托诉讼代理人刘乃国、被告君泰公司委托诉讼代理人李永发、马家强到庭参加了诉讼，被告冯淑红、苗岩共同委托诉讼代理人张泰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告冯淑红签订的编号212907000-2012-20140170827号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、要求被告冯淑红偿还原告借款本金203700.65元及利息、罚息（自欠款之日起，即2015年9月12日始至借款还清之日止）；3、原告对被告冯淑红、苗岩抵押的房屋享有优先受偿权；4、要求被告苗岩与被告君泰公司对被告冯淑红的借款承担连带清偿责任；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月7日，原告与被告冯淑红签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：212907000-2012-20140170827号），约定原告向被告发放贷款21万元，期限240个月。利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款。被告以位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元5层1号的房屋，为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同时，被告苗岩对被告冯淑红的借款行为提供连带责任保证担保；被告君泰公司对被告冯淑红的借款行为提供阶段性连带责任保证。合同生效后，原告拨付贷款21万元，而三被告没有完全履行还款义务，拖欠到期应付贷款本息4407.08元（自2015年9月12日起至2015年12月12日）不予清偿。根据合同第十六条、第十七条约定，依法解除原、被告之间签订的借款合同，原告宣布贷款立即到期，要求被告立即归还借款本息及相关费用。
被告冯淑红、苗岩辩称，不同意原告的诉讼请求，应由被告君泰公司承担还款责任。理由如下：被告君泰公司将涉案房屋出售给被告冯淑红与苗岩，并按照约定由二被告到银行进行按揭贷款，但被告君泰公司构成根本性违约，该房屋至今没有按照合同约定交付。没有交付的原因是被告君泰公司的房屋的水、电相关手续没有经过有关部门审批，因此二被告没有实际入住。
被告君泰公司辩称，不同意原告要求被告君泰公司承担连带清偿责任的诉讼请求，该案主体应该是被告冯淑红与被告苗岩，被告冯淑红与原告有借款贷款合同，并且被告苗岩对该合同提供担保，如果二被告不及时还款，二被告应承担连带责任并进行赔偿，与被告君泰公司没有关联性。要求被告君泰公司承担连带还款责任没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告冯淑红与被告苗岩系夫妻关系。2014年6月3日，被告冯淑红与被告君泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201401631号），所购商品房位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元5层1号，建筑面积74.74平方米。合同签订后，被告冯淑红于2014年6月18日缴付购房首付款92697元。该《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、该商品房虽未经验收合格，但是具备进住、装修条件，并且出卖人同意买受进住、装修。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年7月7日，原告与被告冯淑红签订编号为212907000-2012-20140170827号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定原告向被告冯淑红提供借款本金21万元整，该房屋系借款人使用贷款所购的一套房产；借款期限为240个月，自2014年7月7日至2034年7月7日，还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；还款方法为等额本息法，还本付息日为每月12日；借款人未按双方约定期限归还借款本息的；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。违约情形及违约责任中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；…以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。被告以其购买的位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元5层1号的房屋，建筑面积74.74平方米的房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告冯淑红、苗岩分别在合同借款人、抵押人处签名盖章。合同签订后，被告冯淑红将其所购房屋于2014年8月11日在普兰店市房地产管理处办理预购商品房抵押权预告登记（以下简称预抵押登记），预告登记权利人为原告，原告取得他项权利证书，他项权证号为：普房预普他证自第20143201号。原告按照合同约定于2014年8月12日将借款21万元一次性划入被告君泰公司的账户中，被告冯淑红在个人贷款支付凭证中借款人处签字。被告冯淑红自2015年9月12日起，未履行还本付息义务。根据原告提供在中国建设银行业务系统里打印的明细，证明截至2016年3月15日，被告尚欠原告贷款本金总额为203700.65元，尚欠已到期本金为2629.79元、利息及罚息为6210.70元。被告冯淑红已还本金6299.35元，已还利息13986.22元。被告苗岩为确保上述借款合同的履行于2014年6月17日向原告出具了“共同还款证明”，愿与借款人（被告冯淑红）共同还款，对被告冯淑红全部债务承担连带保证责任，保证期间为自借款合同生效之日起至债务履行期限届满之日后两年止。另查，2013年，被告君泰公司作出《股东会决议》一份，内容如下：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行：大连君泰房地产开发有限公司全体股东一致同意在“君泰·金色阳光”楼盘按揭合作过程中为向贵行申请按揭贷款的借款人承担阶段性保证担保（阶段性保证自个人购房担保借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止），具体内容以借款人与中国建设银行签订的《个人购房担保借款合同》约定经为准。同年，被告君泰公司与原告就被告冯淑红所购房屋所属楼盘，签署《楼宇按揭合作协议》。协议甲方为被告君泰公司，乙方为原告。其中协议第4条第4款规定：“由于甲方原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止。”该款第二项还约定：对甲方承担连带保证责任的条款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。另，被告君泰公司认可涉案房屋没有竣工验收，亦没有交付。原告以被告君泰公司于2013年作出的《股东会决议》及同年与原告签订的《楼宇按揭合作协议》为依据，拟证明被告君泰公司应当对被告冯淑红尚欠原告的本息承担连带保证责任，被告君泰公司对证据的真实性予以认可，但对拟证明事项不予认可。被告君泰公司认为该协议第条中约定的“抵押登记证明文件”指的就是“预抵押登记”，被告君泰公司已经协助办理了预抵押登记义务，被告冯淑红没有依约还款，与被告君泰公司无关，且涉案工程没有竣工的原因是政府的错所致，故被告君泰不应承担连带担保责任。原告对被告的质证意见不予认可。
本院认为，涉案《楼宇按揭合作协议》中并没有对“正式的抵押登记”解释为包括预抵押登记，且被告的此项辩驳意见与其作出的《股东会决议》中有关阶段性保证的含义相冲突，该意见缺少法律依据及合同依据，故该项质证意见本院不予采纳，被告君泰公司关于涉案工程未竣工的过错在于政府，故其不应承担连带责任的辩驳意见，因缺少证据，本院不予采纳。综上，本院对原告提供的上述证据的真实性及拟证明事项予以认定，被告的辩驳意见不予采纳。
本院认为，原告与被告冯淑红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告冯淑红未按合同约定的期限及时履行还本付息的义务，拖欠到期借款本息，原告有权解除合同。故对原告要求解除编号212907000-2012-20140170827号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。另根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，如果被告不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权要求被告冯淑红立即清偿本息并计收罚息。故对原告要求被告冯淑红立即偿还原告借款本金203700.65元及自2015年9月12日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方于2014年7月7日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000-2012-20140170827号计付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。又因被告苗岩系共同连带责任保证人，故对被告冯淑红的上述借款承担连带清偿的民事责任。被告冯淑红、苗岩以其所购买的房屋为贷款设定抵押，系其真实意思表示，且办理预抵押登记，被告冯淑红违约不能偿还到期本息，损害了原告合法权益，故原告要求对被告名下的位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元5层1号，建筑面积74.74平方米的房屋在其价值范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋至今没有竣工验收、交付使用，亦没有办理正式的抵押登记，被告冯淑红、苗岩以被告君泰公司未依约交付房屋为由拒绝向原告履行还本付息的义务，符合原告与被告君泰公司签订的《楼宇按揭合作协议》中约定的被告君泰公司应承担连带保证责任的情形，故关于原告要求被告君泰公司对被告冯淑红的借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对原告的所述请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条一款一项、第四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行与被告冯淑红于2014年7月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000-2012-20140170827号）解除；
二、被告冯淑红与被告苗岩于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金203700.65元，并自2015年9月12日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方于2014年7月7日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000-2012-20140170827号）计付利息、罚息；
三、原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行对被告冯淑红、苗岩设定抵押的位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元5层1号的房屋，建筑面积74.74平方米的房屋在其抵押担保价值范围内享有优先受偿权；
四、被告大连君泰房地产开发有限公司对本判决主文第二项内容承担连带清偿责任。一审案件受理费4355元（原告已预交），由被告冯淑红、苗岩、大连君泰房地产开发有限公司共同负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 姜晓冬
审判员 吴 娜
审判员 王 辉
二〇一六年十月十二日
书记员 于湉湉附1：证据目录原告提供的证据：证据1：首付款发票及购房合同证据2：《个人住房（商业用房）借款合同》证据3：普房预普他证自第20143201号他项权证证据4：个人贷款支付凭证证据5：对账单及拖欠贷款明细证据6：二被告身份、户籍、婚姻状况及收入情况证据7：共同还款证明证据8：被告君泰公司与原告签署的《楼宇按揭合作协议》附2：法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”