山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1302民初7466号原告薛辉，男，1972年4月21日生，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：李海滨，山东弥纶律师事务所律师。委诉讼托代理人：崔珍，山东弥纶律师事务所律师。被告胡家安，男，1985年10月27日生，汉族，住临沂市高新区。
委托诉讼代理人：孙喜波，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。
原告薛辉与被告胡家安租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告薛辉及委托诉讼代理人李海滨、崔珍，被告胡家安的委托诉讼代理人孙喜波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告薛辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令撤销原告和被告签订的转租赁合同，被告返还原告转让费180000元及相应利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月27日，被告胡家安与原告薛辉口头约定转让临沂第二实验小学沿街楼一楼西侧钢筋混结构房屋两间共40平方米经营文具业务，原告先后给被告20000元房租费和180000元转让费，但原告并不知道被告胡家安没有转租赁权，原告仅开业两个月后得知该处房屋面临政府拆迁，在临沂第二实验小学处得知胡家安没有转租赁权限。被告在没有转租赁权和明知该处面临拆迁的情况下以欺诈的方式与原告约定转让，原告因此诉至法院。
被告胡家安答辩称：
一、原告所诉不实，答辩人并不存在欺骗行为，且本次承租中的风险应由原告自行承担。首先，原告花巨资租赁房屋时肯定要核实出租人的身份，即被告为次承租人的身份，亦要核实出租人是否有权出租涉案房屋，这是基本常识���其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第7条规定：不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：1、在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；2、当事人双方使用的习惯做法。本案中，原告支付转让费的行为可以看做是校区门面房转让这一领域或者行业的交易习惯，且系原告真实意思表示，不存在胁迫和欺诈，亦未损害第三方的利益，更不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，受法律保护。因此，原告无权要求返还。
二、临沂第二实验小学作为涉案房屋的房东，虽明确约定房屋不能私自转让，但被告自2012年从案外人“方荣军”处承租后，至2015年在与学校签订的经营承包合同中均以答辩人自己的名义签订，学校并未提出异议，应视为对答辩人承租行为的认可，同时亦能认定学校对于房屋再次转租的行为是允许的。2015年11月27日原告从被告处承租房屋后，经重新装修，经营“沪上阿姨现煮茶饮店”，在经营期间，曾找学校电工整修过电路，在办理营业执照期间，工商部门人员也到现场核实过房屋所有权情况，因此学校是明知被告将房屋再次转让给了原告。同时，学校收回房屋的原因并非以非法转租而解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故被告将房屋再次转让给原告的行为是合法有效的。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年11月，原告薛辉与被告胡家安口头约定关于临沂第二实验小学沿街楼一楼校门西侧钢筋混结构2间房屋40平米的租赁事宜。双方约定原告支付给被告共计200000元，其中房租约20000元（自转让之日起至2016年7月5日），其余为转租费。2015年12月1日，被告出具《证明》一份，记载：今收到房屋转让费5000元（大写伍仟整）。被告胡家安在证明书落款处签字，并附电话号码。2015年12月14日，原告通过中国银行网上银行将195000分四次，由翁瑞娜账户汇入被告胡家安账户，附言中写明为房屋转让费。2015年12月20日左右双方办理交接手续，后原告开始装修，并于2016年1月份开始营业。2016年3月21日，临沂第二实验小学发出通知，通知写明：临沂二小各沿街经营户，接上级通知，学校用房一律不得外借或者租赁，鉴于你与学校所签订合同还未到期（2016年7月5日到期），请在到期之前这段时间守法经营，不得出现违规违纪现象，不得转让转租，这段时间不想租赁者可与学校联系终止合同，退回相应租金，如无其他情况，学校将于2016年7月6日收回租赁房屋，不再对外租赁，请各位客户根据情况安排好交接事宜，处理好善后工作，不得拖时。后原告于2016年8月21日搬离该房屋。另查明，2013年7月5日，2014年7月4日、2015年7月5日，被告胡家安与临沂第二实验小学分别签订了《经营承包合同》。合同均在第二条约定，承包期间，不经甲方允许，不得转让给其他人经营，如私自转让，甲方有权收回，期间所造成的损失均由乙方承担。合同第五条约定，承包期间，甲方因某种教学需要，有权在承包不到期的情况下收回此房，承包费用按承包日期计算。上述事实，主要根据当事人陈述、举证、质证及法庭调查所认定，有关证据均已收��、记录在卷。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被告在与原告协商订立合同时，未如实告知原告关于涉案房屋的有关情况，特别是其与临沂第二实验小学签订的《经营承包合同》第二条、第五条的有关约定，即该房屋被告无权转让，且该房屋随时可能会被出租方收回，转租、承租该房屋存在重大风险，导致原告支付大额转让费后，仅仅经营数月房屋就被收回，显失公平。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同”的规定，原告向本院申请撤销双方的合同，本院予以支持。综合考虑原告在涉案房屋中已经营数月，故在计算被告返还原告转租赁费时理应酌情扣减，以140000元为���。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第一款第（二）项、第六十条、第二百二十四条之规定，
判决如下：
一、撤销原告薛辉与被告胡家安签订的房屋转租赁合同；
二、被告胡家安于本判决生效后10日内返还原告薛辉房屋转租费140000元；
三、驳回原告薛辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，诉讼保全费1520元，共计3470元，由被告胡家安负担3070元，由原告薛辉负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉���未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。
审判员 韩敬华
二〇一六年十月十二日
书记员 宋绪绪 来源：百度“”