辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终4725号
上诉人（原审被告）：大连中冶渤海置业有限责任公司，住所地大连市旅顺口区白山街101号。
法定代表人：马振福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘波，辽宁法大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏亚，辽宁法大律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，住所地大连市甘井子区甘段23号。
负责人：王永伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：王会杰，辽宁君连律师事务所律师。
委托诉讼代理人：隋古明，辽宁君连律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：大连九里投资有限公司，住所地大连市沙河口区体坛路22号47层03号。
法定代表人：马振福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：连景波，女，该公司职员。
被
上诉人（原审原告）：刘树华，男，1963年11月7日生，汉族，中国石油化工股份有限公司抚顺石油化工研究院职员，住抚顺市望花区灯塔一街8-1号楼2单元203号。
委托诉讼代理人：赵素春（刘树华之妻），女，1963年4月11日生，满族，住址同刘树华。上诉人大连中冶渤海置业有限责任公司（以下简称中冶渤海公司）、上诉人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称农业银行）因与被上诉人大连九里投资有限公司（以下简称九里投资公司）、被上诉人刘树华商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中冶渤海公司的委托诉讼代理人潘波、上诉人农业银行的委托诉讼代理人隋古明、被上诉人刘树华及其委托诉讼代理人赵素春到庭参加诉讼，被上诉人九里投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中冶渤海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘树华的诉讼请求及农业银行的诉讼请求。一审法院未判决案涉商品房买卖合同的解除时间以及判决中冶渤海公司自2013年11月24日起向刘树华支付占用首付款利息，属认定事实错误。
一、刘树华主张其于2015年11月2日向中冶渤海公司送达《退房通知单》，并由工作人员于文广接收，对此中冶渤海公司并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方之间的商品房买卖合同应自2015年11月2日解除。故刘树华的诉请应为请求法院确认商品房买卖合同已解除的确认之诉，而非请求法院判令解除商品房买卖合同的给付之诉。既然刘树华放弃确认之诉，提起解除合同的给付之诉，则案涉商品房买卖合同的解除时间就应是中冶渤海公司收到法院送达起诉状副本之日，即2016年3月23日。对于合同解除时间问题，法院应判决案涉商品房买卖合同应自该时点解除。
二、既然案涉商品房买卖合同自2016年3月23日起解除，则刘树华就无权要求中冶渤海公司返还首付款及利息。商品房买卖合同第九条约定“买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款”。故刘树华返还首付款的最终届满时间应为2016年5月23日，因刘树华起诉时，中冶渤海公司返还首付款的合理时间未届满，故应驳回刘树华的此项诉请。
三、即使中冶渤海公司应返还首付款，则自首付款交纳之日至案涉商品房买卖合同解除、中冶渤海公司返还首付款合理期限届满之日，刘树华也无权主张按同期银行贷款利率支付利息。1.刘树华交纳首付款时换取的对价是案涉商品房买卖合同约定的交付时间内取得所购房屋，这一期间，刘树华不可能存在其所谓的首付款利息损失。2.中冶渤海公司未能按照商品房买卖合同约定的时间向刘树华交付房屋构成违约，该合同已约定违约条款，刘树华不应再享有约定外的补偿。
四、即使中冶渤海公司应返还首付款，刘树华有权主张支付占用首付款利息的时间应为中冶渤海公司负有返还首付款义务期限届满之次日起至中冶渤海公司实际返还首付款之日。综上，无论案涉商品房买卖合同的解除时间为何，根据该合同第九条的约定，中冶渤海公司返还首付款的最终时间也是在案涉商品房买卖合同解除后60日内。如果未及时返还，这时才产生刘树华主张的中冶渤海公司占用其首付款的利息损失问题。故一审判决第二项的时间起点是错误的，二审法院应予纠正。农业银行上诉请求：维持一审判决第一至五项、第七项，改判第六、八项，支持农业银行一审诉讼请求。一审判决认定事实不清、适用法律不当。
一、借款合同被解除后，剩余未还贷的本金及利息应由刘树华偿还，中冶渤海公司及九里投资公司应承担连带责任。《个人购房担保借款合同》是农业银行在与中冶渤海公司签订《银企合作协议》后与刘树华签订的。根据《个人购房担保借款合同》第3.5.1条、第12.9条、第14条约定及合同的相对性原则，应由刘树华承担偿还本金及利息。根据《银企合作协议》第6条之约定，一审判决第六项仅判令中冶渤海公司承担还款责任是不正确的。
二、一审判决不应驳回农业银行提出的违约金和因实现债权所发生的所有费用的诉求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”之规定，农业银行依据《银企合作协议》第4.7条、第6.2条、第6.8条、第8.1条之约定，主张中冶渤海公司承担违约责任的请求具有事实与法律依据，应当合并审理。对于律师费，农业银行与辽宁君连律师事务所签订的《委托代理协议》是对该行所辖范围内各支行、分理处等案件的打包协议，并在协议中规定了律师费的计算方式是采用分段收费，即以案件收回款项的时间分段按比例收费。本案中是按照最长时间的最低收费比率计算，而且此费用是确定会发生的，因此法院应当予以支持。刘树华辩称，不同意二上诉人的上诉请求，服从一审判决。九里投资公司未作答辩。刘树华向一审法院起诉请求：
一、解除原告与被告中冶渤海公司于2013年11月23日签订的《商品房买卖合同》；
二、二被告向原告偿还已付的首付房款296,350元，并支付以首付房款为基础，按照银行同期贷款利率分别从2013年11月23日至实际返还之日止的利息；
三、二被告向原告偿还已支付给第三人的贷款本金及利息直至判决生效之日（截止到2016年4月已偿还51,696.77元、利息33,412.64元）；
四、二被告向原告偿还因购房支付的契税、维修基金、办理权证费、代办费等合计13,507元；
五、二被告向原告支付逾期交房违约金32,739.62元；
六、解除原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告停止还贷；
七、诉讼费由被告承担。农业银行向一审法院起诉请求：
一、原告向第三人农业银行返还借款本金248,303.23元并承担至实际返还之日止的利息（按照人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告中冶渤海公司与九里投资公司对前述款项承担连带清偿责任；
三、中冶渤海公司与九里投资公司向第三人农业银行支付违约金18,744元（自2015年11月5日暂计算至2016年3月25日按照全部借款本金日万分之三标准计算）；
四、原告及二被告承担第三人因实现债权发生的所有费用（包括诉讼费、律师费14,688元等）。一审法院认定事实：2013年11月23日，原告和被告中冶渤海公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201307332）及其补充协议，约定原告购买被告中冶渤海公司开发的坐落于大连市旅顺口区革新街18E-2号5层1号商品房一套，建筑面积共86.25平方米，房屋总价款为596,350元。合同约定被告中冶渤海公司应在2014年10月31日前交付涉案房屋，如逾期超过60日未能交房，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告中冶渤海公司应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的每日0.015%向原告支付违约金。补充协议第四条第2款约定，《合同》生效后，因中冶渤海公司原因导致《合同》解除，被告中冶渤海公司应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用；第七条第6款约定，被告中冶渤海公司未能按照本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向原告支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%。2013年11月23日，原告向被告中冶渤海公司缴纳了首付款296,350元。2013年12月31日，原告与第三人农业银行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：85020120130020873），约定原告向第三人借款300,000元，借款期限自2013年12月31日至2023年12月30日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，原告及赵素春自愿提供涉案商品房作为抵押，并约定在合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记。2014年1月10日，案涉房屋进行了抵押预告登记。合同签订后，第三人农业银行向被告中冶渤海公司账户转账300,000元。截止至2016年4月原告已向第三人偿还本金51,696.77元，利息33,412.64元，尚欠本金248,303.23元。另查明：被告中冶渤海公司至今未向原告交付涉案房屋。2015年11月2日，原告向被告中冶渤海公司送达了《退房通知单》，通知被告中冶渤海公司因其逾期交房，原告提出解除涉案《商品房买卖合同》。被告中冶渤海公司由工作人员于文广接收了该通知书。原告因办理抵押贷款业务向大连中誉房地产经纪有限公司支付代办手续费、契税等项目共计13,507元。再查明：2013年6月26日，农业银行与中冶渤海公司签订《一手房业务合作贷款意向书》，意向书第四条的4.7款约定中冶渤海公司拟解除与购房人的房屋买卖合同的，应至少在解除合同前三个工作日通知农业银行。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，如果农业银行解除与购房人的借款合同，中冶渤海公司应将购房人向中冶渤海公司支付的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还农业银行，以清偿购房人在借款合同项下的各项债务。第六条的6.1款约定中冶渤海公司为农业银行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。6.2款约定中冶渤海公司提供担保的范围包括购房人与农业银行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。第6.8款约定若中冶渤海公司发生隶属关系变更、高层人事变动、公司章程修改以及组织结构调整，以及购房人与中冶渤海的房屋买卖合同被确认无效、撤销、解除的，中冶渤海应当在事件始发五个工作日内书面通知农业银行。合同第八条第8.1款约定若中冶渤海公司违反4.7或7.2约定的，应向农业银行支付违约金。同日，双方又签订《一手房贷款业务银企合作协议》，其中第四条的4.7款及第八条第8.1款内容基本相同。2016年2月1日，中冶渤海公司的一位参股股东由天津二十冶建设有限公司变更为九里投资公司。一审法院认为，原告与被告中冶渤海公司签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人农业银行签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同依法有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》的约定，被告中冶渤海公司应在2014年10月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日未交房，原告有权解除合同。现被告中冶渤海公司未能按期交房，已构成违约，且原告已经向被告中冶渤海公司送达了《解除合同通知书》，原告请求解除《商品房买卖合同》于法有据，应予以支持。因原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人购房担保借款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除其与第三人农业银行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综合本案查明事实可知，是因被告中冶渤海公司的原因导致涉案《商品房买卖合同》及借款合同解除，故应由被告中冶渤海公司向原告返还已支付的首付款296,350元、首付款利息和直到判决生效之日原告向第三人支付的贷款本金和利息，由被告向农业银行返还原告直到判决生效之日尚欠的贷款本金及利息等其他费用。关于原告主张的首付款利息，原告于2013年11月23日向被告交付了296,350元首付款，被告中冶渤海自合同约定的交房日期（2014年10月31日）至今近两年的时间仍未交付涉案房屋，且导致涉案《商品房买卖合同》解除，鉴于房屋市场价格此间不断变化等因素，原告至今未能得到房屋必须有相应损失，故原告要求被告中冶渤海自交付全部首付款次日（2013年11月24日）起赔偿首付款利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）至被告实际返还之日止的诉讼请求，一审法院予以支持，被告中冶渤海公司辩称应从原告起诉之日起计算首付款利息，无法律依据，不予采纳。关于延期交房违约金，被告中冶渤海公司仅主张双方已经在房屋买卖合同的补充条款中约定不超过房屋总价款的2%，认为原告主张金额过高，并未对支付提出异议，视为同意按照房屋总价款的2%支付该笔费用，该计算方法合理，应当按照该约定计算为11,927元。对于原告请求被告返还原告已付的代办手续费、契税等项目共计13,507元的诉讼请求，因涉案《商品房买卖合同》的补充协议中约定，《合同》生效后，因被告原因导致《合同》解除，被告应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用，该约定系原告与被告中冶渤海公司的真实意思表示，且不违反法律规定，因此对原、被告具有约束力，且该费用的实际收取单位并非被告中冶渤海公司，故原告主张上述费用无法律依据，一审法院不予支持。对于第三人的诉请，分析如下：关于第三人请求依法判令原告刘树华向第三人返还借款本金248,303.23元并承担至实际返还之日止的利息（按照人民银行同期贷款利率计算）的请求及中冶渤海公司与九里投资公司对前述款项承担连带清偿责任的请求，经查实，截止2016年4月，原告仍欠第三人本金248,303.23元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十五条的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”应当由被告中冶渤海公司归还第三人主张的该笔款项，而原告主张被告偿还原告因购房已向第三人支付的贷款本金和利息直到判决生效之日，故应由被告中冶渤海公司偿还原告直到判决生效之日已向第三人支付的贷款本金和利息，对于第三人第一项请求不予支持；关于第三人请求依法判令被告中冶渤海公司与被告九里投资公司支付违约金18,744元的请求，其主张系依据《一手房借款业务银企合作协议》4.7、8.1条计算得来，理由系因为中冶渤海公司在发生股东变化，股权转让的过程中没有按照《一手房借款业务银企合作协议》规定书面通知第三人，其行为系违约行为，故认为系其违约，本案的案件性质为商品房销售合同纠纷，第三人作为对案涉商品房有独立请求权的第三人，可以对案涉商品房及相应纠纷提出自己的独立主张，但第三人的该项诉讼请求所针对的并非是涉及商品房纠纷，其涉及的是《一手房借款业务银企合作协议》中关于中冶渤海公司股权变更是否需要通知第三人的纠纷，与本案非同一性质，不应在本案中一并解决，故对于第三人该项请求不予支持，第三人可另行主张权利；关于第三人请求依法由原告及二被告承担第三人因实现债权发生的所有费用（包括诉讼费、律师费14,688元等），对于律师费部分的请求，第三人仅提供第三人与辽宁君连律师事务所签订的《委托代理协议》，该协议并非该律师事务所代理本案所签订，第三人也并未提交关于本次委托的代理费发票，故对于原告关于律师费的请求不予支持，对于诉讼费用，将按照判决的项目来承担，故对于第三人该项请求不予支持。对于原告以及第三人要求九里投资公司承担责任的请求，中冶渤海公司系有独立法人资格的企业，其以自身的资产承担独立的法律责任，原告及第三人的相应合同及协议均与中冶渤海公司签订，而九里投资公司仅为中冶渤海股东，不应与其承担连带责任，故对于原告及第三人的该项主张均不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，作出如下判决：
一、解除原告刘树华与被告大连中冶渤海置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201307332）；
二、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告刘树华购房首付款296,350元并给付自2013年11月24日至实际返还首付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
三、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告刘树华延期交房违约金11,927元；
四、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告自开始偿还第三人贷款至判决生效之日已向第三人支付的贷款本金和利息（截止到2016年4月已偿还本金51,696.77元、利息33,412.64元）；
五、解除原告刘树华与第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：85020120130020873）；
六、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行原告至判决生效之日未偿还第三人的贷款本金，并按照《个人购房担保借款合同》的约定给付利息；
七、驳回原告的其他诉讼请求；
八、驳回第三人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告刘树华预交案件受理费8350元，减半收取后为4175元，其他诉讼费50元，合计4225元，由原告刘树华负担307元，由被告大连中冶渤海置业有限责任公司负担3918元；第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行预交案件受理费2763元，由第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行负担328元，由被告大连中冶渤海置业有限责任公司负担2435元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，刘树华提交还款明细，用以证明截至2016年8月末刘树华已向农业银行偿还本金62,859.96元，利息37,893.45元，尚欠本金237,140.04元。该份还款明细上加盖有农业银行的印章，且农业银行与中冶渤海公司对此均无异议，业经本院审查，予以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据刘树华与中冶渤海公司签订的《商品房买卖合同》的约定，中冶渤海公司应于2014年10月31日前交付案涉房屋，逾期交房超过60日，刘树华有权解除合同。因中冶渤海公司在已超过合同约定的交房时间60日仍未交房，刘树华有权依照合同约定解除合同。刘树华于2015年11月2日向中冶渤海公司送达了《退房通知单》主张解除合同，该通知单由中冶渤海公司的工作人员于文广接收并在上签字确认，对于该节事实中冶渤海公司在二审上诉状中予以认可，故《商品房买卖合同》自2015年11月2日到达中冶渤海公司处即视为解除。中冶渤海公司主张应自收到一审法院送达的起诉状副本时才视为合同解除，没有事实与法律依据，对此不予支持。关于中冶渤海公司主张在案涉商品房买卖合同约定的交房时间内刘树华不得主张首付款利息一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因中冶渤海公司的违约行为导致案涉商品房买卖合同解除，案涉房屋无法按时交付，继而产生返还首付款及利息的问题，如合同继续履行，则不会产生首付款及利息的返还。商品房买卖合同中虽约定交房时间为2014年10月31日前，但刘树华于2013年11月23日即向中冶渤海公司交付了案涉房屋的首付款，现商品房买卖合同因中冶渤海公司的原因导致解除，刘树华自交付首付款时即产生利息损失，一审判决判令中冶渤海公司自交付首付款次日即向刘树华返还首付款利息损失正确。关于中冶渤海公司主张案涉商品房买卖合同中已约定违约金条款，刘树华不应再享有合同约定外的补偿一节。刘树华与中冶渤海公司在《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项中约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日0.015%向买受人支付违约金”。在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条第6款中约定：“出卖人未能按本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向买受人支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%。涉及本项目一切信息以此书面合同约定为准，任何与本合同不一致之承诺均系无效行为”。从上述条款可看出，附件四合同补充协议对《商品房买卖合同》第九条中的违约金条款作出了补充约定，即在附件四合同补充协议的违约金条款中未区分是否因逾期交房导致解除合同的情形，且对违约金的上限作出不超过房款的2%的约定，并约定以该合同补充协议为准。一审判决亦是按照附件四合同补充协议的约定判令中冶渤海公司承担的违约金。关于违约金与首付款利息损失能否并存的问题，上述违约金条款系合同双方当事人对因违约产生的损失赔偿额计算方法的约定，违约金条款的适用不以实际损害的发生为前提，即无论守约方是否发生损害，只要违约方产生合同约定的违约行为，其就应支付违约金。本案中，中冶渤海公司未按商品房买卖合同约定交付房屋导致该合同解除，中冶渤海公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。且一审判令的违约金系以合同中约定房款的2%为标准予以计算，数额并不高，综合考量中冶渤海公司存在违约行为、刘树华在履行合同中不存在过错、违约金数额不高等因素，一审判令中冶渤海公司承担延期交房违约金，并无不当。关于农业银行上诉称应由刘树华返还剩余贷款本金及利息，中冶渤海公司及九里投资公司承担连带责任一节。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在《商品房买卖合同》已被解除的情况下，刘树华与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，无法继续履行该担保借款合同，因刘树华提出请求解除该担保借款合同，故一审法院判令解除《个人购房担保借款合同》，符合上述司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》被解除的情况下，应由中冶渤海公司将购房贷款和首付款的本金及利息分别返还给农业银行和刘树华。故对农业银行的该项上诉主张，本院不予支持。关于农业银行上诉称应由中冶渤海公司及九里投资公司向其支付违约金18,744元一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。农业银行在一审中作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，主张因中冶渤海公司股东发生变化，未按该协议的约定通知农业银行等，要求中冶渤海公司及九里投资公司承担连带责任。但该项理由所依据的是农业银行与中冶渤海公司签订的《一手房借款业务银企合作协议》、《一手房业务合作贷款意向书》，其中涉及的中冶渤海公司股东是否发生变化，以及是否及时通知农业银行等问题的审查均不是本案商品房买卖合同纠纷及其相关联的纠纷所涉及的问题，本案不宜一并审查，一审法院对此未予审理，并无不当。关于农业银行主张的因实现债权发生的律师费，农业银行提交的证据不能证明是针对本案发生的特定费用，非本案实际损失，一审判决未予支持并无不当。关于诉讼费用，法院系根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，现案件仍处于诉讼阶段，农业银行产生的诉讼费用仅仅是预交，在法院判决未对诉讼费用作出决定之前，不宜对农业银行的该项主张予以支持。另外，因本案并未涉及到案外人徐建红，一审判决中涉及“徐建红”的字样均系笔误，应纠正为“刘树华”。因一审结束后，刘树华继续向农业银行履行支付贷款的义务，导致至二审时刘树华已向农业银行偿还本金、利息的数额发生变化，但一审已考虑到此种情况，并将相关判项判令至“判决生效之日”，本院予以支持。综上所述，中冶渤海公司及农业银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,113元（上诉人大连中冶渤海置业有限责任公司预交8350元，上诉人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行预交2763元），由上诉人大连中冶渤海置业有限责任公司负担8350元，上诉人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行负担2763元。本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年十月十二日
书记员 王 晨 关注微信公众号“”