上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4125号
原告：刘梦岚，女，1973年2月23日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：杨成龙，上海明伦律师事务所律师。
被告：庄文军，男，1969年8月29日生，汉族，住上海市松江区。
被告：朱爱珍，女，1970年7月21日生，汉族，住上海市松江区。
被告：庄贤清，男，1995年11月3日生，汉族，住上海市松江区。上述三被告的共同
委托诉讼代理人：周桂云，上海市同一律师事务所律师。上述三被告的共同
委托诉讼代理人：陆铮毅，上海市同一律师事务所律师。
第三人：苏佳铭，男，1986年9月9日生，汉族，住上海市长宁区。
第三人：中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行，上海市宝山区淞滨路XXX号。
法定代表人：王睿。
原告刘梦岚与被告庄文军、朱爱珍、庄贤清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。经原告申请，本院依法追加苏佳铭、中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行作为第三人参加诉讼。本案于2016年3月21日、6月7日公开开庭进行了审理。原告刘梦岚及其委托诉讼代理人杨成龙，被告庄文军、朱爱珍及三被告的共同委托诉讼代理人周桂云、陆铮毅，第三人苏佳铭到庭参加诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘梦岚向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即共同向原告交付松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋【沪房地松字(2007)第041877号】，并协助原告向上海市松江区房地产交易中心办理房屋转让过户手续；2.判令三被告立即共同向原告支付逾期交房违约金(以已收款170万元为本金，自2015年5月6日计算至2015年11月5日，合计184天，按每日0.05%计算金额为156,400元)。事实和理由：三被告为本区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。2015年2月6日，原告与三被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告以170万元购买涉案房屋；被告按约应于2015年5月5日前腾出涉案房屋并通知原告进行验收交接；双方应于2015年5月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；本合同签订后，原告于2015年2月6日前支付全部房价款170万元。原告按约于2015年2月6日前向三被告足额支付了170万元，其中41万给了案外人秦某，由其带被告庄文军去归还银行贷款及第三人苏佳铭的欠款，有被告庄文军于2015年亲笔书写并签字捺印的收条为证，但原告并未看到秦某将41万元交付给被告庄文军。2015年2月7日，三被告签署承诺书一份，承诺在7天内搬离涉案房屋，并将房屋交给原告，如果违约将按每日500元支付违约金，违约金在尾款中扣除。原告多次催促被告交付房屋和办理过户手续，但三被告一直以房价过低为由拒绝履行合同。故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告庄文军、朱爱珍、庄贤清辩称，被告欠案外人小额贷款公司上海住永投资集团有限公司(以下简称“住永公司”)合计109万元(包括向住永公司借的25万元、47万元、住永公司代被告偿还的房贷22万不到，以及代被告偿还的外债13万元，住永公司给被告的现金2万元)。在被告借47万元时，住永公司怕被告偿还困难，故去公证处做了卖房的全权委托公证。之后，住永公司把被告庄文军强行带到公司处，打了被告庄文军，逼被告庄文军签订了一份170万元的欠条。住永公司曾提出被告以180万元的价格出售房屋给住永公司，被告庄文军答应了，就签署了涉案的房屋买卖合同，之后住永公司至被告家里，让被告朱爱珍、庄贤清签了字。但是，双方签订房屋合同之后没有真实的付款内容，虽然形式上原告分两次转账129万元给被告，但当天又返还原告了。本案买卖合同是为了获取超额的贷款利率，即高利贷，是以合法形式掩盖非法目的的合同，故合同无效。第三人苏佳铭述称，其曾是上海住永投资管理有限公司的员工，被告庄文军曾到该公司借钱，原告分别于2014年12月10日、2014年12月11日通过其账户向被告庄文军走账47万元、50万元，钱款实际是原告支出的。另外，2015年2月6日，庄文军还款97万元至苏佳铭的账户，又立刻转至原告账户，上述操作都是原告进行操作的。对于房屋买卖的情况，其并不清楚。如果法庭认定房屋买卖关系合法有效且应当履行，第三人苏佳铭愿意依法撤销抵押。第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行述称，2004年7月13日，其向被告庄文军发放了贷款36.50万元用于购买涉案房屋，并办理房产抵押登记，该笔贷款本息已于2015年2月25日全部结清。按照其银行制度，借款人或者房产证上的其他产权人到其支行处领取他项权证和贷款结清证明等材料，即可到房产交易中心办理撤销抵押登记，但被告至今未到其银行领取他项权证并撤销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交了41万元的取款凭证、2015年2月6日的收条、129万元的转账汇款电子回单、216,486.01元的提前还款凭证，拟证明被告已经收到了购房款170万元。其中，被告庄文军签字的收条载明，庄文军收到房款170万元，房源地址：新松江路XXX弄XXX号XXX室，其中收到现金41万元，剩余钱款转入招商银行XXXXXXXXXXXXXXXX。被告提交招商银行交易明细，拟证明2015年2月6日，原告转账129万元至被告庄文军的账户，该129万元在当天又转账给了第三人苏佳铭97万元，转账给了案外人高某某32万元，该129万元最终又回到了原告名下。为查明房款129万元是否已经实际支付，本院依职权调取了第三人苏佳铭、案外人陆某某、高某某的银行明细，显示2015年2月6日苏佳铭向原告转账97万元；同日，案外人高某某向案外人陆某某转账32万元，案外人陆某某于当日向原告转账32万元。对于原告的证据，被告对真实性无异议，认可住永公司通过转款的方式替被告提前归还了房屋贷款，对该笔房屋贷款金额同意作为原告支付的房款的一部分；但被告并未收到原告取出的41万元，129万元由住永公司转至被告账户，但当场就又转出去了；当时住永公司几个人硬要被告庄文军签署收条，否则就殴打被告庄文军，不让被告庄文军离开，被告庄文军这才写了收条。对法院调查的证据，被告对真实性无异议，认为转账的情况恰恰说明了买卖关系是不真实的，转账至第三人苏佳铭、高某某是住永公司经手的，而不是被告庄文军操作的。对于被告的证据，原告对真实性无异议，但认为被告庄文军转账给第三人苏佳铭和案外人高某某，是因为被告庄文军对该二人有欠款。对本院调查的证据，原告对真实性无异议，但认为原告与第三人苏佳铭、陆某某本来就有经济往来，该二人向原告转账可能是归还欠款。第三人对上述证据的真实性均无异议。
本院认为，原告主张支付了被告房款170万元，但是，其中129万元转账至被告名下后，又于当日分批转回至原告名下，显然不符合常理。原告对此解释为归还欠款，但并未提供证据对此予以证明。同时结合第三人苏佳铭的陈述，其中97万元实际仅为通过第三人苏佳铭的账户走账，故本院难以认定原告主张的通过转账支付了被告129万元房款的事实。对于另外41万元，原告主张与上述129万元同日支付给了被告庄文军，但未通过转账支付而以现金方式支付，亦与常理不符。
原告解释该41万元是以现金的方式交付给了案外人秦某，由秦某带被告庄文军去归还银行贷款及对第三人苏佳铭的欠款，此与被告庄文军在收条上所写的“收到现金41万元”相悖，且与第三人苏佳铭陈述的苏佳铭与被告并无实际借贷关系的说法不符。故本院亦难以认定原告主张的现金支付了被告41万元房款的事实。2.被告提交了录音、医院处方、门急诊收费票据、公证书，拟证明被告、住永公司对于欠款的金额有分歧，住永公司向被告庄文军恐吓、催讨借款，并要求被告庄文军办理房屋过户；房屋买卖实际上是为了担保借款的归还；住永公司和被告谈好的房屋价格是180万元；原告有意吞掉被告的房屋，让三被告签署委托书委托案外人郝某某代为签订涉案房屋的房地产买卖合同，并将该委托书进行了公证；后被告认为卖房不需要经过被告了，这不对，就撤销了全权委托公证，住永公司就派人殴打被告庄文军，当晚被告庄文军去了医院就诊。原告对证据不予认可，认为录音中人物的身份并不清楚，被告对于出售房屋给原告也是无异议的，只是签订合同之后，被告认为以170万元卖房价格偏低，应当卖180万元；录音中无法看出胁迫的意思；不清楚被告耳鸣是否是被打造成的，且与本案原告的房屋买卖交易无关；被告是担心拿不到房款才撤销全权委托的。第三人苏佳铭对被告证据的真实性无异议。
本院认为，被告的证据所欲证明的事实均指向案外人住永公司，与本案原告的关联性不强。3．被告提交抵押借款合同、房地产借款抵押合同，拟证明与第三人苏佳铭的47万元借款实际是住永公司通过第三人苏佳铭的账户借给被告的，另外100万元只有借款合同而没有借款的事实，该100万元被告并未实际拿到。原告对证据的真实性没有异议，但认为证据只能证明被告与苏佳铭有借贷关系，与本案房屋买卖无关。第三人苏佳铭对证据无异议。
本院认为，被告的证据所欲证明的借贷关系，与本案房屋买卖合同纠纷的关联性不强。4.第三人苏佳铭提交其银行明细，拟证明2014年12月10日，原告向其账户转账47万元，立刻又转至被告庄文军账户；2014年12月11日，原告向其账户转账50万元，立刻又转至被告庄文军账户；2015年2月6日，被告庄文军转账97万元至其账户，立刻又转至原告账户，第三人苏佳铭的账号、密码、银行卡都在原告处，上述转账操作都是原告进行的。原告对第三人的证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关，47万元、50万元都是被告庄文军向第三人苏佳铭的借款，原告与第三人苏佳铭之间转账也是因为原告与第三人苏佳铭之间有借款关系。
被告对第三人的证据没有异议，认为本案基础关系是债务纠纷，而第三人苏佳铭与被告并没有实质的借贷关系，仅仅是被借用了账户进行走账。
本院认为，根据第三人苏佳铭的证据及其陈述，可以认定47万元、50万元、97万元的转账仅为通过第三人的账户进行走账，而非房款实际支付的事实。审理中，本院向原告释明，如果本院认定房款没有支付，原告是否愿意支付，对此，原告表示不愿意支付，坚持要求继续履行合同。本院向被告释明，被告是否愿意继续履行房屋买卖合同，对此，被告表示是否要求继续履行合同买卖房屋或者要求解除合同，均不在本案中主张，被告将保留相关权利另案处理。
本院认为：原、被告签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告按约应于2015年2月6日前支付全部房款170万元，被告按约应于2015年5月5日前交付房屋、办理过户手续。如前所述，关于原告已经支付了房款170万元的意见，本院难以采信，被告有权据此拒绝交付房屋、办理过户手续。故对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：驳回原告刘梦岚的全部诉讼请求。案件受理费3,428元，财产保全费5,000，合计诉讼费8,428元，由原告刘梦岚负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
人民陪审员 范幼芳
人民陪审员 陆为明
二〇一六年十月十二日
书 记 员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”