河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初24054号原告马文达，男，汉族，1991年8月8日出生，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王治国，河南天坤律师事务所律师。被告高泉，男，汉族，1975年11月28日出生，住河南省唐河县。委托代理人王跃雨，大石桥法律服务所法律工作者。被告郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地住郑州市金水区郑汴路127号院2号院25层2504号，统一社会信用代码9141010534955097XR。法定代表人马玉芳。委托代理人李幸银，系公司员工。
原告马文达（以下简称原告）诉被告高泉、郑州房朝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马文达及其委托代理人王治国、被告高泉委托代理人王跃雨、被告郑州房朝房地产经纪有限公司委托代理人李幸银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年6月1日，原告与被告高泉签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告购买被告高泉所有的位于郑州市××路××楼××号房屋。总房款558000元。合同签订后，原告向被告高泉支付购房款258000元和其他费用。由被告高泉负责该房屋的银行贷款解押，待房屋过户后，剩余房款由银行贷款支付至资金监管账户交付被告。现房屋已交付原告装修居住，该房屋贷款已经解押。解押后被告高泉以房屋价格上涨为由，要求原告加价，迟迟不按约定办理手续。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：
一、二被告协助原告办理涉案房屋的解押注销、网签、产权过户及银行贷款等相关手续；
二、二被告赔偿因不履行办理房屋产权过户等有关手续给原告造成的损失20000元（暂计）；
三、本案诉讼费由二被告承担。
被告高泉辩称：
一、原、被告主体均不适格；
二、被告高泉前妻无权处分房屋，合同无效；
三、王柏青不讲诚信在先，在没有达到合同履行条件的情况下，无端恶意诉讼，丧失根本诚信，构成根本违约。故请求驳回原告诉求。
被告郑州房朝房地产经纪有限公司辩称：愿意配合原告。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《房屋买卖合同》、声明书、房产证复印件各一份。2、收据三份。3、解押协议、收据各一份，银行转账凭证二份。4、资金监管预约服务单、贷款阶段性担保通知书、收入证明、单身证明各一份。5、房屋装修费用收据十一份。6、物业公司入住证明一份，水电费交费凭证五份。7、录音材料及录音光盘各一份8、上海浦东发展银行个人贷款审批手续。被告高泉为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份。2、交易所需资料清单一份。3、服务事项告知书一份。4、身份证复印件一份。5、离婚协议一份。6、解押协议一份。7、房产证复印件一份。8、他项权证一份。被告郑州房朝房地产经纪有限公司未举证。
经审理查明，2016年6月1日，王柏青与二被告签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告高泉将其名下位于郑州市××路××楼××号的建筑面积为44.45平方米的房屋出售给王柏青，该房屋及其附属设施成交价款为558000元。该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行花园路支行，抵押金额为153000元。付款方式为按揭贷款，合同签订后，双方应当共同到银行办理贷款手续。王柏青应在网签时将首付款存入房管局资金监管账户，剩余贷款有银行放贷至监管账户，过户后全部房款由监管账户交付被告高泉。在银行允许解押15个工作日内，由王柏青出资解押注销，他项权证注销后，45个工作日内，双方共同办理银行贷款、网签、过户等相关手续。王柏青和被告委托代理人陈焕平在合同中确认签字。2016年8月8日，原告与王柏青共同出具声明书，涉案《房屋买卖合同》系原告马文达授权其母亲王柏青代为签订，原告为实际出资人和买受人，该合同中的权利义务由原告享有和承担。2016年7月3日，原告与被告高泉签订《解押协议》，合同对2016年6月1日签订的《房屋买卖合同》予以确认，并约定，由原告支付258000元，用于中国工商银行纬五路支行解押房屋，该解押款冲抵首付款。被告高泉必须在收到解押款7日内完成抵押银行的扣款。再查明，2016年6月21日，被告高泉出具《声明》，确认已收到原告支付的258000元购房款。另，据2016年7月3日被告高泉出具的《收据》和中国工商银行业务凭证显示，原告向被告高泉支付258000元解押款，此款用作冲抵原告购买房屋的首付款。复查明，原告申请按揭贷款的银行为上海浦东发展银行股份有限公司（下称浦发银行）。浦发银行出具的《办理商业银行贷款阶段性担保通知单》载明，经初审合格，原告购买被告高泉名下的涉案房屋，贷款29万元，请郑州住房置业担保有限责任公司办理有关担保手续。又查明，原告已于2016年7月31日入住鑫苑西路10号4号楼3层303室居住。另查明，被告高泉与陈焕平系前妻夫关系，于2013年3月6日达成离婚协议登记离婚。双方协议，涉案房产为产权由被告高泉所有。另，房屋所有权证载明，涉案房屋的所有权人为被告高泉。
本院认为：（1）关于合同主体：《房屋买卖合同》中名义买受人虽为王柏青，但其系原告授权之行为，合同权利义务由原告概括享有和承担。陈焕平以委托代理人之身份代出卖人被告高泉在合同中确认签字，但该房屋所有权人为被告高泉，且其与陈焕平已解除婚姻关系，故陈焕平之行为系无权代理。但从被告高泉出具的《声明》、《收据》及与原告签订的《解押协议》等证据可认定，被告高泉对此知悉，且已接受原告支付的对价，可视为对陈焕平无权代理的追认。因此，《房屋买卖合同》的原告与被告高泉主体适格。故，对于被告高泉辩称的双方主体均不适格、陈焕平无权处分房屋，合同无效，本院不予采纳。（2）关于合同效力：当事人签订的《房屋买卖合同》，均系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应当遵守诚实信用原则，依约履行。故，对于被告高泉辩称的涉案合同无效，本院不予采纳。（3）关于违约责任：按合同约定，原告已向被告高泉支付258000元，被告应当履行协助高原办理房屋过户的义务。故，对于原告要求二被告协助办理涉案房屋的解押注销、网签、产权过户及银行贷款等相关手续之诉请，合法正当，本院依法予以支持。对于原告诉请二被告赔偿因不履行办理房屋产权过户等有关手续造成的损失20000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告高泉、被告郑州房朝房地产经纪有限公司于判决生效后十日内协助原告马文达办理涉案房屋的解押注销、网签、产权过户及银行贷款等相关手续；
二、驳回原告马文达的其余诉讼请求。案件受理费减半收取4790元，由原告负担165元，二被告负担4625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 杨 警
二〇一六年十月十二日
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