（2014）历民初字第1522号

裁判日期: 2016-10-11

公开日期: 2017-06-16

案件名称

赵某与济南某有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵某,济南某有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历民初字第1522号原告：赵某，女，汉族，个体工商户，住济南市。委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘丹丹，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。被告：济南某有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑某某，董事长。委托诉讼代理人：赵建兵，山东万途律师事务所律师。委托诉讼代理人：于淋淋，山东万途律师事务所实习律师。原告赵某与被告济南某有限公司（以下简称某公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人王玉萍、刘丹丹、被告某公司的委托诉讼代理人赵建兵、于淋淋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：一、判令被告某公司排除妨害，赔偿损失：场地租金15652元、押金5000元、物业管理费1341元、装修费2000元、营业损失2000元，共计25993元；二、诉讼费用由被告某公司承担。事实和理由：原告赵某于2013年9月28日与济南某有限公司（以下简称某公司）签订租赁合同，、租赁位于济南市某场地，租赁期限为2年，自2013年12月1日至2015年11月30日。合同签订后，原告赵某向某公司缴纳了第一年的租金35000元、物业管理费3000元及押金5000元。2014年6月，被告某公司以某公司未给其交纳下半年租金为由，限原告赵某搬出场地，并声称停水、停电、关闭店门。2014年7月14日，被告某公司将店门完全关闭，不让原告赵某进出，原告赵某交500元押金后才被允许进入店内拿东西。被告某公司的行为已经严重侵害了原告赵某的合法权益，致使原告赵某无法经营，造成了巨大经济损失。原告赵某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、被告某公司2014年6月11日、6月27日、7月9日、7月14日、8月17日通知各一张、被告某公司2014年6月18日解除合同通知函一张、某公司2014年6月13日告全体业主书一张；证据二、2014年7月14日、8月28日通话记录、录音光盘及书面整理材料各一份；证据三、租赁合同（复印件）、营业执照（复印件）各一份；证据四、收款收据（复印件）三张；证据五、照片四张；证据六、山东省统计局2014年统计数字标准一份。被告某公司辩称，被告某公司无侵权行为，原告赵某请求排除妨害、赔偿损失，缺乏事实和法律依据。首先，被告某公司不存在因其主观过错而导致原告赵某损害的行为。案外人乐某某承租被告某公司所有的位于某广场负一层的房屋后以某公司的名义对外分租，原告赵某是承租商户之一。依照合同约定，乐某某应于2014年6月1日前交纳房租，但经被告某公司多次催缴后仍置若罔闻。2014年6月11日，被告某公司将乐某某无故拖欠涉案房屋租金的事件向各商户进行了披露，以便各商户与乐某某及某公司及时沟通并采取相应补救措施，某公司也向全体商户承认拖欠房租的事实。同时，被告某公司也与全体商户积极沟通，商讨下一步如何合作事宜，某街道办事处也曾协调处理此事，但始终未达成合意。因某公司自身经营不善且管理存在很多问题，部分商户已于2014年5月解除了与某公司的租赁合同并撤柜，并向法院起诉要求某公司返还各项费用（包括租金、押金、管理费等）并赔偿损失。迫于无奈同时应广大商户的强烈要求，2014年6月19日，被告某公司解除了与乐某某的租赁合同，亦将此事及时通知了各商户并要求撤离。2014年6月30日，某公司解除了与全体商户以及本案原告赵某之间的租赁合同，并同意承担违约责任，返还未履行合同的租金、物业费、押金及装修折扣的费用。合同解除后，大部分商户已及时撤离。由于对某公司的赔偿数额不满，包括原告赵某在内的部分商户对被告某公司撤离的通知置之不理，拒绝撤离。为防止某公司不再管理商场，导致商场混乱、商户损失扩大，被告某公司不得不采取“交纳押金，核实商户信息”的方式来控制商场人员进出，而实际上，被告某公司并没有向商户收取押金，仅是核实商户信息。至今被告某公司仍为部分未撤离的商户保管着物品，耗费了大量的人力、物力、财力。所以，同样作为受害人的被告某公司，不但没有损害原告赵某的合法权益，反而防止了原告赵某损失的扩大。原告赵某在失去合法占有、使用涉案房屋的权利后拒绝撤离的行为侵犯了被告某公司的合法权益，给被告某公司造成了巨大的损失，被告某公司保留对原告赵某的追偿权。原告赵某所主张的“所有损失”并非被告某公司行为所致。某公司作为原告赵某的出租人，有保证涉案商铺无产权纠纷、保障原告赵某正常开展经营活动的义务，但恰是乐某某及某公司的违约行为导致了此事件的发生。故，根据“合同相对性”原则，原告赵某应当要求合同相对人某公司赔偿其所有的损失。其次，原告赵某所主张的费用并非均为损失。退一万步讲，即使被告某公司的行为构成侵权，原告赵某的损失也仅有装修损失。原告赵某主张的场地租金、押金以及物业管理费是交给了某公司，如果原告赵某在履行与某公司之间的租赁合同中无任何违约行为，某公司应当予以返还，而且某公司也同意返还，所以原告赵某没有损失“租金、押金、物业管理费”。综上所述，被告某公司无任何侵权行为，原告赵某的诉讼请求于法于理无据，请求法院依法裁判，驳回原告赵某的诉讼请求。被告某公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、房屋产权证（济房权证字第XXXX**号）一份；证据二、被告某公司与乐某某签订的房屋租赁合同一份；证据三、济南市历下区人民法院（2015）历民初字第154号民事判决书一份；证据四、济南市中级人民法院（2016）鲁0102民终1561号民事判决书一份；证据五、济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1486号民事判决书一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月22日，被告某公司（甲方）与案外人乐某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其所有的位于济南市某房屋（实际使用面积2400平方米）出租给乙方，租赁期限10年；甲方允许乙方将承租房产可对外分租；租赁期届满10日内或合同终止后10日内，乙方应当将承租房产交还甲方。上述合同签订后，乐某某向被告某公司交纳了履约保证金40万元及第一期（2014年1月1日至2014年6月30日）租金262.8万元，并以某公司名义将上述房屋对外分租。2013年9月28日，原告赵某（承租人）与某公司（出租人）签订租赁合同一份，约定：某公司将位于济南市某场地（涉案场地）出租给原告赵某用于经营女装，租赁期限为2年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止；第一年租金为35000元，第二年租金为70000元。同日，原告赵某（乙方）与被告某公司（甲方）签订经营管理协议书一份，约定由甲方对乙方所承租的涉案场地进行经营管理，经营管理期限与前述租赁期限相一致；乙方向甲方交纳管理费3000元/年、履约保证金5000元。上述合同签订后，原告赵某向某公司交纳了租金35000元、管理费3000元、履约保证金5000元.因乐某某未按约定向被告某公司交纳某广场A1区负一层的第二期租金，被告某公司于2014年6月18日向乐某某发出解除合同通知函，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，该函件于2014年6月19日送达到乐某某。后，双方产生争议并诉至本院。2015年12月10日，本院作出（2015）历民初字第154号民事判决书，判决确认本案被告某公司与乐某某签订的房屋租赁合同于2014年6月19日解除。上述判决作出后，乐某某上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院于2016年6月2日作出（2016）鲁01民终1561号民事判决书，维持了（2015）历民初字第154号民事判决书中某公司与乐某某签订的房屋租赁合同于2014年6月19日解除这一判项。另查明，2014年6月11日，被告某公司向包括原告赵某在内的各某业主发出通知，内容为“我方与承租方乐某某签订的房屋租赁合同将于6月30日到期，按照合同约定，承租方应于2014年6月1日前交纳下一承租期的租金……但对方均以各种理由推诿，至今没有支付。鉴于以上情况，我方提前通知，请各位业主于2014年7月6日前搬离经营区域，否则，到期将停水、停电、统一清场。……”2014年7月9日，被告某公司向包括原告赵某在内的各某业主发出通知，内容为“由于乐某某已拖欠我公司房租多日，多次催要，至今不缴……我方有权解除合同，收回房产，公司定于2014年7月14日上午十时将停水、停电，关门闭店。请各位业主在11号前将货品搬出……”。2014年7月14日，某公司向各位某业主发出通知：“所有未撤货的业主，为了保证你们的财产安全，请于本周三、四上午10:00至下去17：00带好租赁合同与本人身份证，办理撤货手续……”。2014年7月14日，被告某公司收回包括涉案场地在内的某广场A1区负一层房屋。庭审中，被告某公司承认已将涉案场地内的装修物拆除。原告赵某称，其曾向被告某公司提出继续承租涉案场地，因书面材料无人接收，提出方式均为口头提出。对于上述主张，原告赵某未向本院提交相关证据。同时，原告赵某主张,因被告某公司强行关闭涉案场地并搬离、扣押其经营物品、拆除装修物等侵权行为，导致其遭受损失（包括租金15652元，保证金5000元，物业管理费1341元、装修费2000元及营业损失2000元），并提交租金、物业管理费、保证金收款收据三张及山东省统计局2014年统计数字标准作为证据，但未提交与装修费相关的证据。对于收款收据三张，被告某公司称因证据为复印件，对其真实性有异议；对于山东省统计局2014年统计数字标准，被告某公司称该证据无任何签章，不能作为证据使用。本院认为，原、被告争议内容涉及两种法律关系，即侵权法律关系和合同法律关系。本案为侵权之诉，原告赵某所诉请的租金、保证金、物业管理费该三项损失属于合同法律关系项下所产生的费用，依法应向合同相对方主张。因此，对于原告赵某要求被告某公司向其赔偿租金15652元、保证金5000元、物业管理费1341元的诉讼请求，本院不予支持。因被告某公司与乐某某签订的房屋租赁合同已于2014年6月19日解除，被告某公司自2014年6月19日起有权要求乐某某返还租赁物。鉴于乐某某并非涉案场地的实际占有、使用人，其已将涉案场地以某公司的名义对外转租给原告赵某，被告某公司作为涉案场地的所有权人，可基于物权追及效力直接要求作为次承租人的本案原告赵某返还涉案场地。庭审中，原告赵某主张其曾向被告某公司表示代乐某某支付涉案场地的租金，但未提交相关证据予以证明，本院不予采信。因此，被告某公司有权要求原告赵某搬离涉案场地，但应采取合法方式行使自己的权利，不得以损害他人合法权益的方式行使，其强行搬离原告赵某在涉案场地内的物品并拆除装修物的行为构成侵权，原告赵某有权要求排除妨害并赔偿侵权行为所导致的相应损失。但是，原告赵某仅要求被告某公司排除妨害，并未明确排除妨害所指向的具体内容，并且排除妨害的目的在于保障合同得以继续履行。根据原告赵某要求被告某公司赔偿租金、物业管理费、保证金等损失的诉讼请求并结合涉案场地现已另租他人的实际情况，原告赵某并无继续履行合同的意愿，故对于原告赵某的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告赵某所诉请的装修损失，因其并未提交相关证据予以证明，本院不予支持。关于营业损失，原告赵某向本院提交了山东省统计局2014年统计数字标准作为证据，但该统计标准系针对特定行业所作的统计分析，仅能反映同一行业的营业状况，对具体经营个体的营业状况不具备证明效力。对此，原告赵某并未提交其他证据加以证明，故对于其要求被告某公司赔偿营业损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵某的诉讼请求。案件受理费450元，由原告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　刘　峰代理审判员　　程雪灿人民陪审员　　冯　青二〇一六年十月十一日书　记　员　　李筱菲 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