成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初5871号原告成都上实锦绣物业服务有限公司。法定代表人李胜来。委托代理人赖开银委托代理人李慧被告吴翚委托代理人周兴永，四川琴台律师事务所律师。委托代理人蔡俊珍，四川琴台律师事务所律师。
原告成都上实锦绣物业服务有限公司与被告吴翚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院
审判员李军适用简易程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告成都上实锦绣物业服务有限公司的委托代理人赖开银、李慧，被告吴翚的委托代理人蔡俊珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都上实锦绣物业服务有限公司诉称，被告为曼哈顿（首座）业主。原告与曼哈顿（首座）开发商招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所在曼哈顿国际（首座）小区提供物业服务，物业服务费收费标准为每平方米每月2.8元，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按未交费用的千分之三交纳违约金。被告房屋建筑面积为128.84平方米，2014年10月至2016年5月，被告累计欠交20个月的物业管理费共计7215元，违约金累计4967.53元。另2014年5月至2014年7月被告欠缴电费13.53元。据此，原告诉至人民法院，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费7215元；2.被告向原告支付违约金4967.53元；3.被告向原告支付电费13.53元；4.诉讼费由被告承担。
被告吴翚辩称，1.涉案房屋墙面漏水导致无法入住，多次向原告及开发商反映该问题，一直未能解决；2.原告未对被告进行书面催缴。故被告不应支付物业管理费及违约金。
经审理查明，被告于2013年5月购入招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司开发的位于成都市人民南路四段48号曼哈顿国际（首座）1栋2单元3楼301号房屋一套，其房屋建筑面积为128.84平方米。原告与招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所在曼哈顿国际（首座）小区提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米2.8元，逾期将按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告按约定对曼哈顿国际（首座）小区物业进行管理服务。2014年10月至2016年5月，被告累计欠交20个月的物业管理费共计7215元，原告于2015年5月中旬向被告以发《律师函》、在被告房屋门上张贴《催费通知单》等方式通知被告支付相应物业管理费及相关费用，被告未予支付。上述事实有，《前期物业管理服务合同》、房屋信息摘要、催缴照片、律师函、邮寄回单及双方当事人的陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原告与招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司签订的《红帆·蓝调前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为涉案小区业主，原告与开发商招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。原告依约履行了物业服务义务，被告应当及时向原告交纳物业管理服务费，因此，本院对原告要求被告交纳2014年10月1日至2016年5月1日期间的物业服务费7215元的诉讼请求予以支持。关于违约金，《前期物业管理服务合同》约定违约金从逾期之日起每日按未交费用的千分之三计算，该约定违约金的计算标准过分高于被告违约行为给原告造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑原告实际发生的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张的违约金予以调整，酌定为200元。对于被告辩称由于房屋存在质量问题未缴纳物业管理费的意见，因房屋质量问题被告与开发商之间的法律关系，不应作为拒交物业管理费的理由。对于被告辩称原告未依法催缴的意见，原告出示了律师函、邮寄回单及催收照片，已经依法进行了催缴。对于原告诉称的电费，因原告未举出代缴电费及被告的抄表记录的证据，故本院对于原告主张的电费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，
判决如下：
一、被告吴翚于本判决生效之日起十日内支付原告成都上实锦绣物业服务有限公司物业服务费7215元；
二、被告吴翚于本判决生效之日起十日内支付原告成都上实锦绣物业服务有限公司违约金200元；
三、驳回原告成都上实锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，因适用简易程序减半收取52.5元，由被告吴翚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 军
二〇一六年十月十日
书记员 匡婷婷 微信公众号“”