福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第6109号
原告：陈秋桂，女，1980年8月29日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：王宏伟、许莲美，福建冠德律师事务所律师。
被告：易艺强，男，1978年3月10日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省厦门市思明区。
被告：林美枝，女，1978年4月9日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省厦门市思明区。
被告：易小元，男，1982年9月21日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省厦门市思明区。三被告共同
委托诉讼代理人：黄艳娜，福建法正联盟律师事务所律师。
第三人：泉州天将房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县。
法定代表人：杨特，任该公司负责人。
原告陈秋桂与被告易艺强、林美枝、易小元和第三人泉州天将房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈秋桂及其委托诉讼代理人王宏伟到庭参加诉讼，被告易艺强、林美枝、易小元共同委托诉讼代理人黄艳娜到庭参加诉讼，第三人泉州天将房地产开发有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋桂向本院提出诉讼请求：判令解除陈秋桂与易艺强、易小元于2013年6月27日签订的《协议书》；易艺强、林美枝、易小元返还收取的购房款人民币539000元及利息（自2013年11月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）。事实和理由：易艺强、易小元于2013年6月27日与陈秋桂签订《协议书》一份，约定将坐落于安溪县凤城镇凤城中学南侧天将御园XX号楼XX号房屋出售给陈秋桂，房款总价639000元，款项分两次给付。合同签订之日给付339000元，与开发商正式签订合同之日支付余款300000元。陈秋桂支付639000元购房款后，泉州天将房地产开发有限公司于2013年11月15日网上签约提交至泉州市房地产交易与权属业务管理系统，2014年7月8日因过期申请期房，签约注销。2014年7月8日网上重新签约，提交至泉州市房地产交易与权属业务管理系统，截止2015年6月17日未进行预售合同登记备案，已超出法定备案期限，泉州天将房地产开发有限公司两次网上签约，均没有备案登记，以致天将御园XX号楼XX号房屋于2015年3月13日被厦门市中级人民法院查封。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，易艺强、易小元不是开发商确承诺卖房，收取房款后，未履行合同约定的义务，未进行网签，未备案登记，后来房屋被厦门市中级人民法院查封，以致合同目的无法实现，易艺强、易小元的行为给陈秋桂造成了财产损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。林美枝作为易艺强的配偶，应共同承担该购房款的返还义务。易艺强辩称，1.根据合同相对性原理，林美枝不应成为本案被告；2.易小元并非合同当事人之一，仅仅是协议书文本的代书人，因此也不应成为本案的被告；3.房屋备案是开发商的义务，应追加泉州天将房地产开发有限公司作为本案的第三人；4.本案将案由定义为房屋买卖合同系错误，本案案由应为债权转让合同纠纷；5.其就该房产认购权进行转让的行为合法有效，且根据协议约定和实际情况，答辩人已经履行合同约定的义务，陈秋桂的诉请也没有事实和法律依据。退一步说，若法院判定本案其应承担返还房款的责任，也应当自起诉之日起计算利息。林美枝辩称，其并不是本案讼争合同当事人，不应成为本案被告；本案讼争协议所得款项并没有用于夫妻共同生活，并不是夫妻共同债务。易小元辩称，其并不是本案讼争合同当事人，不应成为本案被告；其转账给陈秋桂1000**元系双方另有经济往来，与本案无关。泉州市天将房地产开发有限公司未作答辩。陈秋桂围绕诉讼请求依法提交了证据。泉州市天将房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩和质证权利。本院对陈秋桂提交的协议书及收条复印件、结婚证复印件、银行交易记录复印件、许水吉出具的证明复印件、许水吉身份证复印件、中国农业银行对账单复印件、证明复印件、录音光盘及录音文字版复印件审查后予以确认并在卷佐证。本院对易艺强、林美枝、易小元提交的安溪县住房和城乡规划建设局出具的证明复印件、安溪县商品房买卖合同（网上签约）备案登记申请表复印件、《商品房买卖合同》复印件、交易明细审查后予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年6月27日，易小元书写《协议书》一份，协议书分为三部分，协议书内容为：“甲方：易艺强、易小元；乙方：陈秋桂经双方协商约定，甲方同意将坐落坐落安溪县凤城镇凤城中学南侧天将御园XX号楼XX号房屋出售给陈秋桂，该房产面积86.44平，总价为639000元，乙方分两次给付甲方，签订该协议当日付人民币339000元。签订正式买卖合同当日将余款300000元付给甲方。甲方应负责乙方将该房产与开发商签订正式合同（网签），如无法办理必须将已付款如数退还给乙方。甲方：易艺强（捺印）；乙方：陈秋桂（捺印）2013.06.27”。2013年6月27日，陈秋桂的丈夫郑清江委托许水吉汇款339000元给被告易艺强，2013年11月16日，陈秋桂通过中国农业银行安溪支行转账汇款300000元给易艺强。陈秋桂支付639000元购房款后，泉州天将房地产开发有限公司于2013年11月15日网上签约提交至泉州市房地产交易与权属业务管理系统，2014年7月8日因过期申请期房，签约注销。2014年7月8日网上重新签约，提交至泉州市房地产交易与权属业务管理系统，截止2015年6月17日未进行预售合同登记备案，已超出法定备案期限，泉州天将房地产开发有限公司两次网上签约，均没有备案登记，2015年3月13日，厦门市中级人民法院查封将天将御园XX号楼XX号房屋。陈秋桂与易艺强、易小元因购房事宜发生纠纷，双方协商不成。为此，陈秋桂于2016年5月6日诉至本院。另查，林美枝与易艺强系夫妻，双方于2000年3月14日登记结婚.
本院认为，案件的争议焦点为：（1）讼争纠纷是房屋买卖合同纠纷还是债权转让纠纷；（2）易小元、林美枝是否适格当事人。下面分别评析之。（1）讼争纠纷是房屋买卖合同纠纷还是债权转让纠纷？陈秋桂与易艺强签订的《协议书》属于房屋买卖合同，双方发生的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。理由如下：1.从协议书的内容来看，该合同属于房屋买卖合同。《协议书》中明确约定“甲方同意将坐落坐落安溪县凤城镇凤城中学南侧天将御园XX号楼XX号房屋出售给陈秋桂，该房产面积86.44平，总价为639000元……”，此处已经说明所出售的标的是房屋而非认购房屋权利。2.易艺强、林美枝、易小元的代理人在代理词第1页中承认“易艺强与泉州天将签订《认购书》并已向泉州天将付清购房款”，其也认为自己支付的是购房款。3.庭审中，本院对房屋市价对陈秋桂和易艺强、林美枝、易小元作出询问，陈秋桂认为其所支付的63900元与市价差不多，易艺强、林美枝、易小元表示对市价不清楚，有悖常理。4.庭审后（2016年5月31日），易艺强提交的协议书中，清楚地显示泉州天将房地产开发有限公司的法人杨特与易艺强等人存在债务纠纷，将安溪天将御园的3号楼、4号楼的某些房产按杨特所提供的单价8.5折抵给易艺强等人。此处用于抵销债务的显然是房产而不是房屋认购权。5.房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽明确规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让。但该条属于管理性规范而非效力性规范，旨在加强房地产行政管理，禁止权属不清或权属有争议的房屋进入房地产市场交易，保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。综上所述，该合同应认定为房屋买卖合同为宜，双方虽未明确约定关于所有权转移登记事项，但该事项是法定的义务，应予遵守。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故此，易艺强即使因第三人原因造成违约，也应向陈秋桂承担违约责任。（2）易小元、林美枝是否适格当事人。易小元、林美枝是本案适格当事人。理由详述如下：易小元在起草的《协议书》中首部注明：“甲方：易艺强、易小元；乙方：陈秋桂……”,虽未在尾部的甲方和乙方签名捺印处签名捺印，陈秋桂提供的录音光盘中，易小元虽主张退款100000元给陈秋桂是其他纠纷款项，但既未提供证据证明也未申请对录音证据进行鉴定，只是表示录音内容较早，记不清楚是否有做出类似意思表示。再从录音内容分析，双方这段录音是双方在协商购房退款事宜，录音中有体现易小元成交有收到陈秋桂3000**元并承诺退款。且陈秋桂所买房子是卖掉世纪豪庭120平米的房子向易小元买80平米的房子，买房的目的是为了孩子入学，以上事实均可以与协议书中陈秋桂所购房屋的平方数相印证，亦可以与易艺强的答辩状中陈秋桂的购房理由相印证，易小元有参与房屋买卖和购房款分配，故对易小元的主张，不予支持。林美枝与易艺强系夫妻，讼争协议款项是其婚姻关系存续期间发生，林美枝虽主张该款项并未用于夫妻共同生活，但并未提供相关证据证明，对其主张不予支持。综上，易小元、林美枝应是本案的适格当事人。易艺强等人虽因违约造成陈秋桂损失，但陈秋桂明知对方无房屋产权仍自冒风险与其签订《协议书》，陈秋桂对损失的发生也有过错，易艺强主张自起诉之日起计算逾期利息，本院予以支持。第三人泉州天将房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃当庭申辩、质证、辩论等诉讼权利，其应自行承担由此产生的法律后果，本院依法缺席审理和判决。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于审理《买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：1.解除陈秋桂与易艺强、易小元于2013年6月27日签订的《协议书》；2.易艺强、林美枝、易小元应返还向陈秋桂收取的购房款人民币539000元及利息（自2015年6月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至生效判决指定的还清款项之日止）；3.驳回陈秋桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10779元，由易艺强、林美枝、易小元负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 员 施纯兴
审 判 员 李珍珍
人民陪审员 张国显
二〇一六年十月十日
书 记 员 王伟昌 百度搜索“”