广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1202民初1799号
原告：肇庆市肇泉装饰材料城有限公司，住所地肇庆市端州区信安路东侧126区肇泉装饰材料城内A区第三层第10卡。
法定代表人：曾泉生。
委托代理人：伍翠莲，广东曜政律师事务所律师。
被告：刘百善，男，1973年4月20日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。
委托代理人：曾志科，罗子均，均为广东西江律师事务所律师。
原告肇庆市肇泉装饰材料城有限公司诉被告刘百善租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人伍翠莲，被告委托代理人曾志科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年12月15日与被告签订《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》，被告承租肇庆市端州区信安路东侧l26区肇泉装饰材料城市场第C区第1-4、40-41卡商铺经营销售格莱斯陶瓷。
原告与被告签订上述合同后，依约定将商铺交付被告使用经营。被告亦按约定进行装修和开业经营。但被告从2015年12月份开始拖欠原告租金（包含设备设施使用费）、物管费和电费；从2013年6月开始拖欠公共分摊水费。虽经原告多次催收，被告仍未予支付。直至起诉时，被告拖欠的各项费用己达153807元。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第四条：“租金的缴纳l、租金应按月结算。2、乙方（被告）应于每月第20日前向甲方（原告）交纳当月的租金。”和第七条：“违约责任1、逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方必须按逾期应缴租金总额的l％向甲方支付违约金。2、乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回该商铺，乙方所交保证金不予退还，并且乙方须按照3个月的资金标准支付违约金给甲方，如甲方另有其他损失的，甲方有权继续要求乙方赔偿损失：……（6）拖欠租金逾期超过l4日的；……”：《商铺配套设备设施有偿使用合同》第三条：“l、设备设施使用费应按月结算。2、乙方（被告）应当于每月第20日前向甲方缴交当月的设备设施使用费。”和第七条：“l、逾期缴纳设备设施使用费的，每逾期一日，乙方必须按逾期应缴设备设施使用费总额的l％向甲方支付违约金。2、乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回该商铺及附属设备设施，乙方所交保证金不予退还，并且乙方有权按照3个月的设备设施使用费标准支付违约金给甲方，如甲方另有其他损失的，甲方有权继续要求乙方赔偿损失：（4）拖欠设备设施使用费逾期超过14日：……”；《商铺物业管理合同》第三条：“……（六）……2、乙方（被告）应当于每月第20日前向甲方缴交当月的物业管理费。”和第九条：“违约责任及免责条件……3、如乙方延迟缴交管理费或其他费用，须向甲方支付滞纳金、违约赔偿金外、仍需补足应缴费用。……”的约定，被告的行为己构成严重违约。为此，原告委托律师于2016年3月31日向被告发出《律师函》，向被告催讨租金等费用，但被告置之不理。2016年5月20日，原告向被告送达《解除合同通知书》。通知被告，双方于2011年12月l5日签订的《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》在《解除合同通知书》送达之日（即2016年5月21日）起解除，双方不再受上述系列合同的约束。同时通知被告在收到《解除合同通知书》之日起3日内前往原告处付清所欠费用并腾退商铺。原告将于2016年5月31日零时起收回该商铺。直至起诉之日，被告仍未向原告支付任何拖欠的费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求：1、确认原告与被告于2011年12月15日签订的《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》于2016年5月21日解除；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金（包含设备设施使用费）、物管费和水电费共计153804元及违约金70326元；以上两项合计：224130元。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：
一、被告同意解除双方于2011年12月15日签订的商铺租赁合同、商铺配套设备设施有偿使用以及商铺物业管理。被告同意合同解除时间为2015年5月21日。
二、被告确认2015年12月至2016年5月的租金、设施使用费、物业管理费共150240元，但该费用应当扣减被告签约时缴纳的保证金及租赁商铺验收合格被告已付的费用。
三、被告没有拖欠就原告的水电费。
四、原告请求的违约金过高，请求法院依法调整。
经审理查明：2012年1月7日原告与被告签订《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》三份合同，被告承租原告肇庆市端州区信安路东侧l26区肇泉装饰材料城市场第C区第1-4、40-41卡商铺经营销售装饰材料。三份合同约定租赁管理期限均从2011年12月15日至2016年12月14日，租赁合同租金、设备设施有偿使用费和物业管理费按月结算，每月第20日前缴交，其中《商铺物业管理合同》约定水费按每吨3元、电费每度1.05元收取，变损费按实用电量公摊。同时合同约定，被告进场需向原告交纳租赁保证金20458元、设备设施有偿使用保证金22164元。对于违约部分《商铺租赁合同》约定的：1、逾期缴纳租金的，每逾期一日，被告必须按逾期应缴租金总额的l％向原告支付违约金。2、被告有拖欠租金逾期超过l4日的等情形之一的，原告有权单方解除合同并收回该商铺，被告所交保证金不予退还，并且被告须按照3个月的资金标准支付违约金给原告，如原告另有其他损失的，原告有权继续要求被告赔偿损失。《商铺配套设备设施有偿使用合同》约定：l、逾期缴纳设备设施使用费的，每逾期一日，被告必须按逾期应缴设备设施使用费总额的l％向原告支付违约金。2、被告有拖欠设备设施使用费逾期超过14日等情形的，原告有权单方解除合同并收回该商铺及附属设备设施，被告所交保证金不予退还，并且被告有权按照3个月的设备设施使用费标准支付违约金给原告，如原告另有其他损失的，原告有权继续要求被告赔偿损失。《商铺物业管理合同》违约责任：如被告延迟缴交管理费或其他费用，须向原告支付滞纳金、违约赔偿金外、仍需补足应缴费用等约定。
原告与被告签订上述合同交付保证金后，依约定将商铺交付被告使用经营。被告亦按约定进行装修和开业经营。但被告从2015年12月份开始拖欠原告三份合同中的租金、设备设施使用费、物管费，原告多次向被告催讨租金等费用，但均未果。2016年5月20日原告向被告送达《解除合同通知书》通知被告解除双方的《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》，同时通知被告在收到之日起3日内前往原告处付清所欠费用并腾退商铺。被告收到通知后，仍未支付租金等费用，原告于2016年5月31日收回了该商铺。对于原告要求在2016年5月21日解除上述三份合同，被告确认，同时被告确认尚欠原告2015年12月至2016年5月的租金、设施使用费、物业管理费共150240元，直至起诉之日，被告仍未向原告支付上述的费用，原告多次催讨无果，致产生纠纷。另外，从2015年12月后被告未付原告的电费1150元，水费102元、公摊水费64元。案件经调解未达成一致意见，各方要求法院裁决。
本院认为：原告与被告于2012年1月7日签订的《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》三份合同，是双方真实意见表示，没有违反法律的规定，合法有效，双方应依合同约定履行义务、享受权利。2015年12月后，被告未能按上述三份合同缴付租金、设备设施有偿使用费和物业管理费，原告在2016年5月20日向被告送达《解除合同通知书》通知被告解除双方签订的三份合同，符合合同的约定且双方确认于2016年5月21日起解除双方的租赁关系也符合法律规定，本院予以确认。被告从2015年12月始欠原告租金、设备设施有偿使用费和物业管理费，至原告主张解除双方租赁关系之日（2016年5月21日）共欠租金150240元未付各方确认，原告要求被告支付所欠租金、设备设施有偿使用费和物业管理费的诉讼请求，本院予以支持；至于要求支付拖欠水电费的请求，由于被告未提供其已付水电费的依据，从原告出具的证据反映从2015年12月后被告未付原告的电费1150元，水费102元、公摊水费64元，本院对被告该欠款予以确认，原告要求被告支付所欠水电费有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付违约金70326元的请求，虽然双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》二份合同有违约金的约定，其中原已交付的保证金不予退回作为违约金补偿处理符合法律规定，本院予以采信，但是对于其未付租金的违约行为再要求3个月租金的约定标准过高不符合法律规定，本院对该部分的违约金调整为从原告函主张解除合同向原告催收全部租金之日（2016年6月21日）起，按中国人民银行同期六个月以下贷款利率计付违约金至付清款之日止给原告。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告肇庆市肇泉装饰材料城有限公司与被告刘百善签订的《商铺租赁合同》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》在2016年5月21日解除。
二、被告刘百善应在本判决发生法律效力之日起十日内付清所欠原告租金、设备设施有偿使用费和物业管理费150240元及支付违约金（以150240元为基数，从2016年5月21日起按中国人民银行同期六个月以下贷款利率计至付清款之日止）。
三、被告刘百善应在本判决发生法律效力之日起十日内付清其所欠原告2015年12月之后未付的电费1150元，水费102元、公摊水费64元。
四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4662元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗月华
审 判 员 李国洪
人民陪审员 邓亚珍
二〇一六年十月十日
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