广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初2083号
原告：江门市蓬江区杜阮镇井根村民委员会接龙村民小组，住所地：江门市蓬江区杜阮镇井根村接龙。
负责人：简柏安。
委托代理人：潘启锐，系广东法大春秋律师事务所律师。
被告：李深浓，男，XXXX1969年XX10月XX15日出生，汉族，住江门市蓬江区，公民身份号码：********。。本院在审理原告江门市蓬江区杜阮镇井根村民委员会接龙村民小组（以下简称接龙村民小组）诉被告李深浓租赁合同纠纷一案中，本院于2016年4月11日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭进行了审理，原告接龙村民小组的委托代理人潘启锐到庭参加诉讼，被告李深浓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告接龙村民小组诉称：原、被告分别于2006年1月23日和2008年6月1日共同签订《土地租赁合同》两份，合同主要约定：1、土地3.8亩租给被告使用；2.签署合同当天付3000元定金等。但2015年5月1日后，被告对应付租金却屡追不给。原告认为，本案完全是被告的原因造成的，导致原告无法按时收到合同款项。故此，原告请求法院依法判令：
一、解除原、被告于2006年1月23日、2008年6月1日共同签订的《土地租赁合同》；
二、被告已交的定（押）金3000元和一切建筑物、生产、生活设施无偿归原告所有；
三、被告立即支付从2015年5月1日、2015年6月1日至判决解除日止的租金给原告（暂分别计算租金至2016年4月30日和2016年5月31日的租金共13923.50元），并从2015年6月1日起至判决解除日止按合同约定以拖欠租金的20%计付违约金给原告【暂计13923.50元×20%=2784.70元】，以上各项合计19708.20元；
四、本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼期间提供的证据有：1.《组织机构代码证》复印件一份，证明原告主体资格；2.被告《居民身份证》复印件一份，证明被告主体资格；3.《土地租赁合同》，证明双方的合同关系；4.《村民大会记录》，证明原告要求解除与被告签订的租赁合同是经过全体村民的同意；5.《地图》，证明租赁土地的位置；6.《大好食品公司门外以及周围照片》，证明大好食品公司门口及周围的现状；7.《民事判决书》，证明大好食品公司部分用长安村的土地，部分有接龙村的土地，用接龙村的土地作配套；8.《收据》，证明原告收取被告的定金3000元。被告李深浓没有到庭应诉和答辩，在诉讼期间没有提交证据。
经审理查明，被告李深浓因经营需要，向原告接龙村民小组承租位于江门市蓬江区XXXX杜阮镇井根村骑龙山中坑（土地名）土地。2006年1月23日，原告接龙村民小组（甲方）与被告李深浓（乙方）签订《土地租赁合同》一份，主要内容约定：
一、甲方将位于中坑的土地（近已出租颐年园的南边）面积约2004平方米（约3亩）租赁给乙方作为厂场配套地使用；
二、租期期限从2006年1月1日起至2023年10月1日，租金由2006年5月1日开始计算（免乙方四个月时间作为建筑期限），租金每年每亩3900元，其中村民小组为3000元、村委会为900元，2011年至2015年租金递增3%，以后租金每五年递增5%（附租金明细表）；
三、租金缴交方式为现金交付，在每年的一月份一次性付清当年租金；
四、押金，在签订合同时交付押金3000元，日后期满时结算，在合同未期满时乙方违约的甲方没收押金；
五、乙方必须守约按时交纳租金，逾期一个月不交或交不清的按拖欠款额加罚20%的违约金，逾期二个月不交或交不清的，甲方有权当方解除合同，并依法追回拖欠的租金及押金，没收地上建筑物无偿归甲方所有；
六、合同期满后，建筑物无偿归甲方所有，建筑物内的生产及生活的一切设施归乙方所有由乙方全权处理等内容。该合同尾部附有《土地租赁租金明细表》如下：租赁时间增幅每年基础金额递增数每年合计金额2006.1.1-2010.12.31--村小组￥9000村委会￥2700-----村小组￥9000村委会￥27002011.1.1-2015.12.313%村小组￥9000村委会￥2700￥270￥81村小组￥9270村委会￥27812016.1.1-2020.12.315%村小组￥9270村委会￥2781￥463.5￥139.05村小组￥9733.5村委会￥2920.052020.1.1-2023.1.15%村小组￥9733.5村委会￥2920.05￥486.68￥146村小组￥10220.18村委会￥3066.052023.1—2023.10.1----------------村小组￥7665.13村委会￥2299.54井根村委会在上述合同中作为鉴证单位予以盖章。2008年6月1日，原、被告后又签订《土地租赁合同》，合同主要内容约定：
一、甲方将位于中坑的土地（近已出租厂房的西边）面积约535平方米（约0.8亩）租赁给乙方作为厂场配套地使用；
二、租期期限，属临时性，不定期，从2008年6月1日开始计租，每年每平方米叁点伍元即每年租金为壹仟捌佰柒拾贰元伍角，缴交方式，现金交付，在每年的六月一日一次性付清当年租金，如租赁期不满一年的按使用租赁缴交；
三、乙方必须守约按时交纳租金，逾期一个月不交或交不清的按拖欠款额加罚20%的违约金，逾期二个月不交或交不清的，甲方有权单方解除合同，并依法追回拖欠的租金及押金没收，地上建筑物无偿归甲方所有。上述两份《土地租赁合同》签订后，原告按约定将上述土地分别交付给被告李深浓使用。被告亦于2005年12月4日向原告交纳地租定金3000元。被告李深浓分别从2015年5月1日、2015年6月1日起拖欠原告租金，暂计至2016年4月30日、2016年5月31日止拖欠租金共计13923.50元。原告向被告李深浓催讨，被告至今尚未支付上述所欠租金，原告遂于2016年4月6日向本院提起诉讼。另查，江门市大好食品有限公司系成立于2007年9月18日的企业，公司投资者为李深浓、罗英桃；罗英桃与李深浓于1998年12月7日登记结婚。诉讼期间，针对原、被告的租赁合同既约定违约金又约定定金的情况，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定向原告释明选择适用违约金或者定金条款，原告选择适用定金条款。
本院认为：原、被告为租赁合同关系，双方分别于2006年1月23日和2008年6月1日签订的两份《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。但双方约定在被告违约时没收定金和按拖欠款额加罚20%的违约金以及地上建筑物以及生产、生活设施无偿归原告所有，原告的损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于原告请求解除《土地租赁合同》问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，从双方签订的《土地租赁合同》中约定了合同解除的条款：“乙方必须守约按时交纳租金，逾期二个月不交或交不清的，甲方有权单方解除合同”，被告李深浓在上述两份《土地租赁合同》履行中均拖欠租金超过两个月，解除合同的条件已成就，并且在原告起诉后，被告仍没有履行支付租金的义务，故此，原告请求解除与被告李深浓签订的两份《土地租赁合同》，理据充分，符合法律规定，本院予以支持，解除租赁合同自本判决确定之日起算。关于原告请求被告支付租金的问题。被告李深浓没有按照合同约定按时足额支付租金，被告应当承担违约责任，故原告请求被告分别支付从2015年5月1日起和2015年6月1日起至判决解除日止的租金，事实清楚，理据充分，应予支持，其中：1、2016年1月23日的合同租金，从2015年5月1日起计算至2016年5月31日拖欠租金为13105.46元，从2016年6月1日起按每月1054.46元计算；2、2008年6月1日的合同租金，每年为1872.5元，其中从2015年6月1日计算至2016年5月31日拖欠租金为1872.5元，从2016年6月1日起每月租金为156.04元，至判决确定解除之日止。关于原告请求被告给付的定金3000元及一切建筑物以及生产、生活设施无偿归原告所有的问题。在原、被告双方于2006年1月23日签订的《土地租用合同》中约定合同签订时被告向原告交付定金3000元，并且事实上被告已经向原告交纳了该合同定金3000元，在履行合同中期间被告的行为构成违约，故此，原告请求被告已交的3000元定金归原告所有，合法合理，本院予以支持。至于原告请求涉案一切建筑物以及生产、生活设施无偿归原告所有的问题。虽然上述《土地租用合同》中约定“乙方逾期交租后甲方有权解除合同，地上建筑物以及生产、生活设施无偿归甲方所有”，但原告并未就被告在上述租赁地块上建筑具体的建筑物、生产、生活设施和建筑物权属提供证据，因而该请求无具体事实依据，对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告分别从2015年6月1日起至判决解除日止以拖欠租金的20%支付违约金的问题。因在诉讼期间，原告选择适用定金条款，不选择违约金，是其行使自身权利的处分权，本院不再作处理。被告李深浓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告江门市蓬江区杜阮镇井根村民委员会接龙村民小组与被告李深浓于2006年1月23日和2008年6月1日订立的两份《土地租用合同》；
二、被告李深浓所向原告缴纳的租赁定金3000元归原告江门市蓬江区杜阮镇井根村民委员会接龙村民小组所有；
三、被告李深浓自本判决书发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区杜阮镇井根村民委员会接龙村民小组支付自2015年5月1日起至2016年5月31日止的租金14977.96元以及从2016年6月1日起至判决确定解除之日止租金（按每月1210.5元计算）；
四、驳回原告江门市蓬江区杜阮镇井根村民委员会接龙村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1018元，由被告李深浓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁伟宁
人民陪审员 吴国伟
人民陪审员 赵卫聪
二〇一六年十月十日法官 助理 王金玲
书 记 员 赵样能 来自：