广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14462号
原告（反诉被告）：胡雪久，男，1989年11月25日出生，汉族，住河南省固始县，
委托诉讼代理人：陈婷娇，广东千里行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵英红，女，1977年4月6日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，
委托诉讼代理人：杨慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金盛(被告赵英红丈夫)，住广东省广州市增城区。
第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。
法定代表人：刘文磊，总经理。
委托诉讼代理人：王玉倩，该公司工作人员。
原告胡雪久与被告赵英红屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依原告胡雪久申请追加中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）为第三人参加诉讼，并适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告胡雪久委托诉讼代理人陈娇婷，被告赵英红及其委托诉讼代理人杨慧、金盛，第三人世华公司委托诉讼代理人王玉倩到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告胡雪久向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方与第三人于2016年4月18日签订的房地产买卖及居间合同；2.被告立即向原告双倍返还定金共计100000元。诉讼过程中，原告胡雪久明确第1项诉讼请求为解除房地产买卖及居间合同中关于涉案不动产的买卖条款；变更第2项诉讼请求，要求被告向原告返还定金50000元，并支付违约金80000元。事实与理由：2016年4月18日，原告、被告与第三人签订房地产买卖及居间合同，合同约定：原告向被告购买位于中山市××××房，房屋建筑面积120.61平方米，套内建筑面积103.8平方米，购房总价款为800000元等。第三人为原告及被告提供居间服务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金50000元，并依约向中国邮政储蓄银行办理了房屋按揭贷款申请手续。银行于2015年5月18日作出贷款审批通知，同意给予原告的贷款金额为580000元。然而被告并无依约配合原告与监管机构签署资金监管协议，也无依约与原告办理过户递件手续。经原告、第三人多次口头及书面催告，被告至今仍未履行合同义务。被告的行为已经构成违约，且逾期履行合同义务已经超过30天，原告有权解除合同并要求被告返还定金并支付违约金。
被告赵英红辩称，1.同意原告的第1项诉讼请求。2.房屋买卖合同签订后，被告按照合同约定配合原告办理房屋按揭贷款申请手续，为了保证履约被告主动将房产证、土地使用权出让证、契税完税证、不动产发票等材料原件提存于第三人处，做好了房屋递件过户准备。原告声称已于2016年5月18日获得中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行审批通过贷款通知书，要求被告办理过户递件手续，但并未按照合同第四条第二款第1项约定在收到按揭贷款同意书之日起7日内支付委托人房屋首期款220000元，违约在先。原告未按合同约定支付首期款，被告有理由行使先履行抗辩权，拒绝其房屋过户递件要求。3.原告提供的中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书上只载明了原告的信息，并没有体现与被告所出售房屋有任何关联性，与其他银行出具的同贷书明显不同，被告于2016年6月18日通过书面方式已向其提出抗辩，指出其提供的同贷书有瑕疵并要求其提供进一步证明，以明确此同贷书所载款项用途的唯一性，但是原告一直没有提供。2016年8月17日，被告又委托律师发出律师函，对其未按照合同约定交付首期款导致合同无法履行提出抗辩，明确表示若其按照合同约定支付首期款被告可以继续履行合同。退一步讲，即使被告提出质疑，也不妨碍原告按照合同约定交付首期款。所以，恳请法院驳回原告第2项诉讼请求。第三人世华公司述称，不同意解除居间合同，对于其他诉讼请求没有意见。
被告赵英红向本院提出反诉请求：1.解除原、被告及第三人于2016年4月18日签订的房地产买卖及居间合同；2.要求原告向被告支付违约金80000元；3.要求原告承担居间服务费16000元。事实与理由：同本诉被告答辩意见。
原告胡雪久对被告赵英红的反诉辩称，1.被告违约在先，需支付违约金给原告，根据合同第五条约定被告拒绝签署资金监管协议，导致原告未能按约定支付首期款，后经原告、第三人催告，被告仍不履行合同。2.贷款审批通知书，是由原、被告共同到银行申请取得的，经纪人也曾到银行核实过该通知书的真伪，且第三人由始至终跟进当事人的履约情况，可以确信贷款审批通知书的真实性。每个银行的贷款审批通知书的格式不一样，其他银行贷款通知书如何都与本案的贷款审批通知书无关。被告故意以审批款通知书获批以及首期款刁难原告，目的是将涉案房屋卖得更高价格。综上，本案中原告无违约，被告违约才导致合同无法履行，请求法院驳回其请求。第三人世华公司对被告赵英红的反诉述称，不同意赵英红关于解除居间合同的诉请。关于赵英红的反诉请求需要说明两点。一是赵英红提出的胡雪久未按约定支付首期款与事实不符。2016年5月18日胡雪久取得同贷书后明确告知赵英红已经备齐首期款，通知赵英红办理过户及资金监管手续，但赵英红以同贷书真伪不明为由拒绝办理，世华公司与赵英红一道去银行核对真伪，银行答复该同贷书是基于赵英红与胡雪久的买卖合同而做出的。二是资金监管是需要赵英红与胡雪久共同到银行办理的，赵英红不配合胡雪久设立监管账户的情况下，胡雪久是没办法办理设立账户手续的。本院
经审理认定事实如下：1.2016年4月18日赵英红（卖方）、胡雪久（买方）、世华公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方通过居间方式交易位于中山市××××房（房地产权证：02××64），房屋建筑面积120.61平方米，购房总价款为800000元。定金50000元由买方在签署合同时交予居间方，若卖方于2016年4月18日或之前签署本合同并以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，在前述期间内，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，则居间方无息退还已付保证金，买方将不得要求任何赔偿，买方在卖方签署本合同之日起3日内补足定金50000元至居间方处。除定金之外房款750000元付款方式为银行按揭付款，首期款220000元买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付给卖方，余款580000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。买方应自买卖双方签订合同之日起15日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约，办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。为保障交易资金安全，除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款均交由买卖双方指定的银行监管，买卖双方须在合同约定的付款期限内与监管机构签署资金监管协议，买方应在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，在领取新的不动产权证后由资金监管方按照约定将房款划入卖方指定的收款账户，如买卖双方选择自行交付上述房款的，则因此产生的纠纷或导致的其他后果，由买卖双方自行承担。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认，卖方应向居间方支付佣金承诺的金额作为居间服务费，买方应向居间方支付以佣金支付承诺的居间服务费。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30天或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按照前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付合同成交总价10%的违约金或没收定金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过30天或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按照前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价10%的违约金或没收定金。合同还约定了其他事项。2.2016年4月18日世华公司代买方交付给赵英红用于购买中山市××××房的定金，赵英红出具收据。3.2016年4月18日赵英红将涉案房产的房产证原件、土地使用证原件、契税完税证原件、不动产发票原件交给世华公司托管，世华公司出具收据。4.签订买卖合同后，胡雪久、赵英红与世华公司到中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海分行（以下简称邮政储蓄珠海分行）申请按揭贷款，赵英红向邮政储蓄珠海分行提供了贷款收款账号。2016年5月18日，邮政储蓄珠海分行对胡雪久作出个人消费贷款审批通知书，内容为：胡雪久申请的个人二手房贷款，现已审批通过，决定给予贷款金额为580000元。5.赵英红确认2016年6月2日收到办理银行监管手续的通知，并于2016年6月18日收到胡雪久与世华公司发出的履约催告函。该函内容为：赵英红一直以买方获得的审批贷款通知书真伪不明为由不配合买方办理剩余房款监管手续及过户递件手续，赵英红的行为应经构成违约，赵英红需在2016年6月30日前按照合同约定履行义务，依时办理相关手续，否则将构成根本违约，需承担根本违约责任。赵英红以同贷书存在疑问为由，不同意继续履行合同。庭审中，赵英红确认于2016年6月15日与世华公司一同到邮政储蓄珠海分行核实同贷书的真伪。6.2016年8月17日，胡雪久收到赵英红发出的律师函，该函内容为：胡雪久拒付首期款的行为已经造成严重违约，请胡雪久在收到律师函之日起五日内支付220000元房款及相应违约金，否则将解除买卖合同及没收定金。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2016年4月18日胡雪久、赵英红、世华公司签订的房地产买卖及居间合同是当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。胡雪久与赵英红均同意解除买卖合同，本院予以支持。由于居间合同属于胡雪久、赵英红与世华公司签订的独立合同，世华公司不同意解除居间合同，赵英红没有提交证据世华公司存在违约行为，而商品房买卖合同解除不影响居间合同的效力，故对赵英红关于解除居间合同的请求本院不予支持。胡雪久与赵英红争议的焦点为：何方违反合同约定导致合同解除。胡雪久以同贷书存在瑕疵为由，拒绝继续履行合同。邮政储蓄珠海分行发出的同贷书虽然没有详细列明贷款房屋及收款账号，但并无法律法规明确规定同贷书的样式如何。赵英红与胡雪久、世华公司一同到邮政储蓄珠海分行办理了贷款申请，并向邮政储蓄珠海分行提交了收款账户，同贷书的贷款金额与双方买卖合同约定的金额相符，赵英红还向银行核实了同贷书的真伪。因此，赵英红以同贷书真伪存在问题为由拒绝履行义务显然没有事实和法律依据。赵英红主张胡雪久在办理银行同贷书之日起7日内未按照合同约定支付首期款220000元，逾期超过30日，已经构成违约。合同约定首付款的支付方式为存入资金监管账户，但赵英红不愿意继续履行合同义务，不配合胡雪久开立资金监管账户，导致胡雪久无法依照合同约定支付首付款，故胡雪久未能支付首期款的原因是赵英红不履行合同义务，胡雪久不存在违约行为。胡雪久主张赵英红返还定金50000元及支付违约金80000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。如上所述，赵英红系违约方，故其主张胡雪久支付违约金及居间服务费的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十五条、第一百一十六条规定，
判决如下：
一、解除原告胡雪久与被告赵英红之间于2016年4月18日签订的房地产买卖及居间合同中关于中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣乐满苑7座3梯401房的买卖条款；
二、被告赵英红于判决生效之日起七日内向原告胡雪久返还定金50000元，并支付给原告胡雪久违约金80000元；
三、驳回被告赵英红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元，减半收取6400元，财产保全费1020元，共计7420元（原告胡雪久已预交），由被告赵英红负担（被告赵英红于本判决生效之日起七日内迳付原告胡雪久）；反诉案件受理费1100元（被告赵英红已预交），由被告赵英红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 罗晓冰
二〇一六年十月十日
书记员 冯要举