广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11181号
上诉人（原审被告）：广州迅捷物业管理有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：李绍威，职务：总经理。
委托诉讼代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱彩云，广东智韬律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：郑先元，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：刘彦君，广东海智律师事务所律师。
上诉人广州迅捷物业管理有限公司（以下简称迅捷公司）因与被上诉人郑先元房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人迅捷公司的委托诉讼代理人田兰兰、被上诉人郑先元的委托诉讼代理人刘彦君到庭参加诉讼。现已审理终结。迅捷公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回郑先元的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由郑先元承担。事实和理由：一审法院认为“政府区划调整不属于双方合同约定的政府行为或不可抗力的免责范围”，属于程序错误，对我方极其不公平。根据《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》，2012年11月30日，广州市政府进行行政区划调整，将东某由番禺区变更到南沙区管辖，而涉案车位在东某，属于调整范围内。广州市国税局于2012年12月28日发出《关于番禺三镇划归南沙区涉税事宜的通告》，告知自2013年1月1日起，将广州市番禺区国家税务局管理的xx、大岗、榄核三镇税收管理工作划归广州市南沙区国家税务局并于2012年12月28日暂停办理三镇所有涉税事项。随后一段时间里，番禺区政府部门向南沙区政府部门进行工作交接、移交档案资料等，包括本案所涉及的所有产权变更登记资料。在工作交接期间，国土房管部门口头告知暂停对外办理办证业务等。一审法院未向相关部门调查清楚两政府部门的工作移交是否会对涉案车位无法按时办证产生一定的影响，直接认定政府区划调整不属于双方合同约定的政府行为或不可抗力的免责范围，显然属于程序错误，且对我方极为不公平。郑先元辩称：同意一审判决，不同意迅捷公司的上诉请求。郑先元向一审法院起诉请求判令：1、迅捷公司向郑先元支付逾期办理房地产权证的违约金25185元（以车位款69000元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年11月18日计算至2015年11月17日止，共730天）；2、迅捷公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：广州迅捷房地产开发有限公司是位于广州市南沙区（原番禺区）xxxxx家园东区商住房项目的开发商，该公司于2007年5月10日取得粤房地证字第××号《房地产权证》，该产权证载明：房地坐落广州市番禺区（现南沙区）xx镇xx一路58号地下车库，建筑面积3088.5平方米。2007年7月9日，广州迅捷房地产开发有限公司经广州市工商行政管理局核准名称变更为广州迅捷物业管理有限公司。2012年6月26日，郑先元（为乙方）与迅捷公司（为甲方）签订《广州市番禺区商品房建设项目车位买卖合同》，约定乙方已向甲方购买座落于广州市南沙区（原番禺区）xx镇xx一路58号xx新城12座3梯602号房，现乙方向甲方购买位于广州市南沙区（原番禺区）xx镇xx一路58号12号车位（具体详见附件一车位平面图），该车位以位进行销售，不按面积进行计价，成交价为69000元。乙方选择一次性付款，在2012年6月26日前一次性付清全部车位款。甲方应当在2012年8月1日前将符合合同约定的车位交付给乙方占有使用。本合同车位的产权登记乙方委托甲方进行办理，甲方应自车位交付乙方使用之日起240个工作日内向产权登记机关为乙方办理产权登记。甲方逾期不能办理产权登记的，乙方不解除合同，但甲方应每日按本合同总车价款的万分之五向乙方支付违约金。因不可抗力、政府行为或乙方原因包括未能按期提交产权登记所需的各种文件、交纳各种费用及其他违约行为导致产权登记迟延的，甲方不承担任何责任等。上述合同附件三《xx新城收费一览表》（地下车位）》中约定：“一、交首期楼款及签订《商品房买卖合同》时需缴交的费用（按政府部门规定收取）。1、购买房屋的产权情况查档：40元/宗。2、房屋办证费：非住宅550元/宗。3、合同印花税：按楼价的0.05%收取。4、契税：车位按楼价的3%收取。5、土地登记费：13元/宗某个人）。6、转移登记费：非住宅550元/宗。7、房产证印花税：5元/宗。
二、办理收楼时须缴交的费用：1、物业维修资金：首期按建筑面积105元/㎡缴纳，如不足购房款2%的部分，由购房者按业主委员会或业主大会的决定缴交。2、物业管理费：预收三个月管理费（车位管理费30元/月）。”合同签订当日郑先元向迅捷公司付清全部购房款，迅捷公司委托的收款人广州完全房地产物业管理有限公司向郑先元代收了土地登记费、转移登记费、合同印花税、房产证印花税、产权情况查档费等。同日，迅捷公司向郑先元发出《交楼通知书》，内容为郑先元购买的上述车位预约收楼时间为2012年8月1日，管理费收取时间为2012年8月1日，逾期不收楼，该车位的管理费从2012年8月1日起计算。2013年5月28日迅捷公司向郑先元开具了涉案车位车位款发票。同年7月9日，代理人张某就涉案车位向广州南沙开发区地方税务局申报了契税纳税，并于当月24日领取《契税完税证》，该证显示涉案车位契税为2070元。2015年11月17日，一审法院立案受理本案。2016年1月28日，广州市南沙区房地产交易中心向郑先元出具《受理回执》，该回执载明：登记种类为分割，申请人为迅捷公司，房屋坐落南沙区xx镇xx一路58号（地下车库12号车位）。郑先元另提交载明日期为2012年6月26日、出具单位为广州完全房地产物业管理有限公司、顾客名称为钟某的《物业管理专用收据》证明在缴纳车位款当天同时向迅捷公司缴纳了契税。该收据载明住房地址为xx镇xx一路58号xx新城地下车库30号车位，缴款内容为（代收）契税。迅捷公司对该证据真实性确认，但认为只能证明钟某向其缴纳了契税，不能据此推测其他人也向其缴纳了契税。一审诉讼中，广州南沙开发区地方税务局复函一审法院，内容为本案五宗[(2015)穗南法民三初字第1059-1062、1064号案]契税缴纳方式均为由受委托的经办人持《契税缴款书》到银行缴纳，在银行付款环节，是否经办人本人缴费该局无法确定；办理该五宗契税代理人有开发商出具的委托书（附委托书扫描件），被委托人是张某。该附件委托书内容为迅捷公司法定代表人谭某乙成委托张某为其代理人，办理xx新城车位契税缴纳、领取完税证。原迅捷公司对上述材料真实性确认，迅捷公司另陈述上述函件不能证明业主是何时向其交纳契税，其亦无证据证明迅捷公司在申报涉案车位契税后有通知郑先元交纳契税。一审庭审中，郑先元、迅捷公司确认自合同约定的交付日期2012年8月1日期扣除240个工作日截止至2013年7月17日。一审法院认为：一审法院于2015年11月17日立案受理本案，郑先元主张的违约金起算日期为2013年11月18日，并未超过法定诉讼时间，迅捷公司抗辩郑先元诉请已过诉讼时效依据不足，不予采纳。迅捷公司、郑先元签订的《广州市番禺区商品房建设项目车位买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同明确约定迅捷公司向郑先元交付涉案车位的时间为2012年8月1日，且迅捷公司亦发出《交楼通知》确认涉案车位交付时间为该日及物业管理费从该日起计算，虽然迅捷公司否认涉案车位的交付时间为该日，但未提交证据证实，在迅捷公司作为车位交付义务人未能提交相反证据的情况下，郑先元证据能证明涉案车位的实际交付时间即合同约定时间。根据合同约定，迅捷公司应于2013年7月17日前向产权登记机关为郑先元办理产权登记，迅捷公司未能按照合同约定的期限履行办证义务，已构成违约，郑先元主张从2013年11月18日计算至2015年11月17日止逾期办证违约金25185元（69000元*0.05%*730天）合理有据，予以支持。根据广州南沙开发区地方税务局复函内容，涉案车位的契税是由迅捷公司办理契税申报及领取完税证，迅捷公司直至2013年5月才向郑先元开具车位款发票，同年7月才申报契税及领取完税证，2016年1月才取得《受理回执》，且在其领取《契税纳税申报表》后，并无证据证明其有通知郑先元缴纳契税，故迅捷公司抗辩系因郑先元未及时缴纳契税造成其不能及时办证没有依据，不予采信。另迅捷公司抗辩区划调整及案涉车位产权登记名称变更问题属于双方合同约定的政府行为或不可抗力的免责范围依据不足，不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：迅捷公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑先元支付逾期办证违约金25185元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费430元，由迅捷公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，迅捷公司确认涉案车位于2012年8月1日交付郑先元使用。
本院认为：郑先元与迅捷公司签订的《广州市番禺区商品房建设项目车位买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定迅捷公司应自车位交付郑先元使用之日起240个工作日内向产权登记机关为郑先元办理产权登记，本案二审中迅捷公司确认其交付涉案车位的时间为2012年8月1日，故其应于2013年7月17日前向产权登记机关为郑先元办理产权登记。由于迅捷公司未能按照合同约定的期限履行办证义务，已构成违约，郑先元请求其支付从2013年11月18日计算至2015年11月17日止的逾期办证违约金25185元合理有据，一审法院予以支持并无不当。对于迅捷公司上诉主张政府区划调整对办理涉案车位产权变更登记手续造成影响一事，迅捷公司未能就该主张提供确切证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，迅捷公司应就其举证不能承担不利后果，故本院对其主张不予采纳。综上所述，迅捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由广州迅捷物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年十月十日
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