长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初95号
原告：百脑汇（长春）实业有限公司。住所：长春市朝阳区工农大路1313号百脑汇科技大厦6层。
法定代表人：许昆泰，董事长。
委托诉讼代理人：赵长宁，该公司员工。
被告：南关区拿渡麻辣香锅卫星广场店（个体工商户），住所：长春市南关区人民大街***号国商**楼。经营者：邵大鹏，男，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘艳驰，吉林中证律师事务所律师。百脑汇（长春）实业有限公司（以下简称百脑汇）与被告南关区拿渡麻辣香锅卫星广场店（以下简称拿渡麻辣香锅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适普通程序，公开开庭进行了审理。百脑汇委托诉讼代理人赵长宁到庭参加诉讼，拿渡麻辣香锅委托诉讼代理人刘艳驰到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。百脑汇向本院提出诉讼请求为：
一、要求被告向原告支付拖欠的租金15,838.00元；
二、要求被告向原告支付水费人民币1,160.70元、电费人民币20,058.84元，水电费总计为21,219.54元；
三、要求原告依约将被告已支付的保证金人民币88,265.00元作为违约金直接扣除；
四、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年4月签订《百脑汇餐饮异业租赁合同》（以下简称租赁合同）。由被告承租百脑汇长春店柜位，合同期限为2014年4月16日至2019年4月15日。双方对租金及支付方式进行了约定，对水电采取原告代收代付的方式，但被告自2015年6月25日起开始拖欠由原告代收代缴的水费、电费，上述费用共计21,219.54元。原告经多次催缴费用未果后，被告又于2015年10月9日擅自撤场，撤场后尚有15,838.00元的租金未付清，经被告多次催缴也未缴纳。故诉至法院。拿渡麻辣香锅辩称：
一、被告与原告解除房屋租赁合同是因为原告首先做出了违约行为，被告与原告解除合同不存在违约行为；
二、原告主张的水电费属于原告自行计算未经双方签字确认，被告有权拒绝支付；
三、原告主张被告拖欠租金数额计算错误，被告对此数据不予认可，根据双方签订的租赁合同及双方协商，原告由于安装电梯占用了被告的商铺面积，原告应该据实免除被告的租金（除电梯井道占用的16.2平方米外，原告还应扣除电梯厅面积32.3平方米，共应免除48.5平方米面积的租金）,但是原告一直按照扣除44.73平方米面积要求被告交纳租金，被告在2015年10月之前按照原告计算的应交纳租金的数额交纳不存在违约问题；
四、被告提出解除合同符合合同9.4条的约定和法律规定，被告不存在违约行为，原告主张的违约金数额过高，应予适当减少。房屋使用费及水电费均应从保证金中扣除，结余款可返还被告。
经审理查明，2014年4月，百脑汇（作为甲方）与拿渡麻辣香锅（作为乙方）签订了《百脑汇餐饮异业租赁合同》一份，约定甲方将位于长春市朝阳区出租给乙方使用，甲方同意乙方将承租房屋用于经营拿渡麻辣香锅，租赁期限为五年，自2014年4月16日至2019年4月15日止。租金及支付方式：第一年租金529,590.00元。第二年租金529,590.00元，每两年递增6%，乙方需向甲方交纳88,265.00元保证金，租金按月支付。合同对双方的权利义务及违约责任作出了约定。合同签订后，拿渡麻辣香锅交纳了保证金88,265.00元及2015年9月26日之前的全部租金。2015年1月14日百脑汇向拿渡麻辣香锅发出拿渡麻辣香锅洗手间位置加装观光电梯通知函，并于同年1月22日向就洗手间位置加装观光电梯向麻辣香锅出具公函。后双方就洗手间位置加装观光电梯达成协议，约定：因甲方（百脑汇）加装电梯工程导致乙方（拿渡麻辣香锅）承租面积减少，减少部分面积租金应在乙方应付租金中予以减免，并且减少金额以实际测量面积为准，电梯加装工程完成后不得影响乙方正常营业。因实施电梯加装工程导致乙方经营区域电梯实占面积租金减免，电梯厅租金面积减半，具体减免或减半金额以实际测量的面积为准，详情参照电梯装修图纸。百脑汇自2015年3月至2015年6月对加装电梯工程进行了施工。2015年9月18日，拿渡麻辣香锅向百脑汇发出解除合同通知，载明：百脑汇在施工完毕后现存诸多问题（具体为16个问题）不予解决，按照合同观光电梯的占用面积已经违约，提出解除租赁合同并要求赔偿相应的经济损失。后双方对此未达成协议，拿渡麻辣香锅于2015年10月10日撤场。2015年10月15日，百脑汇发给拿渡麻辣香锅通知函，确认双方签订的租赁合同自10月9日已终止，并表明拿渡麻辣香锅于2015年10月10日撤场，百脑汇解除与其签订的租赁合同。庭审中，百脑汇举证拿渡麻辣香锅举证长春店2F拿渡餐厅厕所整改工程说明资料（附图纸），以此证明电梯井道占用16.2平方米，电梯厅占面积32.3平方米，合计占面积48.5平方米。百脑汇对此表示非专业人士，对此不清楚。另，庭审中拿渡麻辣香锅提供百脑汇专用收据证明其已交纳2015年7月水费379.60元，电费7,188.12元。认定上述事实的证据有，百脑汇举证：《百脑汇餐饮异业租赁合同》、水电费缴款通知及核算表、代交水电费发票、2015年10月15日通知函及快递凭证、2015年1月13日公函及加装电梯事宜协议、照片4张。拿渡麻辣香锅举证：2015年1月13日公函、长春店2F拿渡餐厅厕所整改工程说明资料、2015年9月18日解除合同通知、百脑汇专用收据，拿渡照片50张、营业收入统计表、网站评价截图及双方在庭审中的陈述，并已记录在卷。
本院认为：
一、关于租金问题。现百脑汇认可拿渡麻辣香锅已经交清2015年9月26日之前的租金。因本案租赁合同已于2015年9月18日解除，2015年9月26日至拿渡麻辣香锅撤场前日即2015年10月9日期间的租金费用属于拿渡麻辣香锅占用经营场所的使用费。现拿渡麻辣香锅无证据证明已缴纳了此期间房屋使用费，百脑汇要求拿渡麻辣香锅给付此期间占用使用费15,838.00元，计算方法合理，且并未超过合同约定的标准，应予支持。关于拿渡麻辣香锅依据长春店2F拿渡餐厅厕所整改工程说明资料提出加装电梯占用面积48.5平方米，应按此面积扣减租金，但百脑汇对此不予认可，且占实际用面积又未经双方测量确认，对此本院不予认定。
二、关于水电费问题。百脑汇主张的水电费为2015年7月至2015年10月发生的水电费21,219.54元，庭审中拿渡麻辣香锅向本院提供百脑汇水电费专用收据证明交付2015年7月水费379.60元，电费7,188.12元，本院对此予以确认。因合同对水电费的计算方法、缴纳方式、缴纳时间均未作出约定，百脑汇已举证水电费缴款通知、核实表及代缴水电费发票，虽未经拿渡麻辣香锅确认，但因拿渡麻辣香锅未举证2015年8月至10月交付给百脑汇水电费的专用收据，根据交易习惯，扣除拿渡麻辣香锅已付水电费，其还应给付百脑汇水电费13,651.82元。
三、关于拿渡麻辣香锅缴纳的保证金88,265.00元是否应当作为违约金予以扣除的问题。虽然拿渡麻辣香锅对百脑汇在其经营商铺卫生间位置加装观光电梯事宜予以接受，但该工程结束后，百脑汇并未按照双方签署的加装电梯事宜的协议履行全部义务，致使拿渡麻辣香锅于2015年9月18日向百脑汇提出解除该合同，因双方未达成协议，拿渡麻辣香锅于2015年10月10日撤场，并不构成违约。百脑汇提出的保证金应作为违约金扣除的主张，不予支持。另,租赁合同约定：租赁关系终止一个月，甲方将收取的保证金用以冲抵除合同约定的费用、违约金外剩余部分如期归还乙方。鉴于拿渡麻辣香锅答辩意见及庭审中均表示房屋使用费及水电费均可在保证金中扣除，故百脑汇主张的房屋使用费15,838.00元应及水电费以该款冲抵，因拿渡麻辣香锅未提起反诉，剩余保证金应另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条;《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，
判决如下：
一、被告南关区拿渡麻辣香锅卫星广场店于本判决生效后立即给付原告百脑汇（长春）实业有限公司房屋占用使用费15,838.00元、水电费13,651.82元，合计29,489.82元元，该款从南关区拿渡麻辣香锅卫星广场店交纳的保证金人民币88,265.00元中予以扣除。
二、驳回百脑汇（长春）实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费2,806.00元，由原告被告南关区拿渡麻辣香锅卫星广场店负担660.00元，被告百脑汇（长春）实业有限公司负担2,146.00元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李 林
审 判 员 张尽美
人民陪审员 张连喜
二〇一六年十月十日
书 记 员 吴佳音 来自