广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4458号
原告：曹奕山，男，1981年4月10日出生，汉族，户籍住址广西壮族自治区桂平市，现住广东省中山市，
原告：欧红梅，女，1979年7月28日出生，汉族，户籍住址广西壮族自治区桂平市，现住广东省中山市，二原告共同
委托代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。二原告共同
委托代理人：张培军，广东盈美律师事务所律师。
被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。
法定代表人：吕江涛。
委托代理人：陈志元，男，1972年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系公司员工。
原告曹奕山、欧红梅诉被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告曹奕山及其委托代理人张培军，被告益泰公司委托代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月11日，原告曹奕山、欧红梅与被告益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东凤镇××房，成交价778612元，2015年3月20日交付使用，交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，合同约定逾期交付按已付房价款每日万分之二支付违约金。原告已全额付款，但被告益泰公司直到2015年6月11日才取得该证，因此被告益泰公司逾期交楼应支付违约金，故原告诉至法院，要求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金12457元；2.被告承担本案诉讼费用。
被告益泰公司答辩称：本案原告已经入住，原告方入住就应当视为已对房屋的交付条件予以变更，被告方已于2015年6月11日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；被告方没有造成原告损失；违约金不能超过损失的30％，在原告没有损失的情况下主张的本案违约金明显过高，因此原告的诉讼请求不应予以支持。
经审理查明：2013年12月11日，原告曹奕山、欧红梅作为买受人与作为出卖人的被告中山市益泰房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东凤镇××房，按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米8227.09元，总金额为人民币778612元整；并约定其中238612元以现金方式支付，540000元以商业贷款方式支付；关于交付期限，双方约定出卖人应当在2015年3月20日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”合同补充协议第十六条中关于明示事项第四项约定：“买卖双方一致同意，《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。”双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。2014年1月6日、2015年3月20日，被告益泰公司向原告出具款项性质为售房款、金额分别为238612元、540000元的广东省地方税收通用发票。庭审中，原、被告双方确认约定的房屋交付时间为2015年3月20日，被告益泰公司于2015年6月11日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。原告称在2015年4月12日办理了收楼手续，但无论收楼还是入住，被告益泰公司未在约定期限内提供竣工验收备案登记证，均构成违约，因此要求继续履行合同，并要求被告支付逾期违约金；被告则认为原告已经实际办理收楼手续故不需向原告支付违约金，同时认为违约金总额按合同约定也不能超过购房款的2%。上述事实有中山市商品房买卖合同、广东省地方税收通用发票及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告方提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年3月20日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向原告交付房屋；但据被告提供的证据可知，益泰公司于2015年6月11日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，因此被告益泰公司已构成违约，理应向原告曹奕山、欧红梅承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房超过90日，买受人有权选择继续履行合同并要求被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款每日万分之二支付违约金，
本院认为，被告方逾期获得建设工程竣工验收备案登记证，双方约定的违约金支付条件已成就，且违约金约定标准并未超出法律规定，故被告益泰公司应按照已付房价款每日万分之二的标准向原告曹奕山、欧红梅支付违约金；关于支付期间，因被告益泰公司于2015年6月11日已获得建设工程竣工验收备案登记证，因此被告益泰公司应自2015年3月21日起以778612元为基数按每日万分之二的标准向原告支付逾期违约金至2015年6月11日止，经核算被告益泰公司应支付的逾期违约金为12925元，又原告方仅要求被告益泰公司支付逾期违约金12457元，于法不悖，本院予以支持，故被告益泰公司应向原告支付逾期违约金12457元。关于被告辩称逾期违约金总额不超过总房款2%的主张，鉴于涉案的商品房买卖合同及补充协议均是格式合同，而被告并未提供任何证据证明其在签订合同时采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款，故补充协议中逾期违约金总金额不超过总房价款2%的条款应认定为无效，因此被告方要求按该标准支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，
判决如下：被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告曹奕山、欧红梅支付违约金12457元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由被告中山市益泰房地产开发有限公司承担（该款由原告预交，被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 文国盛
审判员 卢钊洪
审判员 马孟秋
二〇一六年十月十日
书记员 潘霞慧黎素霞 百度搜索“”