上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2016）沪0115执异242号案外人于旺，男，1973年5月8日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。申请执行人郑金国，男，1959年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人宋堃，上海市华诚律师事务所律师。被执行人夏浩，男，1960年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人徐昱莲，女，1963年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区。本院在执行申请执行人郑金国和被执行人夏浩、徐昱莲民间借贷纠纷一案过程中，案外人于旺对本案的执行标的上海市浦东新区花山路XXX号、XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人于旺称，2013年6月28日，案外人和被执行人夏浩签订《租赁合同》，约定案外人承租系争房屋，租期自2013年6月28日起至2028年6月27日止，月租金3000元，案外人需要一次性支付5年的租金。2013年7月20日，案外人以取现存入的方式支付夏浩99.9万元，用以支付系争房屋、上海市浦东新区杨高北路XXX弄XXX号XXX室房屋、浦东新区花四路(现名柳杉路)XX弄X号XXX室房屋的5年租金。案外人以现金、转账或代为还债的方式已支付完毕2018年至2020年期间的租金，但无法提供证据。案外人主张其合法承租系争房屋，请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。申请执行人郑金国认为案外人主张的租赁合同为虚假合同，请求法院对系争房屋不负担租赁权进行拍卖。对于本案系争房屋享有抵押权的招商银行股份有限公司上海分行(以下简称招商银行)针对案外人的异议申请表示请求法院对系争房屋不负担租赁权进行拍卖。查明，招商银行上海股份有限公司上海分行于2013年2月17日取得对系争房屋的抵押权。本院于2013年8月30日查封了系争房屋。2014年1月17日，本院作出的(2013)浦民一(民)初字第30865号民事判决书，判决书主文明确被告夏浩、徐昱莲应归还原告郑金国借款人民币1,999,294元及相应的逾期还款利息和违约金……判决生效后，因被执行人未履行生效的法律文书，申请执行人向本院申请执行。另查明，系争房屋的产权登记在夏欣及徐昱莲的名下。上述事实，有(2013)浦民一(民)初字第30865号民事判决书及听证笔录等在案佐证。
本院认为，首先，案外人不能证明其实际支付租金。案外人提出其以取现存入的方式一次性支付5年的租金，但并未提供有效凭证证明钱款已实际支付给产权人。且案外人无证据证明其已实际支付2018年至2020年期间的租金，故本院无法认定案外人实际支付租金。其次，未能证明实际占有房屋。案外人主张其承租系争房屋，但在听证审查过程中未能提供证据证明其实际占有、使用系争房屋，这显然不符合房屋租赁的基本特征。更重要的是，其他案外人招商银行于2013年2月17日取得对系争房屋的抵押权，早于案外人主张的租赁关系的形成时间，既然抵押权设立在前，经登记已取得公示、公信效力，根据现行相关法律、司法解释的规定，案外人主张的租赁权不能对抗抵押权人基于抵押而享有的优先受偿权，且案外人主张的租赁关系期限长达15年，若负担该租赁关系进行评估、拍卖，势必将会影响招商银行抵押权的实现。综上所述，案外人的陈述及证据不足以证明租赁关系的真实存在，其对系争房屋主张租赁权的异议不能成立，依照、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
裁定如下：驳回异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 盛爱琴
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 刘鼎康
二〇一六年十月十日
书 记 员 石 杨附：相关法律条文附：相关的法律规定1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 百度搜索“”