（2016）粤0114民初4714号
裁判日期: 2016-10-01
公开日期: 2017-07-20
案件名称
刘长生与娄玉莲、广州白云国际机场集团综合开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民初4714一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘长生,娄玉莲,广州白云国际机场集团综合开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初4714号原告：刘长生，住江西省抚州市金溪县。原告：娄玉莲，住江西省抚州市金溪县。两原告共同委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：古广汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，该公司职员。委托诉讼代理人：李晶，该公司职员。原告刘长生、娄玉莲与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案，本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行审理。因案情需要，本案依法组成合议庭适用普通程序，于2016年10月13日公开开庭进行审理。刘长生、娄玉莲的共同委托诉讼代理人王美舟，被告白云公司的委托诉讼代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长生、娄玉莲向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理涉案房屋的房产证并将办证受理回执交付给原告；2.被告向原告支付延迟办理产权登记的违约金（按每日总房款582423元的万分之五标准，从2016年1月9日起计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计为11649元）；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年11月23日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于花都区梯面镇颐林一街22号（自编18栋）302房，被告应在该房屋交付之日起730日内将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。合同签订后原告履行了合同的全部义务。原告如期收楼后，被告至今没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告白云公司辩称，房产证还在办理当中，我方同意为原告办理房产证。对于逾期办证违约金的请求，我方不存在违约行为，不需要支付违约金，请求法院驳回原告的诉请，理由如下：根据合同附件七第3、10、13条约定，涉案房屋办理产权登记的先决条件是原告向我方支付全部房款、税费、物业专项维修资金，并交齐办证资料，否则我方办证时间可以顺延并不承担违约责任。按照上述约定，原告应在办理收楼手续时向我方交齐办证材料，但是根据我方提交的材料来看，原告均没有按照约定履行，可见是由于原告的行为导致办证延期，而非我方违约。退一步讲，即使法院认为我方应承担迟延办证违约责任，根据附件七第11条的约定。违约金总额应以总房款2%为限。经审理查明：白云公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，在与刘长生、娄玉莲签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2012年11月23日，刘长生、娄玉莲（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区颐林一街22号（自编18栋）302房，建筑面积共104.95平方米，总房款582423元，付款方式为按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年1月5日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付使用后210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：2、乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十六条物业专项维修资金约定：乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为本合同补充协议，第二条约定：双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。第十条：双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延。因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的（包括但不限于本补充协议所述情形），乙方应承担由此产生的一切不利后果；因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。乙方未按甲方书面通知的时间、地点领取《房地产权证》的，视为从甲方书面通知的领取日期起，该商品房《房地产权证》已经交付予乙方。房屋产权交易过户的先决条件：1、如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有。2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，甲方无义务为乙方办理该商品房的房产证。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能再本条规定日期取得房地产权属证书的，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得房地产权属证书的责任。3、如双方在主合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理产权证期限仍从合同约定交房期届满之日起算。第十一条：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二。第十三条：主合同第二十六条第一段和第二段变更为：甲方按照房管局要求代业主已预交首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在办理房屋收楼手续前将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。乙方未在办理房屋收楼手续前交付首期物业专项维修资金的，甲方交付房屋或办理、交付《房地产权证》的时间顺延。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，刘长生、娄玉莲向白云公司支付了全部房款，税务部门于2013年4月12日开具了房款发票，白云公司认为付款时间应以房款发票开具的时间为准。2013年12月，刘长生、娄玉莲缴纳了涉案房屋的住房维修资金。2014年1月8日，刘长生、娄玉莲办理了涉案房屋的收楼手续，并由白云公司代收涉案房屋税费10077元。刘长生、娄玉莲认为其在2015年9月14日向白云公司提交了办证资料，白云公司对此予以确认。截止法庭辩论终结前，白云公司尚未取得房管部门出具的涉案房屋的办证受理回执。刘长生、娄玉莲确认其主张的违约金计至白云公司将办理房产证的受理回执交付给其之日止。白云公司认为其在涉案楼宇办理初始登记后即电话通知业主提交办证资料。刘长生、娄玉莲表示其在接到白云公司的电话通知后于当日交齐了办证资料。另查，涉案楼宇于2015年6月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2015年8月12日办理了初始登记。本院认为，刘长生、娄玉莲与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。刘长生、娄玉莲向白云公司支付了全部购房款，白云公司认为刘长生、娄玉莲逾期付款，但未提交证据证明，对此本院不予采信。根据合同的约定，白云公司应于收楼后730日即2016年1月8日前（含当日）为刘长生、娄玉莲办理涉案房屋的产权登记并取得办证受理回执。在涉案房屋具备办证的条件下，刘长生、娄玉莲诉请白云公司办理涉案房屋的房地产权证并交付受理回执合理合法，本院予以支持。白云公司迟延为刘长生、娄玉莲办理涉案房屋的产权登记，构成违约，应按合同约定承担违约责任。补充协议第十条约定乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料。本案中，刘长生、娄玉莲于2014年1月8日收楼，白云公司在该时尚未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，刘长生、娄玉莲也不能办理缴纳契税的手续，因此，刘长生、娄玉莲客观上不能按照补充协议第十条约定的时间向白云公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，刘长生、娄玉莲也不能主动获知，因此，白云公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知刘长生、娄玉莲提交办证资料的义务。白云公司在2015年8月12日办理了涉案楼宇的初始登记，刘长生、娄玉莲在接到白云公司的通知后于当日提交了办证资料，不存在迟延提交办证资料的情况。经核算，从2016年1月9日起白云公司迟延办证100天以上，按每日总房款0.05%标准计算迟延办证违约金已超过总房款582423元的2%，即11648.46元。故对刘长生、娄玉莲要求白云公司支付迟延办证违约金11648.46元予以支持，刘长生、娄玉莲超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告刘长生、娄玉莲办理位于广州市花都区颐林一街22号（自编18栋）302房的房地产权证，并将房管部门出具的办证受理回执交付给原告刘长生、娄玉莲；二、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘长生、娄玉莲支付迟延办证违约金11648.46元；三、驳回原告刘长生、娄玉莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王 璇人民陪审员 邓燕梅人民陪审员 江 敏二〇一六年十月××日书 记 员 邓国靖 微信公众号“”