（2016）津01民终6427号
裁判日期: 2016-10-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
武宏梅、刘蕾房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武宏梅,刘蕾,天津百联房地产信息咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终6427号上诉人（原审被告）：武宏梅，女，1972年5月6日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王宏伟（武宏梅之夫），住天津市和平区。上诉人（原审原告）：刘蕾，女，1989年4月19日出生，汉族，天津市和平区艺术中学教师，住天津市和平区。委托诉讼代理人：穆雅彤，天津众晓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津百联房地产信息咨询有限公司，住所地天津市和平区河沿道卫华里59601604。法定代表人：蓝静，总经理。委托诉讼代理人：张洋，该公司职员。上诉人武宏梅、上诉人刘蕾因与被上诉人天津百联房地产信息咨询有限公司（以下简称百联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人武宏梅的上诉请求：1、撤销原判第一项，要求驳回刘蕾向武宏梅主张违约金的诉讼请求；2、两审诉讼费用由刘蕾和百联公司承担。事实和理由：武宏梅无违约行为，因刘蕾未能依约提供户口簿原件致使双方未能办理签订买卖协议的相关手续，且刘蕾提出解约，故武宏梅不应承担违约责任。上诉人刘蕾的上诉请求：1、撤销原判第一项，判决武宏梅支付违约金137280元；2、撤销原判第二项，判决百联公司返还居间服务费13000元；3、两审诉讼费用由武宏梅、百联公司承担。事实和理由：刘蕾发出的解约函是要约，本案不符合法定解除的情形。武宏梅在2015年12月6日与案外人签订合同，侵犯了刘蕾的权利，故应当自该时间计算武宏梅应支付的违约金。被上诉人百联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。刘蕾向一审法院起诉请求：1、判令被告武宏梅向原告支付违约金137280元（自2015年12月6日起至2015年12月31日，共26天，1320000元×0.004×26天=137280元）；2、判令被告百联公司返还信息服务费13000元；3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年10月29日原告刘蕾与被告武宏梅及被告百联公司签订0130210号《房屋买卖协议》。约定主要事项：武宏梅将其名下位于天津市和平区气象台路振河里52511514房屋出售给刘蕾，总房款1320000元，刘蕾应在2015年11月30日前，准备好除贷款申请额之外的剩余房款，即首付房款，并配合办理贷款、过户相关手续。刘蕾应在合同签订之日向原告交付定金30000元。还约定，刘蕾与武宏梅应积极配合办理过户或贷款之相关手续，如不按约定时间亲自到场办理过户或贷款手续不全或不按本合同条款约定时间向被告百联公司提供相关有效证件材料的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋售价千分之四的违约金，所付之违约金归守约方支配。逾期30天视为单方面合同解除，适用上述违约责任。合同签订后，刘蕾按照合同约定交付武宏梅定金30000元，刘蕾支付被告百联公司信息服务费13000元。刘蕾与武宏梅在合同履行过程中到房管局签订买卖协议时，因刘蕾无法提供户口本（页）原件，故房管部门拒绝为双方办理签订买卖协议的相关手续。刘蕾于2015年12月9日办理了天津市非农业集体户口，并将户口办理情况于2015年12月10日通知武宏梅。被告百联公司在原、被告三方签订0130210号房屋买卖协议的时候，未审验刘蕾的户口本（页）原件。武宏梅于2015年12月6日与案外人张扬及本案被告百联公司另行签订了0130262号房屋买卖协议，约定房屋价款为1340000元，后将诉争房屋实际售与案外人王丽，并已办理完毕房屋过户手续。2015年12月10日，刘蕾出具解约函，要求编号0130210的合同自2015年11月29日解除，并以EMS的形式于2015年12月15日将该解约函寄出，2015年12月16日，被告百联公司收到该解约函，并于当日告知武宏梅。一审法院认为，刘蕾在2015年12月15日向被告百联公司发出了要求于2015年11月29日解除0130210三方协议的解约函，该解约函于2015年12月16日到达被告百联公司并告知武宏梅，武宏梅也认可2015年12月16日解除协议，应认定房屋买卖合同已经解除。解除日期应为解除通知送达之日即2015年12月16日。原告刘蕾与被告武宏梅签订0130210号房屋买卖协议后，没有按期办理房屋过户手续，系因为刘蕾无法提供户口本（页）原件所致，2015年12月9日原告刘蕾取得户口本原件，在此情况下继续履行障碍消除，且2015年12月10日合同三方已经就如何履行进行协商，但武宏梅要求刘蕾先予支付违约金而后才同意履行，一审法院认为武宏梅与刘蕾之间为双务合同，刘蕾拒不支付违约金并不导致合同目的无法实现，故武宏梅拒绝履行的行为不当，应当承担违约责任。根据武宏梅与刘蕾、百联公司之间的房屋买卖协议第9条之规定“每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋售价千分之四的违约金”。则武宏梅应支付自拒绝履行合同之日2015年12月10日至合同解除之日2015年12月16日，期间的违约金36960元（1320000元×4‰×7天=36960元）。原告主张应自2015年12月6日开始计算武宏梅的违约期间，本院认为2015年12月6日系武宏梅与案外人张扬签订房屋买卖协议的时间，虽武宏梅此时已经有意将涉案房屋出售给案外人张扬，但此时物权尚未发生变动，武宏梅仍可以选择与刘蕾继续履行房屋买卖协议，因此对于原告主张以该时间点作为违约期间的起算点不予认可。对于原告要求被告百联公司返还中介费13000元一节，《房地产经纪管理办法》第二十一条第二项之规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料。本案中，被告百联公司并未尽到对刘蕾的提示义务。另根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定“房地产经纪机构应当查看委托人的身份证明等有关资料”。百联公司作为居间服务方，在签订三方协议时，并没有审核刘蕾的户口本（页）原件，亦存在过错。综上鉴于原告刘蕾在与武宏梅房屋买卖过程中亦有违约行为，居间人在从事居间活动中产生了必要费用，因此酌定被告百联公司返还原告刘蕾中介费8000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决：一、判决生效之日起十日内，被告武宏梅支付原告刘蕾违约金36960元；二、判决生效之日起十日内，被告百联公司返还原告刘蕾居间服务费8000元；三、驳回原告刘蕾的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3306元，减半收取1653元,原告负担1266元，被告武宏梅负担362元，被告百联公司负担25元。二被告负担的部分于判决生效之日起十日内直接给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，二上诉人依法签订的房屋买卖协议真实有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为：1、武宏梅是否应当承担违约责任；2、违约时间如何确定；3、百联公司是否应当全部退还刘蕾的中介费。关于争点一：本案事实表明，致使双方未能办理签订买卖协议的相关手续，系刘蕾无法提供户口本（页）原件所致，但2015年12月9日刘蕾取得户口本原件，继续履行的障碍消除，2015年12月10日合同三方亦就如何履行进行协商，但武宏梅要求刘蕾先予支付违约金而后才同意履行，因武宏梅与刘蕾之间为双务合同，刘蕾不支付违约金并非必然导致合同目的无法实现，故武宏梅拒绝履行的行为不当，基于此，一审法院依法认定武宏梅应当承担违约责任正确，本院予以确认。关于争点二、2015年12月6日系武宏梅与案外人张扬签订房屋买卖协议的时间，此时武宏梅仅为有意将涉案房屋出售给案外人张扬，但物权尚未发生变动，武宏梅仍可以选择与刘蕾继续履行房屋买卖协议。但因刘蕾已于2015年12月10日作出并于2015年12月15日寄送的函件，内容具体明确为解除合同，故该函件并非要约。2015年12月16日武宏梅得知后同意于当日解除，据此，一审判决认定双方当事人签订的《房屋买卖协议》于2015年12月16日解除并无不当，本院予以确认。关于争点三：百联公司作为居间服务方，依照相关规定收取刘蕾的费用为中介费并不违法。但百联公司在签订三方协议时，没有审核刘蕾的户口本（页）原件存在过错，但二上诉人未能履行合同的原因并非百联公司，鉴于其在从事居间活动中产生了必要费用，一审法院酌定百联公司返还刘蕾中介费8000元并无不当，本院亦予确认。综上所述，刘蕾及武宏梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4030元，由上诉人武宏梅负担724元，上诉人刘蕾负担3306元。本判决为终审判决。审 判 长 苏庆松审 判 员 王宗新代理审判员 王福群二○一六年十月三十一月日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”