（2016）京0108民初5235号
裁判日期: 2016-10-01
公开日期: 2017-04-14
案件名称
冯×与吴立欣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘晓晨,吴立欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初5235号原告：刘晓晨，男，1980年1月8日出生。委托诉讼代理人：石德莲（刘晓晨之妻）。被告：吴立欣，女，1952年11月7日出生。委托诉讼代理人：高红，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧小丽，北京市盈科律师事务所律师。原告刘晓晨与被告吴立欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓晨之委托代理人石德莲与被告吴立欣及其委托代理人高红、臧小丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘晓晨向本院提出诉讼请求:1、判令吴立欣继续履行合同，迁出与房屋相关的所有非我家庭成员的户口；2、判令吴立欣按照全部已付房款的万分之五的比例支付自2013年10月5日起计算至款付清之日止的违约金（暂计算至2016年3月31日的违约金为2240575元）；3、全部诉讼费由吴立欣负担。事实和理由：双方于2013年2月18日签署《北京市存量房屋买卖合同》，根据该合同，我购买了原属于吴立欣所有的座落于北京市海淀区翠徽东里×号楼×单元206室的房屋一套。根据上述买卖合同第十条第三款的约定，即出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方签署《北京市存量房屋买卖合同》之前，在委托中介机构链家地产及其与我协商买卖房屋过程中，均表示该房屋为北京市海淀区翠微小学学区房，学区名额没有占用，该房屋只有其本人一家户口，并出示了其户口本，表示在房屋所有权转移后能够按时迁出与房屋相关的所有户口。2013年2月18日，双方以当时翠微小学学区房的市场价格（总价445万、单价55210元）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2013年3月20日，买卖双方完成过户手续。2013年5月，吴立欣将其本人一家户口迁出海淀区翠微东里×号楼×单元206室。2014年1月，我将本人户口迁入海淀区翠微东里×号楼×单元206室。2015年12月，在办理孩子的落户过程中，我得知涉案房屋中尚有未迁出户口，包括刘勇诚、王保亚一家五口，刘勇诚为此户户主。刘勇诚、王保亚系吴立欣原在中国建设银行的同事，自1987年一直落户于涉案房屋中，并且在2011年该户还在吴立欣出售给我的房屋中为刘展鸣（刘勇诚之孙）报过出生户口。吴立欣明知刘勇诚一家户口登记在涉案房屋中，而且在出售过程中未进行告知。我得知此事后多次与吴立欣联系并催告其解决户口事宜，其一直未作出回应，已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。吴立欣辩称，针对第一项要求迁出户口的诉讼请求，因户口问题并非民事法律关系，系户籍管理机关的行政管理的范畴，不属于人民法院审理民事案件的受理范围，应当予以驳回。针对要求支付违约金的诉求，我认为其不能成立，要求全部驳回。第一，2013年3月1日,石德莲、刘晓晨作为共同买方与吴立欣作为卖方重新签订了房屋买卖合同（网签合同），网签合同对双方2013年2月18日签订的房屋买卖合同作出了重大变更，且合同主体也发生变化。网签合同是买受人取得房屋所有权的法律依据，双方权利义务关系应该依据2013年3月1日网签合同来确认。依据网签合同，买卖双方对户口迁移时间和违约金条款等内容均是空白，应该视为双方没有约定。因此，依据网签合同，我并不存在违约情形。第二，即便2013年2月18日房屋买卖合同仍然生效，我也不存在违约行为。案外人刘勇诚、王保亚一家户口落户在涉案房屋内，发生在我购买涉案房屋之前，此前我并不居住在该房屋内，对案外人的落户情况并不知情，与案外人没有任何亲属关系及利害关系，案外人户口是否迁走，何时迁走，我无权决定。案外人的户口迁移情况与被告无关，也不属于2013年2月18日房屋买卖合同第十条第三款所说“出卖人自身原因”所致，不应由我来承担违约责任。第三，双方的房屋买卖合同早已履行完毕。我收到了全部的房款，向刘晓晨交付了房屋，并将其全家户口已经迁出。刘晓晨作为房屋购买人己经取得房屋所有权，户口也己迁入，双方均已按约履行了全部义务，房屋买卖合同己经履行完毕。第四，即便2013年2月18日房屋买卖合同生效，即便案外人的户口未迁移导致我方构成违约，刘晓晨主张的违约金也过高，且违约金计算方法没有依据。首先，刘晓晨所认为的我方违约并没有给其造成实际经济损失，且刘晓晨购买房屋后，房价升值近一倍，案外人户口未迁出不影响其及其家人户口迁入，对其利益无影响。其次，刘晓晨对合同第十条第三项违约金采取了叠加计算的方法，既按照总房款5%计算，又主张按日计算万分之二违约金，该计算既不合理也没有合同依据。刘晓晨主张的违约金计算得出100多万的价格，达到了房屋成交价格（260万）的38%,数字惊人而又荒谬。并且，刘晓晨在买房三年后再起诉索要高额违约金，其诉讼动机和目的不纯。第五，本案己经超过了诉讼时效，刘晓晨丧失胜诉权。本案从签订房屋买卖合同至今己逾三年，刘晓晨作为谨慎的购房人，在签订合同时有义务自行审查房屋的所有权状况及所关心的户口情况。倘若购房时因为自疏忽，没有审査，最迟在2014年1月将其户口迁入涉案房屋时，也会知道或者应当知道有案外人户口在其房屋内这一事实，按照诉讼时效为两年的民事诉讼规则，自2014年1月起至起诉之日已经超过了两年的诉讼时效。综上，刘晓晨的诉求没有法律依据，应当予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年2月18日，吴立欣（出卖人）与刘晓晨（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定吴立欣将其所有的海淀区翠微东里×号楼×单元206号房屋（以下简称206号房屋）出售给刘晓晨，房屋、家具家电、装饰装修及配套设施总价为445万元。合同第十条第（一）项约定当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第（三）项约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年3月1日，吴立欣与刘晓晨、刘晓晨爱人石德莲签署存量房屋买卖合同即网签合同，该合同中对房屋的交付、违约责任、权属转移登记的约定均为空白。上述合同签订后，刘晓晨向吴立欣支付了全部购房款，双方于2013年3月20日办理了房屋产权过户手续，同日刘晓晨取得涉案房屋所有权证书，刘晓晨与石德莲共同共有涉案房屋。该房屋系翠微小学学区房。2013年5月16日，吴立欣将其与家人户口迁出涉案房屋。2014年1月25日，刘晓晨将户口迁入涉案房屋，刘晓晨配偶及子女的户口在北京市海淀区普慧北里×号楼×门×号，该房产系刘晓晨之另一处住房，亦属翠微小学学区房，但房屋面积较小。经查，涉案房屋内尚有刘勇诚、王保亚一家五口的户口未被迁出，其中刘展鸣系2011年4月1日出生的儿童。庭审中，刘晓晨表示因为学区房政策调整，2015年12月，其去户籍机关询问才得知涉案房屋内尚有案外人的户口未迁出，因为涉案房屋内有学龄前儿童的户口影响自己孩子入学，且出售房屋的价格亦会收到影响。经其向邻居了解，案外人刘勇诚系中国建设银行职工，户口于1987年已迁入涉案房屋。对此，吴立欣表示并不知情，且不认识此人。为证明事情经过，刘晓晨申请北京链家房地产经纪有限公司经办人冯×到庭作证。证人冯×到庭证明因为涉案房屋系学区房，在协助刘晓晨与吴立欣签订涉案房屋买卖合同时已就房屋迁户问题向双方进行了告知并在合同中明确注明了迁户日期及相应违约责任，当时吴立欣也承诺可以将房屋内的户口迁出。涉案房屋系刘晓晨以学区房价格购买，如果存在户口问题影响小孩上学，出售及购买房价会差别百分之十五左右。另查，吴立欣系中国建设银行退休职工，涉案房屋系其于1998年11月17日从中国建设银行购买，2004年4月8日取得产权证，使用年限是2002年11月11日至2072年11月10日。现刘晓晨主张的违约金系房屋总价款的5%的加上按全部已付款万分之五的标准计算自2013年10月5日至款付清之日止的全部款项所得。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、存量房屋买卖合同、房产证、收款证明、户口卡、住房购销合同等证据在案佐证。本院认为，合法的民事权益受法律保护。刘晓晨与吴立欣于2013年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。尽管2013年3月1日，吴立欣与石德莲、刘晓晨又签订存量房屋买卖合同，但该合同仅系为办理网签手续而签订，并不影响刘晓晨与吴立欣于2013年2月18日签订合同的效力。在该份合同中，双方当事人在签订合同时已对涉案房屋的迁户期限及违约责任进行了明确约定。吴立欣应在涉案房屋所有权转移之日起180日内，当向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，现吴立欣未按约定期限迁出全部户口，导致其出售的房屋存有他人户口之瑕疵，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故刘晓晨起诉要求吴立欣支付逾期迁户违约金之请求，理由正当，本院予以支持。吴立欣辩称其售房时不知道涉案房屋内还有其他人的户口，且表示刘晓晨的购房目的不是为了学区房等理由均不能免除其应当对此承担的违约责任，故对吴立欣上述抗辩，本院不予采信。但考虑吴立欣已在约定期限内将其家人的户口迁出、刘晓晨一家的户口也可以迁入涉案房屋内等客观事实，且吴立欣亦表示合同中约定的违约金标准过高等情况，本院将依据合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对吴立欣应当承担的违约金予以酌定。另，由于我国目前的户籍管理制度的原因，吴立欣自身无法将涉案房屋内他人户口迁出，故刘晓晨起诉要求吴立欣迁出案外人户口之请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、吴立欣于本判决生效后十日内给付刘晓晨合同违约金十六万元；二、驳回刘晓晨其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千七百二十四元，由刘晓晨负担二万一千二百二十四元，已交纳；由吴立欣负担三千五百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 王利丹人民陪审员 刘松庆人民陪审员 宋书红二〇一六年十月××日书 记 员 常 远 来自