（2016）粤0114民初4118号
裁判日期: 2016-10-01
公开日期: 2017-11-30
案件名称
毕天东与广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毕天东,广州市欧诺皮革有限公司,张苗苗,王方良子
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初4118号原告：毕天东，男，1963年10月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：广州市欧诺皮革有限公司，住所地广州市花都区花东镇南溪村，组织机构代码58338859-5。法定代表人：王方良子。被告:张苗苗，男，1983年1月19日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，被告：王方良子，女，1984年2月19日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，原告毕天东与被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗、王方良子租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告毕天东委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼，被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗、王方良子经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗、王方良子支付拖欠原告的厂房租金908337元（从2015年6月1日至今，按每月租金91667元计算，计算至交还为止，暂计算至起诉之月），水电费101497.6元以及利息（利息以拖欠的款项为计算基数，从2016年3月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止）。2、请求判令三被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确其在本案中仅向三被告主张2015年6月1日至2016年4月30日期间的租金，因此变更第1项诉讼请求为：1、请求判令被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗、王方良子向原告支付2015年6月1日至2016年4月30日期间拖欠的厂房租金合计908337元以及水电费合计101497.6元以及利息（利息以拖欠的款项为计算基数，从2016年4月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止）。事实和理由：2014年6月25日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于花都××××南溪村，总建筑面积为13412平方米，土地证号为12××88的厂房，租赁期限为2014年12月1日至2017年12月1日，共3年，合同约定的租金为1100000元/年（每月即91667元）。但从2015年6月1日到2016年3月15日，被告仅支付了100000元的租金以后，就一直拖欠着原告租金。截至原、被告对账之日止，双方核实被告拖欠原告租金770828元，水电费84797元，暂计855625元。时至今日，被告推搪回避，分文未付，原告多次追讨无果，故诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗、王方良子均没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明，涉案土地位于广州市花都区花东镇南溪村，涉案土地为国有土地，登记的权属人为原告，土地用途为商住。原告表示涉案土地上的建筑物、构筑物并无办理相关规划报建手续。2014年6月25日，原告（甲方、出租方）与被告张苗苗、广州市欧诺皮革有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、乙方租用甲方位于花都××××南溪村的土地及地上建筑物、构筑物，总建筑面积13412平方米，其中空地面积为5347平方米，地上建筑物面积为8065平方米，土地使用证号12××88，土地使用用途为厂房。2、在租赁期间内甲方保证对所出租的土地及地上建筑物拥有土地使用权及地上建筑物所有权，有权出租给乙方。3、租赁期限：自2014年12月1日至2017年12月1日止共3年。二、租金标准及支付方式：1、第1年至第3年租金为1100000元/年，每季度为275000元。按照先支付后使用的约定，乙方应在每季度前的12月10日，3月10日，6月10日，9月10日前分别向甲方预先支付季度租金。2、乙方在合同签订之日起向甲方支付130000元作为本合同的保证金，租赁期满（包括续租期）后退回给乙方。3、甲方收到乙方所付租金，水费等什费后，乙方只开具收据给乙方，但乙方要求开具发票的，发生的税费，手续费等由乙方支付。三、甲方的权利和义务：1、甲方有权按约定向乙方收取租金，收取租金时应向乙方提供收据。2、在使用期内，甲方必须保证乙方对租赁物拥有完全的使用权，甲方不干涉对方对租赁物的合理使用和正常生产。3、租赁期间，若遇甲方转让租赁物的部分或全部产权，在同等受让条件下，乙方对本租赁物享有优先续租权。4、工厂设备中锅炉（设备名称为YLW-3000MAII，设备为：09YLW250-001）为甲方所有，甲方在本租赁合同有效期限内一并提供给乙方使用，并配合乙方办理相关手续。四、乙方的权利和义务：1、乙方若在租用场地上兴建、扩建建筑物，应取得甲方同意。2、乙方应妥善使用原有建筑物，未经甲方同意不得拆除原有建筑。对属于甲方的设备有日常维护的义务。3、乙方应做好租赁场地内的安全防火、防盗工作，因乙方经营管理不善造成场地内的损失均由乙方负责。4、使用期届满时，如双方不再续约，在租赁场地内属乙方的物品由乙方自行处理，场地的固定设施保持原状交给甲方。五、合同期满的处理：合同期届满，如双方不再续租，乙方应将场地及地上建筑物、构筑物交还给甲方，乙方兴建、扩建的建筑物归甲方所有，场地内属于乙方添置的可分离物品及设施归乙方所有，由乙方自行处理，其它固定设施保持原状交给甲方。租期满后，如乙方继续租下去的，在同等条件下，优先租给乙方，价格到时再协商。六、违约责任：1、乙方不按时交纳租金，每逾期一天，按应缴金额千分之三向甲方缴纳违约金，逾期超过1个月甲方有权提出解除本合同，保证金不予退回。2、在合同期内，乙方如因经营不善或其他原因需中途退租，须征得甲方同意并赔偿由于退租而给甲方造成的损失（包含并不仅限于租金损失），保证金不予退回。合同还就其他权利义务进行了约定。甲方落款处有“毕天东，毕伟明代签”的字样，原告对此解释称毕伟明与原告是亲戚关系，原告口头授权毕伟明签订涉案合同并实际管理涉案场地的租赁事宜，原告对毕伟明代理原告实施的相关行为予以追认。原告表示涉案场地从2014年12月1日开始计算租金，涉案场地用于厂房使用，三被告因经营不善从2015年6月1日开始拖欠租金，后被告支付了100000元的租金，被告广州市欧诺皮革有限公司在2015年12月1日出具了委托书一份，委托曾显环处理广州市欧诺皮革有限公司资产的清算，包括处分固定资产，与债权人、债务人达成和解，代表委托人与第三人签订法律文书，处理劳资纠纷。委托期限从2015年12月1日至2016年5月1日。后曾显环作为乙方代表与毕伟明作为甲方代表签订了一份《欧诺皮革厂欠甲方租金、水、电数》，载明：“1、从2015年6月1日-2016年4月30日共11个月按出租合同一个季度乙方支付甲方租金275000元，一个月租金91667元；2、即91667元×11个月=1008337元；3、乙方从2015年6月以后租金付过甲方共100000元；4、乙方实欠甲方租金1008337元-100000元=908337元；5、乙方因停产关闭厂房欠付水电费甲方代付电费98791.59元（4月未计）、水费2706元（1、2月）；6、乙方共欠甲方款项合共1009834元。注：还有其他修补费用未计，电费未计。”关于原告代被告广州市欧诺皮革有限公司向供电部门缴纳的电费，原告提交打印的供电公司的缴纳电费收费凭据予以证明。原告认为被告广州市欧诺皮革有限公司最后在2016年6月26日撤场，当时撤场双方并未办理交接手续。庭审中，本院向原告行使释明权告知原告若涉案合同无效是否变更诉讼请求，原告表示将租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变。原告认为被告王方良子作为被告张苗苗的妻子亦是被告广州市欧诺皮革有限公司的股东之一，根据原告提交的法定代表人信息显示王方良子为广州市欧诺皮革有限公司的执行董事、经理，广州市欧诺皮革有限公司的商事登记信息显示该公司为有限责任公司，关于原告认为张苗苗及王方良子为夫妻关系，因此要求被告王方良子对被告广州市欧诺皮革有限公司及张苗苗拖欠的租金、水电费及利息等承担责任，但原告未能提交证据证明二人为夫妻关系。本院认为，被告广州市欧诺皮革有限公司及张苗苗承租的涉案场地包括土地及地上建筑物、构筑物，其中土地部分未按土地使用证登记的商住用途使用，而原告明确涉案的建筑物及构筑物并未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此故原告与被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗签订的《租赁合同》无效。上述合同虽然无效，但被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗签订了涉案合同并占有使用了涉案场地，因此被告广州市欧诺皮革有限公司及张苗苗应向原告支付占有使用费。现被告广州市欧诺皮革有限公司通过授权曾显环签订的对账单载明涉案场地尚欠2015年6月1日至2016年4月30日期间的厂房租金908337元、电费98791.59元及水费2706元，该租金标准参照合同约定的租金标准计算，拖欠的水电费亦由有权代理人签字确认，原告同时提交了电费的代缴凭证予以作证，因此原告要求被告支付占有使用费908337元、电费98791.59元、水费2706元及利息，合理有据，本院予以支持，利息计算方式：以被告广州市欧诺皮革有限公司及张苗苗拖欠的占有使用费、水电费为本金，从2016年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至被告付清款日止。关于原告要求被告王方良子承担上述拖欠的占有使用费、水电费及利息，因原告未能举证证明张苗苗与王方良子为夫妻关系，而广州市欧诺皮革有限公司作为有限责任公司，王方良子作为该公司股东之一，原告据此要求王方良子承担责任，依据不足，本院不予支持。被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗、王方良子经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕天东支付2015年6月1日至2016年4月30日期间的占有使用费908337元及利息，利息以908337元为本金从2016年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至被告付清款日止；二、被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕天东支付2015年6月1日至2016年4月30日期间的电费98791.59元，利息以98791.59元为本金从2016年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至被告付清款日止；三、被告广州市欧诺皮革有限公司、张苗苗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕天东支付2015年6月1日至2016年4月30日期间的水费2706元，利息以2706元为本金从2016年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至被告付清款日止；四、驳回原告毕天东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13888元及公告费260元，均由被告广州市欧诺皮革有限公司及张苗苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 吴海萍人民陪审员 徐小贞人民陪审员 骆国贤二〇一六年十月××日书 记 员 张丽彬 更多数据：