（2016）闽0603民初589号
裁判日期: 2016-10-01
公开日期: 2016-12-05
案件名称
郑文生、陈秀虾与林德清、林少辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市龙文区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑文生,陈秀虾,林德清,林少辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0603民初589号原告：郑文生（曾用名：郑河山），男，1967年6月3日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。原告：陈秀虾，女，1970年4月11日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：郑仁川、陈达华，福建仁胜律师事务所律师。被告：林德清，男，1951年10月27日出生，汉族，身份证住址福建省漳州市龙文区，现住福建省漳州市龙文区。被告：林少辉，男，1981年10月1日出生，汉族，身份证住址福建省漳州市龙文区，现住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：林德清，男，系林少辉父亲。原告郑文生、陈秀虾与被告林德清、林少辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郑文生、陈秀虾委托诉讼代理人陈达华，被告林德清、林少辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文生、陈秀虾向本院提出诉讼请求：1.判令林德清、林少辉立即支付郑文生、陈秀虾房屋附属物补偿款177766元和扣除住宅货币安置与住宅砖混补偿外的征收房屋奖励及搬迁补贴款130291合计308057元；2.判令林德清、林少辉返还郑文生、陈秀虾房屋租金6333元。诉讼过程中，除前述两项诉讼请求外，郑文生、陈秀虾增加一项诉讼请求为：判令解除郑文生、陈秀虾与林德清签订的《店面租赁协议》。事实与理由：郑文生、陈秀虾向林德清承租坐落于漳州市龙文区石仓街232-234号店面两间共四层，双方于2010年12月12日签订《店面租赁协议》一份，协议约定租期为八年，从2010年12月12日起至2018年12月30日止；第一、二年每年租金38000元，每半年支付一次租金19000元，第三、四、五年每年租金40000元，第六、七、八年每年租金42000元，合同租期内租金为322000元，第三年后至期满，郑文生、陈秀虾每年支付一次租金给林德清；合同期内如遇政府拆迁导致需提前解除合同的，则根据政府相关拆迁补偿规定，对于郑文生、陈秀虾经营店面的损失及装修、增设附着物等的补偿费归郑文生、陈秀虾所有等内容。2015年4月，九十九湾闽南水乡启动区示范段涉及步文镇石仓村，由郑文生、陈秀虾承租的诉争房屋需拆迁，林少辉于2015年9月12日领取了房屋附属物补偿款和征收房屋奖励及搬迁补贴款后未向郑文生、陈秀虾支付应由其二人所有的补偿款、征收奖励及搬迁补贴款合计308057元。郑文生、陈秀虾配合市政府工程于2015年10月4日将承租店面交付拆迁办；因此林德清、林少辉应返还郑文生、陈秀虾未实际承租期间的房屋租金6333元。林德清、林少辉辩称，一、诉争房屋原为林德清所有，并由其与家人共同居住，2007年前均已装修完毕，该房屋于2010年12月12日出租给郑文生、陈秀虾经营后，该二人除增设空调、电话、水池及一个水塔外并未对房屋进行任何补偿范围内的装修及增设其他物件，故根据补偿标准应得部分为2580元；二、征收房屋奖励及搬迁补贴项目中，房屋产权属于林德清所有，店面产权调换、住宅货币安置、住宅货币补偿补助、住宅货币补偿补助奖励、全面积货币均为林德清所有。而店面停业过渡补助属于拆迁方赔偿被拆迁方因店面被征收后造成的损失。房屋补偿款系林德清让林少辉去领的，郑文生、陈秀虾主张征收房屋奖励及搬迁补贴项目归其所有为无理要求；三、自拆迁动员大会后，林德清于8月27日立即与拆迁办办理拆迁协议手续，并要求郑文生、陈秀虾停止营业，但其二人坚持不搬，照常营业。后其二人未与林德清商量解除房屋及店面租赁协议，也未将房屋、店面的钥匙交于林德清。直至2016年3月8日接到起诉状后才知晓房屋店面的钥匙已交拆迁办。郑文生、陈秀虾直到2015年11月6日才停止营业，使林德清的封房日期拖到2015年11月6日，严重影响林德清的相应优惠奖励、补助及选房，林德清保留向其二人追究经济损失及法律责任的权利。当事人双方对以下事实没有争议，本院予确认：2010年12月12日，林德清作为甲方与郑文生、陈秀虾作为乙方签订《店面租赁协议》一份。其中，第一条约定：“1、……甲方将位于漳州市龙文区石仓街232、234幢号的店面两间共四层（建筑面积约370平方米，实际使用面积约370平方）出租给乙方；2、甲方保证拥有租赁房屋的合法所有权，并对该租赁房屋出租前的权利义务负责……”，第二条约定：“租期为捌年，从2010年12月12日起至2018年12月30日止。……”，第三条约定：“1、第一、二每年租金叁万捌仟元整，每半年支付一次租金壹万玖仟元给甲方，第三、四、五年，每年租金肆万元，第六、七、八年，每年租金肆万贰仟元。合同租期内租金总额为人民币叁拾贰万贰仟元，第三年后至期满，郑文生、陈秀虾每年支付一次租金给甲方。2、房屋交付乙方后，半个月不算租金。”，第四条约定：“……2、乙方租赁甲方房屋的用途：商业。”，第七条约定：“合同签订后，除不可抗力和政府拆迁外，双方不得无故解除合同……。合同期内如遇政府拆迁导致需提前解除合同的，则根据政府相关拆迁补偿规定，对于乙方经营损失及装修、增设附着物等的补偿费用归乙方所有，（地板砖、墙面砖、门、窗归出租人所有），甲方不得有异议。”第八条约定：“房屋交付前，甲方应提供店面用水用电的接入……”合同签订后，林德清向郑文生、陈秀虾交付诉争房屋，郑文生、陈秀虾依约向林德清支付2010年12月16日至2015年12月30日的租金。其中，郑文生于2014年12月30日支付林德清2014年12月31日至2015年12月30日的租金40000元。2015年9月12日，因讼争房屋属于九十九湾闽南水乡启动区步文段A地块的征迁范围，漳州市龙文区房屋征收服务中心作为征收人、林少辉作为被征收人、与受委托征收人漳州市龙文区步文镇人民政府作为受委托征收人签订《房屋征收补偿协议书》，约定讼争房屋安置补偿事项等，其中，总拆迁面积为420.57㎡，内街店面砖混面积为99.84㎡，住宅砖混面积为280.06㎡，房屋附属物项目补偿共计177766元及征收奖励及搬迁补贴共计1380479元（具体项目详见以下附表一、二）。另查明，九十九湾闽南水乡动区步文段A地块土地与房屋征迁系以漳政综（2013）143号《漳州市碧湖棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》（下称“实施方案”）为依据。实施方案第十一条住宅、店面征收补偿安置第7项中对被征收住宅、店面装修补偿标准作出规定，其中一类按400元／平方米补偿，主要特征为：“外墙面条砖贴面或涂料；地板为石板材、高级缸砖、木地板；内墙面为高中级粉……；天棚为木吊项……；入户门为实木门或双层防盗门，铝合金窗外加不锈钢防盗网，阳台有不锈钢防盗网；厨房、卫生间地板为石板材或防滑地板砖，全磁砖墙面；卫生洁具、电所设备齐全。”，二类按300元／平方米补偿，主要特征为：“外墙面条砖贴面或粉刷；地板为缸砖；内墙面为涂料粉刷，磁砖墙裙；天棚涂料粉刷；入户门外加铁门，铝合金窗加铁栅、阳台铁制防盗网；厨房、卫生间地板为防滑地板砖，局部磁砖墙面；卫生洁具、开关插座齐全。”，第十四条房屋搬迁补助规定：“……3、搬迁过渡补助，选择货币补偿的，……发给被征收人一次搬迁补助费及一次性3个月的临时安置补助；选择产权调换的，……一次性发给被征收人两次搬迁补助费及第一年临时安置补助费。……”其中，住宅按每次3元／平方米补助，生产营业用房按每次6元／平方米补助，住宅临时安置补助费按每月5元／平方米补助，第十五条住宅及店面优惠、奖励与补助规定：“1.凡符合安置条件的被征收人，在通知征收规定期限内搬迁腾房并签订协议的，选择货币补偿的按可安置面积奖励400元／平方米。……4.因征收造成店面的停业损失，征收人应按被征收店面的有效建筑面积一次性给予6个月50／平方米·月的停业损失补偿和自行过渡安置补助；……”，第十六条阁楼的补偿标准（以阁楼的底层层高不低于2.4米为前提）规定：“……3.阁楼层层高低于1.8米，按250元／平方米给予补偿，不计安置面积。……”还查明，讼争房屋现已拆迁，拆迁款已由林少辉领取。附表一、诉争房屋征收奖励及搬迁补贴项目序号名称项目数量（单位：㎡）单价单位（元／㎡）金额（单位：元）1搬迁费店面产权调换99.841211982住宅货币安置280.0638403搬迁奖励店面停业过渡补助99.84300299524住宅货币安置280.064001120245住宅货币补偿补助280.061542016住宅货币补偿补助奖励280.061233617货币安置住宅砖混280.06406411381648奖励情况全面积货币安置奖励280.0632490739合计1380479附表二、诉争房屋附属物项目补偿清单序号项目数量单价金额（单位：元）1房屋装修补偿标准（二类）101.67㎡300元／㎡305012房屋装修补偿标准（一类）318.9㎡400元／㎡1275603水塔（不锈钢）2个500元／个10004空调移机14台1**元／台210**有线电视移机1台1**元／台12**电话移机2部120元／部2407水池（砖贴瓷砖）2个120元／个2408阁楼（低于1.8米）64.02㎡250元／㎡16005合计177766当事人双方的争议焦点在于：林德清、林少辉是否应支付郑文生、陈秀虾房屋附属物补偿款和征收房屋奖励及搬迁补贴款308057元及返还房屋租金6333元。郑文生、陈秀虾认为，一、当事人双方之间签订的《店面租赁协议》合法有效，对当事人具有法律约束力，郑文生、陈秀虾向林德清租赁店面，四层均用于经营饭店，并按约支付了2014年12月31日至2015年12月30日的店面租金，但后因拆迁，郑文生、陈秀虾已配合政府于2015年10月4日将承租店面交付拆迁办，因此林德清、林少辉应当返还未实际承租期间2015年10月4日至2015年12月30日的房屋租金6333元；二、根据物权法第一百二十一条的规定，郑文生、陈秀虾作为诉争房屋的实际使用人，该店面因拆迁所获得房屋附属物补偿款和搬迁费、搬迁奖励项目中的店面停业过渡补助和住宅安置奖励308057元应归郑文生、陈秀虾所有；三、郑文生、陈秀虾与林德清签订的《店面租赁协议》第七条的约定，对经营店面的损失及装修、增设附着物等的补偿费用归郑文生、陈秀虾所有，因此，林德清作为出租人及林少辉作为实际领款人应将林少辉于2015年9月12日领取的补偿款中308057元部分支付给郑文生、陈秀虾。郑文生、陈秀虾提供以下证据，用以证明自己的主张：证据一、《店面租赁协议》一份，欲证明郑文生、陈秀虾向林德清承租店面及约定租期、租金等内容的事实；证据二、收条四张，欲证明郑文生、陈秀虾依约支付租金至2015年12月30日的事实；证据三、房屋附属物项目补偿清单一张，欲证明林少辉于2015年9月12日领取房屋附属物补偿款177766元；证据四、征收房屋奖励及搬迁补贴表一张，欲证明林少辉于2015年9月12日领取征收房屋奖励及搬迁补贴款1380479元；证据五、照片十张，欲证明郑文生、陈秀虾承租店面后进行重新装修的事实。林德清、林少辉质证意见如下：对证据一至证据四均无异议，对证据五的真实有异议，认为无法确认照片拍摄的地点。林德清、林少辉认为，一、郑文生、陈秀虾除增设空调、电话、水池及一个水塔外并未对房屋进行任何补偿范围内的装修及增设其他物件，故根据补偿标准应得部分为2580元；二、租赁协议明确补偿的是店面的损失及装修附属物，店面与房屋拆迁补偿的标准不同，协议中约定的是与店面有关的补偿，故除了店面有关补偿之外的请求不应支持；三、郑文生、陈秀虾在搬迁动员大会后坚持不搬，照常营业。后其二人未与林德清商量解除房屋及店面租赁协议，也未将房屋、店面的钥匙交于林德清。郑文生、陈秀虾直到2015年11月6日才停止营业，致使封房日期拖到2015年11月6日，因双方一直未解除合同，故房租亦不应返还。林德清、林少辉提供：证据一、2007年林少辉结婚录像及照片各一份，欲证明诉争房屋原来已经装修完毕；证据二、房屋征收补偿协议书一份，欲证明征收房屋奖励及搬迁补贴应归林德清与林少辉所有；证据三、照片一张，欲证明郑文生、陈秀虾多次公然抗拒拆迁，截至10月10日仍在营业；证据四、存款明细账一张，欲证明拆迁款发放日期为2016年1月15日；证据五、搬迁封房验收单两张，欲证明封房日期为2015年11月6日，郑文生、陈秀虾直至2015年11月6日才停止营业；证据六、记录纸一张，欲证明郑文生、陈秀虾久久不搬，亦不肯与林德清、林少辉调解。郑文生、陈秀虾质证意见如下：证据一真实性由法院确定，认为林德清所要体现的是2007年房屋的情况，但是不能否认郑文生、陈秀虾承租房屋后有进行重新装修的事实；证据二真实性由法庭确定，认为该协议书仅对合同当事人发生法律效益，并不能以此侵害郑文生、陈秀虾的合法权益；证据三真实性有异议，无法确认拍摄的时间，且不能证明2015年10月10日还在营业的事实；证据四真实性由法庭确定，认为户名是黄建兴，且只能证明其有与林少辉有多笔往来记录，不能证明拆迁款发放时间是2016年1月15日；证据5真实性由法庭确定，认为体现的是封房的日期而不是原告将房屋交给拆迁办的日期；证据六真实性无法确认，无双方的签名，不能证明调解的事实。经审查，本院认为，林德清、林少辉对郑文生、陈秀虾提供的证据一至证据四的真实性无异议，可予采信，作为本案的定案依据。关于郑文生、陈秀虾提供的证据五，因诉争房屋现已拆迁，且林德清、林少辉不予认可，故其实真实性无法确认，不予采信。关于林德清、林少辉提供的证据。证据一、证据三及证据六因真实性无法确认，不予采信；证据二可与郑文生、陈秀虾提供的证据四可相互印证，故对其真实性予以确认，可予采信；证据四与本案的关联性无法确认，不予采信；郑文生、陈秀虾认为证据五可以体现封房的日期，故对其真实性予以确认，可予采信。本院认为，郑文生、陈秀虾与林德清之间签订的《店面租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。关于该租赁协议是否应予解除的问题。因《店面租赁协议》中约定：“……除不可抗力和政府拆迁外，双方不得无故解除合同。……”，现诉争房屋已经政府拆迁，根据《中华人民共和国合同法》（下称“合同法”）第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第二百三十一条：“……因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，故郑文生、陈秀虾主张解除《店面租赁协议》，符合双方的约定及法律的规定，应予支持。郑文生、陈秀虾主张林德清、林少辉返还2015年10月4日至2015年12月30日未承租期间的租金6333元。首先，因本案租赁合同系以林德清作为出租人与郑文生、陈秀虾作为承租人所签订，且租金收取后均归林德清所有，根据合同法第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”的规定，故林德清应为本案租赁合同的当事人；其次，林德清、林少辉提供的搬迁封房验收单载明，诉争房屋系于2015年11月6日经搬迁验收完毕后，交付拆迁指挥部拆除，而郑文生、陈秀虾未举证证明向林德清返还房屋或向拆迁办交付房屋的事实，故郑文生、陈秀虾实际承租该房屋的时间应认定为截止至2015年11月5日；最后，郑文生、陈秀虾已支付2014年12月31日至2015年12月30日的租金40000元，因现《店面租赁协议》解除，根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及合同法第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……”的规定，林德清应返还郑文生、陈秀虾未实际承租该房屋期间，即自2015年11月6日至2015年12月30日止的租金。综上，本院支持郑文生、陈秀虾要求林德清返还租金40000元／年÷365天／年×54天=5918元的主张，对超过的部分及要求林少辉返还租金的主张不予支持。关于郑文生、陈秀虾要求林德清、林少辉支付房屋附属物补偿款177766元和扣除住宅货币安置与住宅砖混补偿外的征收房屋奖励及搬迁补贴款130291，合计308057元的主张。第一，因林德清、林少辉自认郑文生、陈秀虾租赁房屋后增设空调、水池、电话及水塔一个，根据《店面租赁协议》中第七条约定，郑文生、陈秀虾增设附着物的补偿费用归郑文生、陈秀虾所有，故前述增设物补偿款500元／个×水塔1个＋150元／台×14台空调＋120元／个×2个水池＋120元／部×2部电话=3080元应归郑文生、陈秀虾所有，郑文生、陈秀虾未能举证证明另外一个水塔、有线电视、阁楼等系由其增设，故应承担举证不能的法律后果，本院对该部分的补偿款的主张不予支持；第二，根据实施方案的规定，房屋装修补偿标准的类别系根据房屋的主要特征划定，其中主要特征包括内、外墙面贴砖、地板板材、门、窗、电气设备等的装修情况，根据本案《店面租赁协议》第七条的约定，地板砖、墙面砖、门、窗归林德清所有及第八条的约定，房屋交付前林德清应提供店面用水用电的接入等，该主要特征所包括的部分均归林德清所有，且郑文生、陈秀虾未能举证证明其装修的事实，故诉争房屋装修补偿标准（二类）30501元及（一类）127560元应归林德清所有，对郑文生、陈秀虾该部分的主张不予支持；第三，实施方案第十四条对房屋搬迁补助规定：“选择货币补偿的……发给被征收人一次搬迁补助费及一次性3个月的临时安置补助费，选择产权调换的，……一次性发给被征收人两次搬迁补助费及第一年临时安置补助费。”，因郑文生、陈秀虾系讼争房屋的实际使用人，第一次搬迁所发生的费用系由其负担，但临时安置补助费及因产权调换而发生的第二次搬迁补助费系由有权获得临时安置及产权调换的房屋所有人负担，故店面一次搬迁补助费6元／㎡·次×99.84㎡=599.04元及房屋一次搬迁补助费3元／㎡·次×280.06㎡=840.18元／㎡，合计1439.22元应归郑文生、陈秀虾所有，对搬迁费主张超过的部分不予支持；第四，因店面系由郑文生、陈秀虾经营，故征迁所产生的停业损失系由该二人负担，根据实施方案第十五条“……4.因征收造成店面的停业损失、征收人应按被征收店面的有效建筑面积一次性给予6个月50元／平方米·月的停业损失补偿和自行过渡安置补助；……”的规定，店面停业过渡补助29952元应归郑文生、陈秀虾所有；第五、根据实施方案第十条规定，本案住宅货币补偿补助及住宅货币补偿补助奖励等搬迁奖励，发放的对象系符合安置条件的被征收人，郑文生、陈秀虾并非本案的被征收人，故该部分的搬迁奖励不应予以支持；第六，全面积货币安置奖励系被征收人因选择房屋全面积货币安置而给予的奖励，故应归被征收人所有。综上，本院支持郑文生、陈秀虾要求林德清支付增设物补偿款3080元、搬迁费1439.22元及店面停业过渡搬迁奖励29952元，合计34471.22元，对超过的部分不予支持。因林德清自认讼争房屋原产权人，其同意由林少辉签订协议并领取补偿款，故林少辉作为实际受益人，应对前述认定的款项承担连带偿还责任。林德清、林少辉辩称双方合同未解除，不应退还租金及除附属物补偿款2580元外的部分应归被征收人所有等，与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除郑文生、陈秀虾与林德清于2010年12月12日签订的《店面租赁协议》；二、林德清应于本判决生效之日起十日内返还郑文生、陈秀虾租金5918元；三、林德清应于本判决生效之日起十日内支付郑文生、陈秀虾增设附着物补偿款3080元、搬迁费1439.22元及店面停业过渡搬迁奖励29952元，合计34471.22元。四、林少辉对上述第三项中林德清的债务承担连带偿还责任。五、驳回郑文生、陈秀虾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6016元，减半收取计3008元，由郑文生、陈秀虾负担2618元，林德清、林少辉负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员 杨晓敏二〇一六年十月一日书 记 员 陈素琴申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”