（2016）粤0105民初4716号
裁判日期: 2016-10-01
公开日期: 2017-05-16
案件名称
林忠与广州市海珠区润田雅苑业主委员会业主撤销权纠纷2016民初4716一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林忠,广州市海珠区润田雅苑业主委员会
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初4716号原告：林忠，住广州市海珠区。委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州市海珠区润田雅苑业主委员会，住所地广州市海珠区。负责人：黄结球，主任。委托代理人：王勋，广东人民时代律师事务所律师。原告林忠诉被告广州市海珠区润田雅苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵少伟，被告的委托代理人王勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区润田雅苑的业主，2015年8月25日，广州市海珠区润田雅苑业主大会筹备组贴出了《关于公某管理规约和业主大会议事规则表决结果的通知》，宣布业主大会通过了《广州市海珠区润田雅苑业主大会议事规则》及《管理规约》。2015年8月28日，广州市海珠区润田雅苑业主大会筹备组贴出了《关于公某首届业主委员会委员选举结果的通知》，宣布业主大会通过了选举产生了9名委员，成立了被告。但是对于这些公告，原告事后查询才得知，根据业主大会公某的表决结果，原告认为本次业主大会存在程序及实体问题：一、程序上存在违法：本次业主大会剥夺了原告的投票权，自始自终原告均不知情，没收到表决票。也没依法做好派票及送达的手续。二、实体上存在违法错误：1、根据原告查询，润田雅苑小区总建筑面积52631.013平方米，共517套房子（包括车位），但是本次业主大会是按总建筑面积50957.0318平方米计算，而且人数按458人计算，均属于错误。2、很多业主反映无投过票，没收过票，但是投票结果显示业主“被同意”，说明本次投票存在作假及冒签业主名字欺诈行为。3、被告并无相关的证据证明被告的决定获得了润田雅苑业主大会户数和面积双过半的业主同意。《广东省物业管理条例》第二十三条规定，业主大会会议表决采用记名投票的方式；任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书；选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。本案中，本次业主大会并无证据证明其作出的决定获得了小区内人数和面积双过半的业主同意。此次投票因为程序及实体存在严重违法，实际未达到双过半规定。因此，现在原告根据物权法第78条第二款（业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销）等规定，起诉请求判令：1、撤销2015年8月25日广州市海珠区润田雅苑业主大会作出的投票表决结果（即撤销业主大会通过议事规则、管理规约的业主大会决议）；2、撤销2015年8月28日广州市海珠区润田雅苑业主大会作出的投票表决结果（即撤销业主大会选举产生的9个业主委员会委员的决议）；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称：1、原告要求撤销投票表决结果的请求，依法应不属于法院受理的范围。2、原告要求撤销议事规则和管理规约，议事规则是多数业主代表代表多数的面积作出的，不是被告作出的，被告不适格，被告也无权作出该规则。3、润田雅苑首届业主委员会通过议事规则和管理公约是合法有效的，理由：1）该议事规则和管理规约是超过半数以上业主（60%面积业主）投票表决的；2）该议事规则和管理规约的内容并未违法也没有违反公序良俗和社会道德；3）该议事规则和管理规约已履行了事前告知，各业主的投票，以及街道、业主代表、部分业主、居委会相关部门见证下进行统计、公告，统计的结果列出了不同意见的业主提出异议的期限，以及提出异议的处理方式，还与街道办进行了备案，也履行了必要的法律程序，所以程序是合法的。4、议事规则和管理规约没有损害包括原告在内的任何业主的利益（合法权益），而且被告之前也通过公告通知的形式通知了原告，也告知了异议的期限，原告在知道的情况下并没有提出异议，而是在事后近一年后，起诉撤销大多数业主代表大多数面积通过的议事规则和管理规约，有违基本的诚信原则，也有滥用诉权和某些不正当理由的嫌疑。5、本案被告的成立是合法有效的，而且履行了必要的备案程序，全程也由街道办和居委会进行指引和见证，事后向其进行了备案，被告的成立是按照物权法规定的过半业主以及代表过半的面积通过，履行必要的公告、备案、通知程序，其成立的合法性不容置疑，业委会成立也是街道办、基层的居委，热心的业主共同努力、克服各种困难的结果，应该说是为和谐社区作出的贡献。6、被告有管理小区的权利，也履行了作为业委会的职责，被告也反对滥用诉权的形式为涉案小区业主维护正当的物业管理权利而进行了任何的干扰行为。本案的原告提起本案诉讼，但是没有提供任何的证据证明被告的成立以及业主大会通过议事规则、管理规约侵害了原告什么利益。事实上也不会、不可能侵害原告所谓的合法利益。原告本次诉讼只不过是对全体业主准备要维护涉案小区物业管理合法利益的妨碍行为，所以请求法院依法公正判决本案，对原告的请求予以驳回。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局核发的房地产权证载明，原告是广州市海珠区润田街9号2501房的权属人之一，房屋建筑面积为108.95平方米。广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处于2015年10月27日向被告出具《业主委员会备案回执》，载明：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员名单及其基本情况；4、首届业主委员会任期：2015年9月30日起，至2018年9月29日止；5、业主委员会委员名单：黄结球、苏某、秦某、叶某甲、张某、陈某甲、陈某乙、林某、郑某。2015年6月24日，润田雅苑业委会筹备组向某田雅苑小区各业主发出《通知》，内容：现本小区业主大会筹备组就《润田雅苑小区业主大会议事规划草案》和《润田雅苑管理规约草案》征求业主意见，征求意见从2015年6月24日至7月3日，如有意见或建议，请实名以书面形式向业主大会筹备组提出；联系人为居委会范主任，附《润田雅苑小区业主大会议事规划草案》和《润田雅苑管理规约草案》。2015年7月18日，润田雅苑业委会筹备组向某田雅苑小区全体业主发出《关于召开首次业主大会会议的通知》，主要内容：定于2015年8月10日起召开业主大会会议，表决《管理规约》、《业主大会议事规则》和选举首届业主委员会委员，请全体业主积极参加；本次业主大会会议采用书面征求意见形式，筹备组成员将于2015年8月10日至2015年8月23日进地上门派发《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会委员候选人选票》；投票日期于2015年8月10日起，至2015年8月23日止，投票箱设在二楼大堂（A2栋楼下）每日20点到21点，也可以派票时即时投票；本次业主委员会委员选举以差额选举的方式产生9名业主委员会委员，业主委员会筹备组将在2015年8月__日至2015年8月24日晚上19点30分在二楼大堂进行公开点票、唱票等工作；届时，请广大业主积极参加见证过程，表决票将在小区显著位置书面公告，并于3个工作日后以书面形式公布业委会委员选举结果；经筹备组确认，本小区具有投票权的业主总人数为458人，小区建筑物总面积为50957.0318平方米；等。附《管理规约》、《业主大会议事规则》表决票和业主委员会委员选票。2015年7月20日，润田雅苑业委会筹备组向某田雅苑小区全体业主发出《关于润田雅苑业主委员会委员候选人的通知》，通知共有11名业主以推荐或自荐方式进行报名，并公某了候选人名单和公某期。2015年8月8日，润田雅苑业委会筹备组向各位业主发出《通知》，通知润田雅苑业委会投票时间定于2015年8月10日-8月23日，每晚8点至10点以书面方式送达每家每户；等。2015年8月25日，润田雅苑业委会筹备组向某田雅苑全体业主发出《关于公某和表决结果的通知》，内容：筹备组于2015年8月10日至2015年8月23日期间，采用书面征求形式组织召开首次业主大会会议，对《管理规约》和《业主大会议事规则》进行了投票表决，并于2015年8月24日晚在二楼大堂统计、查验了业主表决票，邀请业主代表对统计、查验表决票过程进行了监督，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公某，公某期从2015年8月25日起至2015年9月24日止；公某期间，业主对表决结果有异议的，应当以书面形式向筹备组提出，可以查验本人表决意见……筹备组将及时提供业主本人表决意见以供查验，查验的业主表决意见与公某的表决结果不一致的，筹备组将重新统计、公某表决结果；公某期满，业主无异议或异议不成立，筹备组将把《管理规约》和《业主大会议事规则》的表决结果在小区内显著位置公告全体业主。附表：《管理规约》表决结果汇总统计表和表决结果明细统计表、《业主大会议事规则》表决结果汇总统计表和表决结果明细统计表。联系人为黄结球、范某。公某时间为2015年8月25日的《表决结果汇总统计表》，载明：润田雅苑的业主总数为458，参加投票的业主人数为403，同意《业主大会议事规则》的业主人数为352，反对《业主大会议事规则》的业主人数为0，弃权的业主人数为0，未参加表决的业主人数为51，同意《业主大会议事规则》的业主人数占业主总人数的比例为76.86%；小区建筑总面积为50957.0318平方米，参加投票业主的专有部分面积之和为38517.5385平方米，同意《业主大会议事规则》业主的专有部分面积之和为32318.4322平方米，反对《业主大会议事规则》业主的专有部分面积之和为0，弃权业主的专有部分面积之和为0，未参加表决业主的专有部分面积之和为6199.1063平方米，同意《业主大会议事规则》业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为63.34%；等。唱票人、监票人、计票人和见证人（范某）签名处均有签名。公某时间为2015年8月25日的《表决结果汇总统计表》，载明：润田雅苑的业主总数为458，参加投票的业主人数为403，同意《管理规约》的业主人数为351，反对《管理规约》的业主人数为0，弃权的业主人数为1，未参加表决的业主人数为51，同意《管理规约》的业主人数占业主总人数的比例为76.64%；小区建筑总面积为50957.0318平方米，参加投票业主的专有部分面积之和为38517.5385平方米，同意《管理规约》业主的专有部分面积之和为32213.8437平方米，反对《管理规约》业主的专有部分面积之和为0，弃权业主的专有部分面积之和为104.5885平方米，未参加表决业主的专有部分面积之和为6199.1063平方米，同意《管理规约》业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为63.22%；等。唱票人、监票人、计票人和见证人（范某）签名处均有签名。2015年8月28日，润田雅苑业委会筹备组向某田雅苑全体业主发出《关于公某首届业主委员会委员选举结果的通知》，内容：筹备组于2015年8月10日至2015年8月23日期间，采用书面征求意见的形式组织召开业主大会会议，投票选举首届业主委员会委员，并于2015年8月25日晚在二楼大堂统计、查验了业主选票，邀请业主代表对统计、查验业主选票过程进行了监督，现将选举汇总统计结果和表决明细情况在小区公某，公某期从2015年8月28日至2015年9月27日止；公某期间，业主对表决结果有异议的，应当以书面形式向筹备组提出，可以查验本人表决意见；等。附表：业主委员会委员选举结果汇总统计表和选举结果明细统计表。联系人为黄结球、范某。公某时间为2015年8月28日的《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》，载明：润田雅苑候选人姓名为叶某乙、叶某甲、苏某、张某、陈某甲、陈某乙、林某、郑某、赵某、秦某、黄结球；其中，叶某甲：同意346，占业主总人数75.55%，专有部分面积之和为31899.3平方米，占总面积62.6%；苏某：同意347，占业主总人数75.76%，专有部分面积之和为32002.59平方米，占总面积62.8%；张某：同意348，占业主总人数75.98%，专有部分面积之和为32133.03平方米，占总面积63.06%；陈某甲：同意346，占业主总人数75.55%，专有部分面积之和为31786.2平方米，占总面积62.38%；陈某乙：同意347，占业主总人数75.76%，专有部分面积之和为32016.34平方米，占总面积62.83%；林某：同意350，占业主总人数76.41%，专有部分面积之和为32267.74平方米，占总面积63.32%；郑某：同意348，占业主总人数75.98%，专有部分面积之和为32096.91平方米，占总面积62.99%；秦某：同意343，占业主总人数74.89%，专有部分面积之和为31605.41平方米，占总面积62.02%；黄结球：同意345，占业主总人数75.33%，专有部分面积之和为31556.6平方米，占总面积61.93%；本小区有投票权的业主总人数为458人，建筑物总面积为50957.0318平方米；参加投票的业主人数为403人，参加投票业主的专有部分面积之和为38517.5385平方米；唱票人、监票人、计票人和见证人（范某）签名处均有签名。据在阳光家缘网站上查询的预售信息反映，润田雅苑（A1-A4栋，B1栋）的总建筑面积为50690平方米，已售总套数为501，未售总套数为16，已售总面积为44240.6816平方米，未售总面积为8390.3314平方米；等。被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、润田雅苑房屋面积及业主名册；2、业主委员会委员候选人选举结果明细表；3、《管理规约》表决结果明细统计表；4、《业主大会议事规则》表决结果明细统计表。原告质证意见：证据1无法确认，该证据的出具方应是房管局；对证据2不予确认，而且该选举结果也不包括地下室（车位）；不确认证据3、4的合法性，这些数据也是没有核实的，即使按照被告提供的也只有352人，对未参加的，被告没有依法公告送达。本案诉讼中，原、被告均确认被告于2015年9月30日成立。原告表示因为被告没有作出正规的决议，只是公某了表决结果统计表，所以原告的诉讼请求只能表述为撤销表决结果。被告表示业主大会只作出了表决结果汇总统计表，没有作出决议；统计表是在业委会和部分业主代表以及街道办的共同见证下统计出来的，统计表决结果时，有很多的业主、街道办工作人员和居委会工作人员在场，居委会的范某主任在场并签名。2016年6月14日，原告提起本案诉讼。本院认为：根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据被告提交的证据可以认定：润田雅苑业委会筹备组分别于2015年6月24日、7月18日、8月8日向小区全体业主发出《通知》和《关于召开首次业主大会会议的通知》，通知本次业主大会会议采用书面征求意见形式，筹备组成员将于2015年8月10日至2015年8月23日上门派发《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会委员候选人选票》，并通知了投票时间、投票地点、点票和唱票时间等事宜；点票除有明细表统计外，还有业主代表、居委会工作人员到场见证；2015年8月25日，润田雅苑业委会筹备组发布《关于公某和表决结果的通知》及《表决结果汇总统计表》、《表决结果汇总统计表》；2015年8月28日，润田雅苑业委会筹备组向某田雅苑全体业主发出《关于公某首届业主委员会委员选举结果的通知》和《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》。被告提交的证据可证明其采用书面征求的形式向涉案小区的业主征求意见，依据阳光家缘网站查询的涉案小区总套数517套和总建筑面积52631.013平方米计算反映，上述表决结果和选举结果经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意。且原告提交的证据不能证明投票存在欺诈行为，故原告提交的证据不足以证明被告于2015年8月25日作出的《表决结果汇总统计表》和《表决结果汇总统计表》、于2015年8月28日作出的《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》的实体和程序不合法。对于原告要求撤销上述表决结果的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第五款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告林忠的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 王穗仪人民陪审员 彭 海二〇一六年十月××日书 记 员 徐 石程淑玲 来源：