（2016）粤0114民初4791号
裁判日期: 2016-10-01
公开日期: 2018-02-24
案件名称
广州市万科物业服务有限公司与陈楚云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市万科物业服务有限公司,陈楚云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初4791号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，组织机构代码76769550-6。法定代表人：向云。委托诉讼代理人：刘亚荣，该公司职员。被告：陈楚云，女，1976年7月24日出生，汉族，住广州市白云区，原告广州市万科物业服务有限公司诉被告陈楚云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘亚荣到庭参加诉讼，被告陈楚云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼诉称:1、请求判令被告支付2015年5月1日至2016年4月30日拖欠的物业服务费8705.4元。2、请求判令被告支付2015年5月1日至2016年4月30日拖欠的各项公共水电公摊费90.93元（包括公共用电公摊费人民币82.53元、公共用水分摊费人民币8.4元，根据每月用量，每户分摊出来的，具体的情况根据我方提交的明细表）。3、请求判令被告按合同约定的标准支付相应的违约金（每月逾期交纳物业服务费的违约金计算方式：以每月应交的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准，从欠费的下月首日起算至付清之日为止）。4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。2016年5月1日起的物业管理费以及其他费用我方不在本案中主张。事实和理由：被告陈楚云于2010年3月19日购买了位于广州市花都区银湖湾芙滨路（万科兰乔圣菲）盛御2号XX房，《商品房买卖合同》约定由原告为该项目提供前期物业服务，其中住宅的物业服务费标准为2.98元/月/平方米。2011年10月10日，开发商履行交付义务，向被告送达了商品房交付使用通知书，被告也办理了房屋交付手续。但房屋交付后，自2015年5月起，被告一直无政党理由拖欠物业服务费及水电分摊费，截至2016年4月已拖欠费用共计人民币8796.33元，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律的践踏。根据《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。基于以上事实与理由，为维护原告及万科天景花园全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：原告于2004年11月17日依法成立，具有一级物业管理资质。2010年3月19日，被告（乙方）与开发商广州银业君瑞房地产开发有限公司（以下简称银业君瑞公司）（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市花都区芙滨路盛御街2号401房，该商品房用途为住宅，户型结构为五房二厅，建筑面积为266.26平方米，合同约定甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同附件五为物业服务合同，约定：一、物业服务单位和合同期限：银湖湾的前期物业管理单位为广州市万科物业服务有限公司，本合同期限自2010年2月26日起至2013年2月25日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与广州市万科物业服务有限公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、广州市万科物业服务有限公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘广州市万科物业服务有限公司的决议并签订新的物业服务合同。三、物业管理相关服务费用，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独栋住宅：4.18/月?平方米，叠加住宅：2.98/月?平方米，私家庭院：0.5/月?平方米，物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应于每月15日前向广州市万科物业服务有限公司交纳当期的物业服务资金；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向广州市万科物业服务有限公司支付违约金。广州市万科物业服务有限公司接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因广州市万科物业服务有限公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向广州市万科物业服务有限公司交清相关费用。小区其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主另行分摊。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务资金由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳。合同还就其他权利义务进行了约定。2011年10月10日，银业君瑞公司将涉案房屋交付给被告，为此原告提交被告签名的客户钥匙/物品签收单予以证明。涉案房屋于2012年2月28日办理产权登记于被告名下，登记房屋建筑面积为265.57㎡。涉案房屋为叠加别墅，原告表示被告已缴清2015年5月前的物业管理费及有关费用，现被告拖欠2015年5月1日至2016年4月30日共12个月期间的物业管理费30991.36元（涉案房屋面积为266.26平方米，按每月每平方米2.98元的标准计算）、小区园林照明分摊费82.53元（计算标准为：小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主(用户)房屋建筑面积×电费单价）、小区园林绿化用水分摊费8.4元（计算标准为：小区园林绿化用水水费总量÷收费总建筑面积×业主(用户)房屋建筑面积×水费单价），原告提交各月分摊水电费计费明细表及公共水电费分摊办法，原告表示无法提供有关的缴费凭证。诉讼中，原告表示从2016年5月起涉案房屋的物业管理费、公摊水电费及违约金不在本案中主张。原告认为因被告拖欠物业管理费等各项费用，其已通过在2015年12月向被告在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催收管理费通知的方式向被告催缴物业管理费等各项费用。现被告尚未支付物业管理费等各项费用，原告遂诉至本院成讼。本院认为，被告与银业君瑞公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此房屋买卖合同附件五物业服务协议对被告具有约束力，该合同约定业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金。涉案房屋已于2011年10月10日交付给被告使用，原告作为具有物业管理资质的物业管理公司，对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业管理费。涉案房屋为叠加别墅，2012年办理权属登记确认涉案房屋的面积为265.57平方米，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，因此被告每月应交物业管理费为791.40元（2.98元/月/平方米×265.57平方米），经核算，2015年5月至2016年4月共12个月期间的物业管理费为9496.80元（791.40元×12个月），现原告仅向被告主张2015年5月至2016年4月期间的物业管理费8705.40元，是原告在法律规定的范围内自行处分自己的民事权利，本院予以确认，因此被告应向原告支付2015年5月至2016年4月期间的物业管理费8705.40元及违约金，违约金计算方法：以每月应交物业管理费791.40元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止。关于小区公摊水电费，原告认为计算方法分别为小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主(用户)房屋建筑面积×电费单价以及小区园林绿化用水总量÷收费总建筑面积×业主(用户)房屋建筑面积×水费单价，现原告未能举证证明其向供电及供水部门缴纳2015年5月至2016年4月期间发生的小区园林照明总用电电费及小区绿化用水总水费，且原告提交的分摊水电费计算方法明细表是原告单方制作的，对此原告应承担举证不能的后果，因此，原告要求被告支付小区园林照明分摊电费82.53元及违约金、小区绿化用水分摊水费8.40元及违约金，依据不足，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈楚云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2015年5月至2016年4月期间的物业管理费8705.40元；二、被告陈楚云在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付逾期缴纳上述第一项物业管理费的违约金，违约金的计算方式:以每月应交物业管理费791.40元为基数，分别从欠费次月的首日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元及公告费560元，均由被告陈楚云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 吴海萍人民陪审员 黄玉芬人民陪审员 刘泳诗二〇一六年十月××日书 记 员 张丽彬 微信公众号“”