广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法水民初字第656号
原告：惠州市宝安房地产开发有限公司,住所地：惠州市鹅岭南路古塘坳。
法定代表人：李洞明。
委托代理人：张昊洋，该公司员工。
被告：何燕，女，汉族，1982年8月6日出生，住址：四川省仪陇县，
第三人：中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行,住所地：惠州市陈江大道中。
委托代理人：齐运菊，该行员工。
原告惠州市宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安房地产公司）与被告何燕、第三人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行（以下简称农业银行仲恺支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宝安房地产公司委托代理人张昊洋、第三人农业银行仲恺支行委托代理人齐运菊到庭参加了诉讼，被告何燕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝安房地产公司诉称：原告与被告于2013年5月13日签订合同编号为惠州（2013)100122的《商品房买卖合同》，被告购买了原告所开发的位于惠州市惠城区××办事处××大道××山水××花园××单元××房，建筑面积为138.33平方米，购房总价为人民币857900元。在2013年7月25日，被告作为借款人、原告作为保证人与第三人签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定借款金额为60万元，借款期限为360个月，原告承担连带保证责任。2013年12月24日，原告与被告在惠州市房产管理局办理了预购商品房预告登记，被告与第三人办理了预购商品房抵押权预告登记。被告也于2014年9月办理了房屋入伙手续。在被告偿还第三人贷款的过程中，经常未按《个人购房担保借款合同》约定还款，以至于第三人在2015年3月2日向原告送达了《担保人履行责任通知书》，以被告经常连续逾期还款为由，要求原告履行全额回购担保责任。并在2015年3月3日，第三人从原告账户扣划了贷款本金及利息共计597859.11元，即原告向第三人承担了全部连带保证责任。
原告向第三人履行了全部担保责任后，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条第5、6项约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，收回合同项下房屋；原告有权要求被告支付房屋总价款20%的违约金；原告有权要求被告协助其办理注销原合同备案登记、预购商品房预告登记的注销手续，以及协助第三人办理预购商品房抵押权预告登记的注销手续，而且被告应承担上述注销过程中产生的所有费用。综上所述，由于被告未按期偿还银行按揭贷款的违约行为，导致原告向第三人承担了全部连带保证责任，并致使《商品房买卖合同》目的不能实现。无奈，原告向贵院提起诉讼，望贵院判如所请：1、判令解除原告与被告于2013年5月13日签订的编号为惠州【2013】100122的《商品房买卖合同》；2、判令被告将本合同约定的房产返还给原告；3、判令被告向原告支付违约金人民币171580元整；4、判令被告立即协助原告办理原合同备案登记、预购商品房预告登记的注销手续，并承担因此产生的一切费用；5、被告和第三人协助原告办理预购商品房抵押权预告登记的注销手续，并由被告承担因此产生的一切费用；6、判令被告承担本案的诉讼费用。第三人农业银行仲恺支行辩称：同意协助原告办理预告登记的注销手续。被告何燕未到庭，亦无提交答辩。
经审理查明，原告宝安房地产公司与被告何燕于2013年5月13日签订一份合同编号为惠州（2013)100122的《商品房买卖合同》，约定被告何燕向原告购买了位于惠州市惠城区××办事处××大道××山水××花园××单元××房，该房建筑面积为138.33平方米，购房总价为人民币857900元，房款付款方式为首付30%，剩余房款60万元向银行贷款。该合同补充协议第五条第5款约定：“买受人须严格按银行规定时间向银行缴交月供款，买受人不按期偿还银行贷款，银行要求出卖人履行担保责任的，视为因买受人个人原因造成本合同不能履行，买受人同意与出卖人解除合同，自出卖人履行上述担保责任的当日当时起发生合同解除的效力，无需任何形式的通知，由出卖人即时收回本合同项下房屋，买受人应无条件将房屋交还出卖人，配合出卖人办理房屋产权的变更相关手续，并按房屋总价款的20%向出卖人，配合出卖人办理房屋产权的变更相关手续，并按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金”。合同签订后，被告何燕向原告给付首期款257900元。2013年7月25日，被告何燕作为借款人、原告宝安房地产公司作为保证人与第三人农业银行仲恺支行签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告何燕向第三人农业银行仲恺支行借款60万元用于购买位于惠州市惠城区××办事处××大道××山水××花园××单元××房，借款期限为360个月，借款利率为浮动利率，还款方式为按照等额本息还款法每月还款，原告为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，原告为借款人的债务承担连带保证责任，如未按合同履行保证责任，第三人农业银行仲恺支行有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。合同签订后，第三人农业银行仲恺支行向被告何燕发放了贷款60万元。2013年12月24日，原告与被告就涉案房产在惠州市房产管理局进行了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登惠州字第1100105号）。从2015年1月开始，被告何燕开始出现连续未按时向第三人农业银行仲恺支行还款的情况。2015年2月27日，第三人农业银行仲恺支行向原告发出担保人履行责任通知书，并于2015年3月3日直接从原告账户扣划款项共计579859.11元。以上事实，有《商品房买卖合同》及其补充协议、《个人购房担保借款合同》、担保人履行责任通知书、银行业务凭证、贷款还款流水、预告登记凭证、当事人陈述、开庭笔录在案为据，可以认定。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。
原告宝安房地产公司与被告何燕签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。现因被告何燕未按照与第三人农业银行仲恺支行的约定履行房款还贷义务，原告履行担保责任，向第三人农业银行仲恺支行全部支付了被告何燕所欠的住房贷款本息，依照原告宝安房地产公司与被告何燕签订的合同补充协议的约定，被告应向原告承担违约责任。
原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》有事实与法律依据，本院予以支持。依据《合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；依据履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告何燕应向原告返还涉案房产，并原告协助办理涉案房产预告登记、抵押权预告登记的注销手续，同时按照合同约定向原告支付违约金（按照合同约定的房屋总价款的20%计算）。被告何燕经本院公告送达传票，未到庭参加案件审理，依法应作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席
判决如下：
一、解除原告惠州市宝安房地产开发有限公司与被告何燕2013年5月13日签订合同编号为惠州（2013)100122的《商品房买卖合同》；
二、被告何燕应立即将位于惠州市惠城区水口街道办事处水口大道19号山水龙城花园房返还给原告惠州市宝安房地产开发有限公司；
三、被告何燕、第三人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行应协助原告惠州市宝安房地产开发有限公司办理惠州市惠城区水口街道办事处水口大道19号山水龙城花园房的商品房预告登记及抵押权预告登记（粤房地预登惠州字第1100105号）的注销；
四、被告何燕应自本判决生效之日起7日内向原告惠州市宝安房地产开发有限公司支付违约金171580元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3730元（原告预交），由被告何燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 卜 健
审 判 员 李 军
代理
审判员 张 霞
二〇一六年十月九日
书 记 员 黄丽芬 搜索“”