（2016）沪02民终10061号
裁判日期: 2016-01-03
公开日期: 2017-02-08
案件名称
上海智富茂城置业有限公司与任振祥、袁华敏商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海智富茂城置业有限公司,任振祥,袁华敏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终10061号上诉人(原审被告)：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：丁勤富，董事长。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：任振祥，男，1959年6月3日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：袁华敏，女，1960年5月3日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：刁小锋，上海嘉路律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪毅，上海嘉路律师事务所律师。上诉人上海智富茂城置业有限公司(以下简称智富茂城公司)因与被上诉人任振祥、袁华敏商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人智富茂城公司的委托诉讼代理人宋安成、被上诉人任振祥、袁华敏的委托诉讼代理人刁小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智富茂城公司的上诉请求：撤销原判，改判智富茂城公司自2014年9月1日至2015年12月30日按任振祥、袁华敏已付房款的日万分之一支付逾期交房违约金172,782.87元，被上诉人支付逾期付款违约金或者发回重审。事实和理由：一、一审法院遗漏查明任振祥、袁华敏因智富茂城公司逾期交房所受损失的重要事实，判决智富茂城公司承担的逾期交房违约金远远超出任振祥、袁华敏的实际损失，让任振祥、袁华敏从中获取超额经济利益，违反了《合同法》规定的违约金以补偿实际损失为原则。二、原审法院判令智富茂城公司承担的逾期交房违约金违反了违约损害赔偿范围的可预见性原则。三、在《预售合同》补充条款7.5条和合同正文第12条发生冲突的情况下应当按照补充条款计算违约金。四、任振祥、袁华敏逾期支付房款，应向智富茂城公司支付逾期付款违约金。任振祥、袁华敏辩称，智富茂城公司逾期交付房屋应当按照约定承担违约责任。任振祥、袁华敏的房屋贷款是委托智富茂城公司办理的，贷款迟延责任不在任振祥、袁华敏。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回智富茂城公司的上诉请求。任振祥、袁华敏向一审法院起诉请求：请求判令智富茂城公司支付任振祥、袁华敏逾期交房违约金(自2014年9月1日起至2014年11月29日，按日万分之一标准计算，2014年11月30日起至实际交房之日止，按日万分之五标准计算)。一审法院认定事实：2013年9月16日，任振祥、袁华敏与智富茂城公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：任振祥、袁华敏购买智富茂城公司位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》6号7层802室房屋，总房价款为3,555,203元。智富茂城公司应于2014年8月31日前将房屋交付任振祥、袁华敏。合同第七条约定，任振祥、袁华敏若未按本合同约定的时间付款，应当向智富茂城公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，智富茂城公司定于2014年8月31日前将房屋交付任振祥、袁华敏，除不可抗力外。合同第十二条约定，智富茂城公司逾期交房，应当支付违约金，违约金自2014年9月1日起，按已支付房价款的日万分之一计算。逾期超过90天，自91天起，智富茂城公司应向任振祥、袁华敏支付的违约金按已支付房价款的日万分之五计算，若逾期超过180天，任振祥、袁华敏有权单方面解除合同。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。付款方式和付款期限约定：任振祥、袁华敏应于2013年11月16日前向智富茂城公司支付组合贷款100万元。补充条款一第三条，关于付款方式(补充本合同第七条、附件一)第一款约定，任振祥、袁华敏委托智富茂城公司代为办理有关贷款手续，任振祥、袁华敏应在签署买卖合同时签署贷款合同，提供贷款所需要的各类资料并支付所有相关费用，并且任振祥、袁华敏应严格按照智富茂城公司通知的时间办理贷款所需的各种手续，如因任振祥、袁华敏原因未在银行规定的时间内完成相关手续造成逾期到账的，视为任振祥、袁华敏未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。第六款约定，如非因智富茂城公司原因，包括但不限于按揭银行放贷慢、按揭银行贷款利率的优惠折扣变化致使任振祥、袁华敏要求变更按揭银行等第三方及任振祥、袁华敏原因，导致任振祥、袁华敏贷款未按期到智富茂城公司账户，则视任振祥、袁华敏逾期付款，任振祥、袁华敏应按照本合同第七条的约定承担违约责任。补充条款第七条，关于房屋交付(补充本合同第十一条、十三条)第5款约定，智富茂城公司如未按约交房，应当支付违约金，违约金按任振祥、袁华敏已支付房价款日万分之一计算，自2014年9月1日起算至智富茂城公司通知交房之日。如因任振祥、袁华敏原因未能在智富茂城公司通知交房之日前来办理交房手续，智富茂城公司不承担逾期交房违约责任。合同签订后，任振祥、袁华敏按约支付首付款，贷款100万元于2013年11月20日到智富茂城公司账户。智富茂城公司至今未交付房屋。一审审理中，智富茂城公司以违约金约定过高为由提出减免违约金的申请。任振祥、袁华敏同意逾期付款违约金在本案中一并予以解决，双方确认任振祥、袁华敏委托智富茂城公司办理银行贷款手续以贷款支付房款。智富茂城公司认可合同文本由其提供，其与所有购房人所签合同基本用同一版本的合同。一审法院认为，智富茂城公司逾期交房属实，本案的争议焦点在于逾期交房违约金的标准如何确定。关于违约金的标准，双方签订的《上海市商品房预售合同》约定2014年8月31日为交房时间。根据合同第十二条约定，智富茂城公司未按约交房的，应当支付违约金：逾期90天日内，标准按已支付房价款日万分之一计算；逾期自91天起，违约金按已支付房价款日万分之五计算。违约金自2014年9月1日起算至实际交付之日止。补充条款第七条第五款针对的是主合同第十一条及第十三条的补充，补充的重点是如因任振祥、袁华敏原因未能在智富茂城公司通知交房之日前来办理交房手续，智富茂城公司不承担逾期交房违约责任。至于逾期交房违约金日万分之一的标准并未与合同第十二条产生矛盾。关于逾期超过90天的情况，在该补充条款中未作约定。故，若逾期超过90天，仍应当以合同第十二条约定为准。因此一审法院对智富茂城公司要求根据补充条款第七条第五款约定的标准并结合《告业主书》中的方案支付违约金的抗辩意见不予采纳。智富茂城公司逾期交房，应当根据《上海市商品房预售合同》第十二条约定的标准支付违约金。一审审理中，智富茂城公司以约定违约金过高为由提出减免违约金的请求，法院认为系争房屋买卖合同是由智富茂城公司提供的格式合同，且相关条款也未明显加重智富茂城公司的负担，智富茂城公司应当严格按合同约定履行，因此法院对智富茂城公司的该项请求不予准许。关于逾期支付房款的违约金，双方确认系争房屋贷款系任振祥、袁华敏委托智富茂城公司办理。补充条款一第三条第六款规定，只要不是智富茂城公司原因，贷款未按期到智富茂城公司账户的，均视为违约。在智富茂城公司负责与银行递交材料、进行沟通、办理相关手续的情况下，任振祥、袁华敏对办理贷款的进程显然是不知情的，在任振祥、袁华敏向智富茂城公司递交了贷款所需资料后，因银行等其他原因导致逾期放款，逾期的责任若由任振祥、袁华敏承担，显然有失公平。第六款规定免除了智富茂城公司的全部责任，加重任振祥、袁华敏责任，且该条款系智富茂城公司提供的格式条款，根据法律规定，该格式条款应属无效。现智富茂城公司未提供证据证明因任振祥、袁华敏原因导致银行贷款逾期到账，故法院对智富茂城公司要求任振祥、袁华敏支付贷款逾期到账的违约金的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：智富茂城公司于判决生效之日起十日内给付任振祥、袁华敏违约金(以3,555,203元为基数，自2014年9月1日起至2014年11月29日止，按每日万分之一计算；自2014年11月30日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费50元由智富茂城公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审期间，任振祥、袁华敏对智富茂城公司主张实际交房日期为2015年12月30日予以认可，本院予以确认。本院对一审查明的其余事实亦予确认。本院另查明，合同第七条约定，任振祥、袁华敏若未按合同约定的时间付款，应当向智富茂城公司支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，逾期超过90天的，自第91日起，任振祥、袁华敏应承担的违约金按逾期未付款的日万分之五计算。本院认为，本案争议焦点，一是违约金条款如何适用，二是合同约定的违约金标准应否调整。关于争议焦点一，本院认为，主合同第十二条共分两段，第一段与补充条款第七条第五款内容主要差异在于违约金计算的截止日的表述。主合同为“实际交付之日”，补充条款为“智富茂城公司通知交房之日”。“通知交房之日”之含义应为通知中载明的交房之日。在无特殊情况下，该日期即为实际交付之日。若智富茂城公司已具备交房条件且通知业主交房，业主无正当理由迟延履行交房手续，则不应由智富茂城公司负担此后的逾期交房违约责任。补充条款第七条第五款也正是针对此点做出了明确的约定。由此可见，主合同第十二条第一段与补充条款第七条第五款内容的实质含义并无差别。主合同第十二条第二段则是对于逾期超过90天后的违约责任进行了细化约定，其中包括违约金标准的变化以及约定解除权的成就条件。同时补充条款第七条明确载明系补充主合同的第十一条、第十三条。因此，综合考虑争议合同条款的文意表述、前后关系、文本提供方等因素，本院认为主合同与补充条款在违约责任的约定上并无矛盾与冲突。在逾期交房超过90天后，应适用主合同第十二条第二段之约定，即违约金标准按任振祥、袁华敏已支付的房价款日万分之五计算。关于争议焦点二，本院认为，预售合同的相关具体条款是由智富茂城公司制作并向业主提供，具有格式条款的属性，其作为房地产企业，在制定违约金具体标准时，可视为对违约后果及责任承担上已有充分预期。事实上，逾期交房违约金按照逾期交房的时间长短，专门分为两个违约计算标准予以约定，亦说明智富茂城公司对于逾期90天之后交房的违约责任的加重惩罚后果已有明确预见。本院还注意到，合同对于业主逾期付款的违约金也是按照90天内以未付款的日万分之一的标准计算，90天后的逾期付款违约金以未付款的日万分之五的标准计算。这充分说明了在违约金标准的设置上，房地产企业与业主的违约责任是相同的、公平的，体现了权利、义务对等原则。据此，综合条款的格式性、双方的意思表示、违约责任的性质以及实际违约情况等因素，本院认为对于此种经双方合意约定，具有惩罚性质的违约金，应尊重合同双方的意思自治权利，以维护诚实信用原则，故对智富茂城公司请求法院调整违约金标准的上诉请求，不予支持。此外，根据合同的约定及当事人的陈述，本案所涉房屋贷款系由任振祥、袁华敏委托智富茂城公司办理。一审法院关于补充条款一的第三条第六款效力的论述，本院予以认同。现尚无充分证据表明贷款迟延到账系任振祥、袁华敏的原因所致，故智富茂城公司诉请任振祥、袁华敏承担逾期付款的责任依据并不充分。综上所述，智富茂城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上海智富茂城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 川审判员 孙 斌审判员 顾继红二〇一六年一月三日书记员 费佳敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”