（2015）弋民初字第877号
裁判日期: 2016-01-26
公开日期: 2017-07-28
案件名称
黄丽花与江西锦泽置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
弋阳县人民法院
所属地区
弋阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄丽花,江西锦泽置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）弋民初字第877号原告黄丽花,女，1979年3月12日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县，委托代理人徐鑫，江西碧落律师事务所律师。被告江西锦泽置业有限公司，住所地上饶市信州区胜利路276号。法定代表人张敬吕，该公司董事长。委托代理人张茂林，江西华箭律师事务所律师。原告黄丽花诉被告江西锦泽置业有限公司（以下简称“锦泽公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄丽花及其委托代理人徐鑫、被告锦泽公司的委托代理人张茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽花诉称，2013年3月12日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买了被告开发的弋阳××康伯路南侧的井泽国际豪苑第2号楼3单元3-1102号商品房一套。合同约定总房款648272.01元，交房期限为2013年10月30日。合同签订之日，原告向被告支付了首付款198272.01元（人民币，下同），并通过贷款方式向被告支付了剩余的房款450000元。原告已履行了付款义务，但被告至今未向原告交付房屋。根据合同约定，被告自2013年10月31日起应按日房价款万分之一的标准向原告支付违约金（2013年10月31日至2015年9月7日共676天，43823元）。故原告诉至法院，请求判令被告自2013年10月31日起，按日房价款万分之一的标准向原告支付至实际交房之日的违约金（2013年10月31日至2015年9月7日共676天，43823元）；本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告的营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、《合同》复印件，证明双方签订合同买卖房屋事实并约定交房时间为2013年10月30日之前，被告违约应按日房价款万分之一向原告支付违约金；4、被告出具的预收款收据及原告的银行还款记录复印件，证明原告已支付全部购房款。被告锦泽公司辩称，涉诉房屋延迟交付是因为先前入住的部分业主因2#楼建地下室的问题与被告发生纠纷，导致被告不能正常施工，属于《合同》第八条第二款第二项约定的特殊情况，被告不应承担违约责任。2014年3月底，涉诉房屋已竣工验收。2014年1月25日通知原告收房，原告于同年4月到被告处看房后认为涉诉房屋有质量问题，不肯接收。此后，被告多次通知原告收房，其均予以拒收。涉诉房屋已验收合格，被告已通知原告收房，尽到合同义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告向本院提交了下列证据：1、被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、2013年4月9日，弋阳县城乡规划建设局向弋阳县政府办督查科出具的函复，证明先前入住的业主因地下车库问题与被告发生纠纷；3、2013年5月2日，被告向弋阳县人民政府的“关于锦泽国际豪苑小区部分居民阻挠施工滋事的情况反映”，证明被告因部分居民滋事没办法正常施工，导致工期延误；4、2013年6月8日，弋阳县城乡规划建设局与被告签订的《关于交建地下停车场建设资金托管的协议》复印件一份，证明被告积极采取措施予以施工；5、被告与刘翠丽、郑正签订的购房合同复印件，证明与原告同是2#楼的业主同意延期交房；6、工程竣工验收报告，证明涉诉房屋在2014年3月3日以竣工验收；7、通知收房记录，证明被告已于2014年1月25日通知原告收房；8、郑晓华、郑正、刘翠丽、邵育林、叶梅英收款收据复印件，证明与原告同一栋楼的房屋交付情况。被告对原告提供的证据1、2、3、4的无异议。原告对被告提供的证据1、2、3、4、6、8的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，对被告提供的证据7的真实性有异议，认为是被告自己的单方记录。对双方无异议的证据，本院予以确认。经审理查明，被告以拍卖方式取得位于弋阳××康伯路南侧编号为2006-13号地块的土地使用权进行商住楼开发，小区名称为“锦泽国际豪苑”。2013年3月12日，原、被告签订了商品房买卖合同，《合同》约定：……第三条、原告向被告购买的商品房位于“锦泽国际豪苑”第2号楼3单元3-112号房，用途为住宅，框架结构，建筑面积127.46平方米，套内建筑面积109.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.43平方米。第四条、房屋单价为5086.082元每平方米，总房款为648272.01元。……第六条、付款方式为首付加银行按揭贷款，合同签订时支付首付款198272.01元，银行按揭贷款450000元。……第八条、交房期限为2013年10月30日之前，即被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2013年10月30日之前交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）由于政府对房地产政策的重大调整等原因导致工程延期验收的。第九条、被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。……第十一条、房屋交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人有权按本合同第七条追究买受人违约责任……第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉……。2013年3月13日，原告向被告支付了首付款198272元，同年5月2日向被告支付了剩余购房款450000元。2013年6月21日，原告开始偿还银行的购房按揭贷款。被告锦泽公司在施工中与先前入住的业主发生纠纷，导致工期延误。本案涉诉房屋于2014年4月20日经勘察设计、施工、监理、建设等单位验收合格。验收合格后，被告锦泽公司的工作人员通知原告到场收房，原告到场看房后认为房屋质量存在瑕疵拒绝收房。后双方产生纠纷，原告至今未予收房。庭审中，原告表示要求继续履行《合同》。上述事实，有原、被告提供的经双方庭审质证的证据及双方当事人的当庭陈述予以证明，本院依法予以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应遵守履行。原告已按合同约定支付了购房款即履行了合同义务，被告应按合同约定的期限即2013年10月30日前向原告交付验收合格的房屋，客观上被告未按期向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按约承担违约责任。被告辩称因先前入住业主滋事阻挠其正常施工导致延期交房，不应当承担违约责任，该辩解意见不属于合同约定的免责条件，也不属于不可抗力，对其该辩解意见不予采纳。本案涉诉房屋于2014年4月份被验收合格，按双方约定在验收合格后即可交付使用，被告的工作人员通知原告到场收房，原告也到场看房，故违约金的计算时间应当自2013年10月31日起至2014年4月30日止共182天，合计11798.6元（648272元×0.0001×182天）。涉诉房屋在验收合格后，原告应当按照合同收房，在收房后认为涉诉房屋存在质量问题可要求被告予以解决，故其要求被告支付到实际交房的违约金要求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告继续履行《合同》，符合双方的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告江西锦泽置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告黄丽花支付违约金11798.6元；二、驳回原告黄丽花的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，由原告负担100元，被告江西锦泽置业有限公司负担796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长 姚立剑人民陪审员 舒淑珍人民陪审员 童保花二〇一六年一月二十六日代书 记员 潘建东