（2015）锡民终字第2603号
裁判日期: 2016-01-26
公开日期: 2016-07-25
案件名称
朱鑫与梅晓新、无锡市鼎唐足浴有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱鑫,梅晓新,无锡市鼎唐足浴有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第2603号上诉人（原审原告）朱鑫。委托代理人华江燕，江苏泰伯律师事务所律师。委托代理人华钰，江苏泰伯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）梅晓新。被上诉人（原审被告）无锡市鼎唐足浴有限公司，住所地无锡市滨湖区梁青路608号。法定代表人丁国辉，该公司总经理。委托代理人安丽娜（受二被上诉人共同特别授权委托），上海市协力（无锡）律师事务所律师。上诉人朱鑫因与被上诉人梅晓新、无锡市鼎唐足浴有限公司（以下简称鼎唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第01455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：坐落于无锡市滨湖区建筑路1501-4号（建筑面积410.87㎡）的房屋原为邵某、林夏明夫妻所有，后因邵某、林夏明对外结欠债务，经法院依法履行拍卖程序，该房屋由华珺拍得，并于2014年办理过户手续。其后，华珺又将该房屋转让给朱鑫，并于2015年2月4日办理了过户手续。在该房屋仍属邵某、林夏明所有时，鼎唐公司已对该房屋进行租赁使用，一直至今。朱鑫在取得房屋所有权后，分别于2015年5月27日、6月23日向鼎唐公司、梅晓新发函，告知其已取得涉案房屋所有权，在接到函后将租金直接向其给付或提供已支付租金的相关依据等。鼎唐公司于2010年6月2日成立，梅晓新系该公司股东。原审中，朱鑫提供林夏明、邵某作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的梅晓新于2010年10月8日签订的《房屋租赁契约》复印件一份，并称该份《房屋租赁契约》复印件系华珺在向其出售房屋时提供，其未见过原件。该契约载明：甲方将合法拥有的建筑路奥林花园C区建筑路1501-4号商铺出租给乙方使用，年租金拾陆万伍仟（注：“拾陆万伍仟”为手写笔迹），租赁期限为90个月，自2010年10月15日至2018年4月14日，租金先付后用，每12个月一付，每期提前30天付清……梅晓新与鼎唐公司对该份契约的真实性不予认可，认为租金“拾陆万伍仟”的“拾”字系后期添加。为支持该抗辩，梅晓新与鼎唐公司亦提供《房屋租赁契约》复印件一份并称因时间较长原件遗失。其中除租金数额处“拾陆万伍仟”少了一个“拾”字外，其它与朱鑫提供的《房屋租赁契约》复印件完全一致。另外，为支持年租金为6.5万元且鼎唐公司已将租金支付至2018年4月14日的抗辩，梅晓新与鼎唐公司还提供了由邵某出具的收条4张及1张租金结算单并申请邵某作为证人出庭作证。根据收条及结算单显示，邵某分别于2010年10月8日收取梅晓新房租6.5万元、于2011年9月5日收取梅晓新房租6.5万元、于2012年6月9日收取梅晓新房租32万元、于2013年10月12日收取梅晓新租金37500元，共计487500元，自2010年10月15日至2018年4月14日租金已全部收取。邵某到庭述称：其在2010年从开发商处买涉案房屋时鼎唐公司的足浴店已在营业，其取得房屋后于2010年与梅晓新签订了书面的租赁协议，协议原件已遗失；租金每年6万多元，开始是每年按合同约定支付租金，2012年时因为其资金周转需要，就将剩余租金全部预收了，大概是30多万。法院向邵某出示朱鑫及梅晓新、鼎唐公司提供的两份《房屋租赁契约》及梅晓新、鼎唐公司提供的4张收条、1张租金结算单后，邵某述称：租金为6.5万元的没有“拾”字的《房屋租赁契约》是其当时签订的，4张收条及1张租金结算单内容均是其所写，落款名字也是其所签，且均是在落款日期当天所签。法院调取了涉案房屋被拍卖执行案件的相关材料，与本案相关的有1份执行笔录和1张与梅晓新、鼎唐公司提供的《房屋租赁契约》一致的复印件。执行笔录日期为2013年12月25日，系梅晓新的委托律师陈瑞的陈述，内容主要有建筑路1501-4号房屋，梅晓新与邵某在2010年10月8日签订了房屋租赁契约，约定租赁期限是2010年10月8日至2018年4月14日，租金每年6.5万元，合同约定租金每年一付，但是因为邵某要求将租金在2013年全部付清，所以其在2013年10月12日将租金487500元已全部支付给邵某，邵某出具了收条和结算单，明确租金已全部收取。上述事实，有朱鑫提供的《房屋租赁契约》（复印件）、《律师函》，梅晓新、鼎唐公司提供的《房屋租赁契约》（复印件）、收条、租金结算单，证人邵某证言，法院调取的执行笔录、《房屋租赁契约》（复印件）及当事人陈述笔录等在卷佐证。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，根据现有的三份《房屋租赁契约》（复印件）、双方当事人陈述及邵某的证言，可以认定梅晓新与林夏明、邵某于2010年10月8日签订《房屋租赁契约》一事属实。关于该份《房屋租赁契约》，双方除对年租金存在争议外，其他部分均无异议。关于年租金数额，现双方均未能提供《房屋租赁契约》原件，但根据梅晓新、鼎唐公司提供的收条，结合法院调取的执行案件中的相应材料及邵某证言，可以认定年租金应为6.5万元且邵某已将截止至2018年4月14日的租金在房屋所有权转移他人前全部收取，故梅晓新已将支付租金的义务履行完毕，朱鑫无权再要求梅晓新、鼎唐公司支付租金。朱鑫以梅晓新、鼎唐公司不履行支付租金义务为由请求解除《房屋租赁契约》及支付租金损失的诉请，无事实依据，不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十九条之规定，判决：驳回朱鑫的诉讼请求。一审案件受理费2500元减半收取1250元，由朱鑫承担。朱鑫不服原审判决，向本院提起上诉称：原审对房屋租赁契约的真实性没有查明，作为定案依据的租金收条、租金支付凭证及证人证言疑点较多，请求二审查明事实，依法支持其一审诉请。被上诉人梅晓新、鼎唐公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审已查明事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无法与原件核对的复印件，不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，双方当事人对房屋租赁的事实，除对年租金存在争议外，其他均无异议，但双方当事人均未能提供房屋租赁协议的原件，仅凭租赁协议的复印件尚不足以认定年租金数额。涉案房屋原为邵某夫妇所有，因邵某夫妇对外结欠债务，原审法院在对涉案房屋的拍卖执行中已就相关租赁情况进行调查，被上诉人提供的由邵某出具的收条、结算单以及邵某到庭陈述，与法院执行案件中的相关材料可相互印证，被上诉人提供证据的证明力明显高于上诉人朱鑫提供证据的证明力，故原审认定年租金为6.5万元并无不当。至于租金支付情况，因原房屋所有人邵某认可将截止至2018年4月14日的租金在房屋所有权转移他人前全部收取，根据合同的相对性原理，承租方的支付租金义务已对其原合同相对方履行完毕，不能因租赁合同一方当事人变化而加重承租方的合同义务。故对朱鑫要求被上诉人支付租金的上诉主张，本院不予支持。上诉人诉请的租金问题，可向原房东邵某另行主张，本案不予理涉。综上，原审判决认定事实及适用法律均无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人朱鑫负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一六年一月二十六日书记员 翁 强 来自：