（2015）文平民初字第131号

裁判日期: 2016-01-26

公开日期: 2016-11-07

案件名称

原告罗桂花、高兴冲与被告沙永富、陈怡江建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

文山市人民法院

所属地区

文山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗桂花,高兴冲,沙永富,陈怡江

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

云南省文山市人民法院民事判决书（2015）文平民初字第131号原告罗桂花，云南省文山市人，家住文山市。原告高兴冲，云南省文山市人，家住文山市。两原告委托代理人王嘉丞，东风法律服务所法律工作者（特别授权）。被告沙永富，云南省文山市人，现住文山市。被告陈怡江，云南省文山市人，现住文山市。两被告委托代理人王春辉，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告罗桂花、高兴冲与被告沙永富、陈怡江建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理，原告罗桂花、高兴冲及其委托代理人王嘉丞，被告沙永富、陈怡江及其委托代理人王春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗桂花、高兴冲诉称：两原告系夫妻关系，2012年10月2日，原告罗桂花与被告沙永富（与被告陈怡江系夫妻关系）签订《土地买卖协议》，约定原告罗桂花以4500元/㎡的价格购买被告位于文山市开化镇金石路文新小区8米路的土地一宗，并约定该片土地的面积暂定为95㎡，购地总价格为427500元，若土地出售面积有误差时，以实际放线面积为准，土地款按实际放线面积计算，多退少补。协议签订前一天，原告高兴冲即通过银行转账方式将购地首款400000元打入被告陈怡江账户，后于2014年1月29日由原告罗桂花将尾款27500元以现金方式支付给被告沙永富。2015年5月5日，被告沙永富将办理好的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设许可证》交由原告罗桂花时，原告即发现《土地使用权证》登记的合法使用权仅为80㎡，与签订协议时暂定的面积相差15㎡，因双方订立协议时约定土地面积以实际放线面积为准，购地费用多退少补，因此，原告多支付给被告的购房款15㎡合计67500元被告理应退还原告。请求判决：两被告返还购地款67500元并承担本案的诉讼费。原告针对其主张,提交了如下证据：1、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告基本情况及其作为案件当事人诉讼主体资格适格；2、《土地买卖协议》、《文山市农村信用合作联社交易清单》、《收条》各一份，证明原告罗桂花与被告沙永富将公司位于文山市开化镇金石路文新小区8米路的土地一宗（面积为95㎡、4500元/㎡，合计427500元）转让给原告，并约定若土地面积有误差时，以实际放线面积为准，土地款按实际放线面积，多退少补；协议订立前，原告高兴冲于2012年10月1日打款400000元到被告陈怡江账户，原告罗桂花于2014年1月29日以现金方式将购地尾款27500元交付给被告沙永富，因此，原告已按协议约定将购地款全部支付被告；3、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份，证明2015年5月5日，被告将办理好的土地使用权证、规划许可证、建房许可证交给原告罗桂花时，原告才知道自己支付的购地款只办理到80㎡的土地使用权，与双方订立的协议面积相差15㎡，按照双方的约定，未办理的土地面积，被告应多退少补，被告应退67500元给原告；4、文山阳光房地产开发集团有限公司与原告签订的土地出让合同一份（阳光公司档案），证明原告与阳光公司签订合同时，因被告陈怡江是阳光公司办理的业务人员，只叫原告罗桂花在合同中签订了受让方的名字及身份证号码，其余都是被告陈怡江自己填上去的，填写部分的内容被告未告知原告，且土地出让合同是阳光公司单方制作的格式合同；5、文山市国土资源局备案合同，该份证据的证明观点与第4证据的证明观点一致，同时该份合同能证明阳光公司在出让该土地时就已知晓该土地只能办理80㎡的使用权面积，同时作为该公司的业务员被告陈怡江，也同样知道该土地只能办理80㎡的土地使用面积。经质证，被告对原告提交的原、被告身份证无异议；对《土地买卖协议》、《文山市农村信用合作联社交易清单》、《收条》的真实性无异议，但不认可原告的证明观点，被告不是土地使用权人，不是转让土地的主体，被告转让给原告的只是认购资格，而不是使用权；对《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的真实性无异议，但不认可原告的观点，对于只能办理80㎡的情况，原告签合同时是明确知晓，并且办证都需要原告自己申请协助行政部门办理，如果原告自己不认可80㎡的面积，是不可能办理到土地使用证的；对文山阳光房地产开发集团有限公司与原告签订的土地出让合同、文山市国土资源局备案合同真实性无异议，但不能证明原告的观点，这两份合同只能说明两个问题，第一个问题说明出让的主体是阳光公司，第二个问题说明原告在2009年12月12日就已经知晓该土地只能办理面积80㎡的土地使用权。被告沙永富、陈怡江辩称：一、被告与原告之间不存在建设用地使用权转让关系，被告不是建设用地使用权人，不是本案的适格被告。被告与原告签订《土地买卖协议》时，涉诉地块的建设用地使用权登记在文山阳光房地产开发集团有限公司（以下简称阳光公司）名下，使用权属于该公司所有，被告只是取得了该地块的认购权，并未取得该地块的使用权。被告与原告签订的合同名为《土地买卖协议》，事实上却是一个认购权转让合同，这种认购权从法律上来讲是债权、请求权，决不能等同于涉诉地块的使用权，被告基于与阳光公司的合同关系，取得了对阳光公司的债权（此为给付之债，即要求阳光公司将土地使用权转让给自己的请求权），此后，被告与原告签订《土地买卖协议》，将自己已经取得的这一债权转让给原告。原告基于《土地买卖协议》支付给被告的价款实际上是一种债权转让对价，而非土地转让对价，因为当时被告根本没有取得土地的使用权，而只是取得了对土地使用权转让的请求权。在与原告签订《土地买卖协议》后，被告与阳光公司解除了双方之间的土地出让合同关系，并且协调阳光公司与原告签订了《土地出让合同》，被告已经全面履行了自己的合同义务，被告与原告之间的《土地买卖协议》已经履行完毕，原告无权要求被告再履行其他任何义务。现阳光公司转让给原告的土地不能办理土地使用权证，那是原告与阳光公司《土地出让合同》的履行问题，与被告无关。若阳光公司履行合同义务不符合合同约定，原告应向阳光公司主张权利，被告不是土地使用权的出让人，与原告之间不存在土地使用权转让关系，不是本案适格被告。二、原告在与被告签订《土地买卖协议》时已知晓地块北面临八米大街宽五米、长三米的范围不能办理土地使用权证。在于原告签订《土地出让合同》之前，被告已经向原告说明，按市政规划部门的要求，地块北面临八米大街宽五米、长三米的范围不能办理土地使用权证，也不能建房，只能作绿化使用，原告当时明确表示在这种情况下其仍然愿意受让该地块的认购权。在原告与被告签订的《土地买卖协议》和原告与阳光公司签订《土地买卖协议》里都有明确约定，原告必须严格按照城建规划的要求建盖房屋，另外，若土地面积有误差，以实际放线面积计算。合同里所说的“放线面积”指的是阳光公司出让给原告实际使用地块的实际测量面积，并不是指可以办理土地使用权证的面积，对于这一点，原告在签订合同时是明知的。被告与原告签订的出让合同第三条明确约定：“土地证办证面积以土地部门的办证相关规定及要求办理。”可见，对于放线面积不一定能办理在土地证内这个情况，原告当时是明知的。现在，原告实际可以使用的面积也是95㎡，地块北面临八米大街宽五米、长三米的范围原告仍然可以自己使用，只是不能办理土地证而已。原告实际取得并且可以使用的土地面积与合同约定的“放线面积”完全一致，四至界限也与合同约定的界线完全一致，不存在不符合合同约定的情形。除原告之外，阳光公司还将文山市金石路文新小区八米路土地的使用权出售给了张家伟、聂赞发等一百余名购地用户，这些购地用户和阳光公司签订的合同与原告和阳光公司签订的合同的内容完全一样，但最后取得的使用权证上登记的土地面积也只有80㎡。这些用户中没有任何一户提出过面积不符的异议，这就是因为地块北面临八米大街宽五米、长三米的范围不能办理土地使用权证是大家在签订合同时就已经被明确告知的事实。现在，原告故意曲解合同文义，要求被告向其退还费用，这违背了基本的诚实信用原则。综上所述，被告与原告之间不存在建设用地使用权转让关系，被告不是建设用地使用权人，不是本案适格被告。原告在与被告签订《土地买卖协议》时已知晓地块北面临八米大街宽五米、长三米的范围不能办理土地使用权证，其要求被告向其退还费用不仅与合同约定不符，更违背了基本的诚实信用原则，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告沙永富、陈怡江为支持自己的诉讼主张及理由成立，向法庭提交了以下证据：1、原告与文山阳光房地产开发集团有限公司签订的土地出让合同复印件一份，证明被告与原告签订《土地买卖协议》后，被告协调阳光公司与原告签订了《土地出让合同》，原、被告之间的《土地买卖协议》已经履行完毕，被告已经全面履行了自己的合同义务，与原告存在建设用地使用权转让合同的主体是阳光公司，而非被告，被告不是土地使用权的出让人，与原告之间不存在土地使用权转让关系，不是本案适格被告；2、《土地买卖协议》复印件一份，原、被告签订的《土地买卖协议》第四条明确约定：“土地证办证面积以土地部门的办证相关规定及要求办理。”第五条约定，原告必须严格按照城建规划的要求建盖房屋，合同中并没有约定所有土地面积都能登记在土地使用权证内，对于放线面积不一定能办理在土地证内这个情况，原告在签订合同时是明知的；3、原告国有土地使用权证及契税、印花税完税证复印件各一份，证明原告按80㎡的面积办理土地使用权证并缴纳相关税费，对于所购土地只有80㎡能办土地使用证的情况，原告是明知的；4、文山阳光房地产开发集团有限公司公司国有土地使用权证复印件一份，证明原告所购土地的使用权人是文山阳光房地产开发集团有限公司公司，而非两被告。5、市政规划图一份，证明涉诉地块北面临八米大街长五米、宽三米的范围不能办理土地使用权证，也不能建房，只能作绿化使用，这是政府市政规划的要求；6、土地出让合同复印件5份及土地证领证登记表复印件4份，证明除原告之外，阳光公司还将文山市金石路文新小区八米路土地的使用权出售给了张家伟、聂赞发等购地用户，这些购地用户和阳光公司签订的合同与原告和阳光公司签订的合同的内容完全一样，按政府市政规划的要求，这些购地用户取得的使用权证上登记的土地面积都是80㎡。7、领条复印件一份，证明在原告向被告支付27500元尾款的当天，原告就已经领到土地使用权证，就已经知道土地使用权证上登记的使用权面积只有80㎡。经质证，对原告提供的土地出让合同真实性无异议，签名是原告罗桂花所签，但不能证明被告观点，该份土地出让合同土地出让单价为673.68元每平方米，总价款为64000元，与本案的争议标的相差巨大,该份合同签订的时间为2009年12月12日，不符合本案的实际交易行为日期，该协议不能证明两原告与阳光房地产存在任何经济上的交易行为;对《土地买卖协议》的真实性无异议，但不能证明被告方的观点，该协议第7条明确约定若土地出售面积有误差，以实际面积为准，土地款以实际面积为准，多退少补，如两原告知道争议的15个平方米土地不能办证，两被告应该在土地买卖协议中写明第7条，同时说明两被告办证时，对于某些土地面积不能办理在原告的名下，被告是清楚的;对原告国有土地使用权证及契税、印花税完税证的真实性无异议，但不能证明被告观点，原、被告签订土地买卖协议后，相关办证手续及税费均是按被告的要求交给被告后，由被告办理，原告是不知情的；对文山阳光房地产开发集团有限公司公司国有土地使用权证的真实性、合法性无异议；对市政规划图的真实性无异议，但不能证明被告的观点，不能办证的15个平方土地使用权，在双方签订协议时被告并没有明确告知原告；对土地出让合同三性无异议，但不能证明被告观点，这些住户是否涉诉是否与阳光公司有争议与本案无关；对领条的真实性无异议，但不能证明原告就认可办证只能办得80㎡，首先签字只有罗桂花一人签字，高兴冲并不知情，其次按照双方所签订的《土地出让合同》第八款规定，土地使用权证办得80㎡是事实，但原告一直依据该款规定与被告进行协商，但一直协商未果。经庭审举证、质证，本院认为原告提交的原、被告身份证被告无异议，本院予以确认；对《土地买卖协议》、《文山市农村信用合作联社交易清单》、《收条》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、土地出让合同、文山市国土资源局备案合同内容客观真实，本院予以确认。对被告提交的文山阳光房地产开发集团有限公司公司国有土地使用权证无异议，本院予以确认；对土地出让合同、《土地买卖协议》、原告国有土地使用权证及契税、印花税完税证、市政规划图、土地出让合同、领条内容客观真实，本院予以确认。根据当事人提供的证据,经审理，查明的法律事实如下：2009年12月12日两被告（系夫妻关系）将其向文山阳光房地产开发集团有限公司认购的位于文山市开化镇金石路文新小区第一组团的土地一宗出让给两原告（系夫妻关系）。2012年10月2日，原告罗桂花与被告沙永富签订了《土地买卖协议》，约定原告罗桂花以4500元/㎡的价格购买被告位于文山市开化镇金石路文新小区8米路的土地一宗，并约定：一、土地面积：95平方米（宽5米×深19米）；二、土地单价：4500元/平方米，土地总价为427500元；三、待公司通知办证后，由被告协助原告办理土地证，但办理土地证所产生的相关办证费、契税及土地出让金等均由原告承担，与被告无关；四、土地证办证面积以土地部门的办证相关规定及要求办理；五、原告必须严格按照城建规划的要求建盖房屋，若擅自违反规划要求施工，所造成的一切后果由原告自负；六、原告于2012年10月1日支付土地款人民币400000元给被告，余款27500元待土地证办妥后，原告一次性付清给被告；七、若土地出售面积有误差时，以实际放线面积为准，土地款按实际放线面积计算，多退少补。协议签订前一天即2012年10月10月1日，原告高兴冲通过银行转账方式将购地首款400000元打入被告陈怡江在文山市农村信用合作社的账户，2014年1月29日原告罗桂花将尾款27500元以现金方式支付给被告沙永富。2015年5月5日，被告沙永富将办理好的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》交由原告罗桂花，《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》登记的合法使用权面积为80㎡，与签订协议时的面积相差15㎡。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《土地买卖协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。原、被告签订的《土地买卖协议》第四条约定：“土地证办证面积以土地部门的办证相关规定及要求办理”及第七条约定的：“若土地出售面积有误差时，以实际放线面积为准，土地款按实际放线面积计算，多退少补”系原、被告的真实意思表示，《土地使用权证》登记的合法使用权面积为80㎡，与签订协议时的面积相差15㎡，故原告请求被告多支付15㎡的价款67500元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告沙永富、陈怡江于本判决生效之日起十日内返还原告罗桂花、高兴冲购地款67500元。案件受理费1490元，由被告沙永富、陈怡江负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。申请执行期间，从法律文书履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审判长　　王先志审判员　　赵仕泽审判员　　杨树勇二〇一六年一月二十六日书记员　　尹晨梦来源：百度搜索“”