（2015）成民终字第9436号

裁判日期: 2016-01-23

公开日期: 2016-09-23

案件名称

绿地集团成都锦江房地产开发有限公司与张孝倩张丽商品房预售合同纠纷张华二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

绿地集团成都锦江房地产开发有限公司,张孝倩,张丽,张华

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第9436号上诉人（原审被告）绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段*号*栋**单元**层****号。法定代表人孙志文，总经理。委托代理人邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。被上诉人（原审原告）张孝倩，女，汉族，1980年2月2日出生，住成都市温江区。委托代理人贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。委托代理人黄长君，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张丽，女，汉族，1982年2月16日出生，住成都市温江区。委托代理人贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。委托代理人黄长君，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张华，男，汉族，1956年9月9日出生，住四川省西昌市。委托代理人贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。委托代理人黄长君，四川公生明律师事务所律师。上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地锦江公司）因与被上诉人张孝倩、张丽、张华商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，2013年5月21日，张孝倩、张丽、张华与绿地锦江公司签订《绿地锦天府商品房定购协议》。该协议约定：张孝倩、张丽、张华购买绿地锦江公司开发建设的绿地锦天府×栋×单元××××号房屋，建筑面积为185.06平方米，房屋总价2955820元；定金为100000元；张孝倩、张丽、张华应在2013年6月30日之前前往绿地锦天府售楼中心与绿地锦江公司签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，若张孝倩、张丽、张华逾期未与绿地锦江公司签订买卖合同，则绿地锦江公司无需通知张孝倩、张丽、张华即有权将上述房产另行出售，张孝倩、张丽、张华已付绿地锦江公司的立约定金不再返还；若绿地锦江公司不按定购协议约定同张孝倩、张丽、张华签订买卖合同，应双倍返还立约定金。协议签订后，张孝倩、张丽、张华向绿地锦江公司支付了定金100000元。2013年6月30日，张孝倩前往绿地锦天府售楼中心向绿地锦江公司交纳了房款90000元，绿地锦江公司向张孝倩、张丽、张华出具了房款收据，但双方未签订商品房买卖合同。原审认定上述事实，有双方当事人的当庭陈述，张孝倩、张丽、张华提交的绿地锦天府商品房定购协议、收据，绿地锦江公司提交的绿地锦天府商品房定购协议、购房定单、签约申明、温馨提示、收据等证据在案为证。张孝倩、张丽、张华在原审中的诉讼请求为：1、绿地锦江公司立即向张孝倩、张丽、张华双倍返还定金380000元；2、案件诉讼费、保全费等合理费用由绿地锦江公司承担。原审法院认为，张孝倩、张丽、张华与绿地锦江公司签订的《绿地锦天府商品房定购协议》是其真实意思的表示，且内容不违反国家法律的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，张孝倩、张丽、张华支付定金100000元并于2013年6月30日向绿地锦江公司交纳了房款90000元，绿地锦江公司向张孝倩、张丽、张华出具了房款收据，但双方未签订商品房买卖合同且对未签订商品房买卖合同的原因各执一词，均不能予以证明，故对未签订商品房买卖合同不能归责于任何一方。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，因张孝倩、张丽、张华与绿地锦江公司未签订商品房买卖合同不能归责于任何一方，故绿地锦江公司应将定金100000元、房款90000元返还张孝倩、张丽、张华。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、绿地锦江公司于判决发生法律效力之日起十日内返还张孝倩、张丽、张华定金100000元、房款90000元；二、驳回张孝倩、张丽、张华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3500元，由张孝倩、张丽、张华负担1750元，绿地锦江公司负担1750元。宣判后，原审被告绿地锦江公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人，也就是除张孝倩、张丽、张华外，另外在案涉订购协议上署名的赵联霞、黄辉翠；二、原审认定双方未能签订案涉买卖合同系不能归责于双方的原因，属于认定事实错误。本案中绿地锦江公司一审中向对方发出解除合同通知函，证明绿地锦江公司一直在向对方进行催告；三、原审认定被上诉方缴纳的90000元系购房款，属认定事实错误，没有任何合同依据证明该笔款项为房款。综上，绿地锦江公司上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回张孝倩、张丽、张华全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由张孝倩、张丽、张华承担。被上诉人张孝倩、张丽、张华发表答辩意见称：张孝倩在二审中辩称之所以在订购协议上写了赵联霞、黄辉翠的名字，是为了规避成都市购房限购政策。案涉房屋的实际购买人及付款方都是张孝倩个人。本案中，张孝倩在约定的时间内向绿地锦江公司交付定金，并在合同签订当日交付了部分购房款，已经超出约定的范围对合同进行了相应履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。二审另查明：1、案涉《绿地锦天府商品房定购协议》载明的客户姓名张孝倩、张丽、张华、赵联霞、黄辉翠均系张孝倩个人代书；2、张丽、张华、赵联霞、黄辉翠在二审中向本院出具书面说明，对张孝倩以他们几人名义购买案涉房屋的事情并不知情。本院认为，张孝倩、张丽、张华与绿地锦江公司签订的《绿地锦天府商品房定购协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自合同义务。一、关于原审是否存在遗漏必要共同诉讼当事人问题。根据二审中张丽、张华、赵联霞、黄辉翠向本院出具的书面说明，以及张孝倩本人在二审中的陈述，结合双方订购协议的实际履行情况，本案中赵联霞、黄辉翠并非案涉订购协议的乙方当事人，也并非案涉房屋的实际购房人，不属于必须参加诉讼的一方当事人。原审诉讼不存在遗漏必要共同诉讼参加人的情形，绿地锦江公司的该项上诉请求，本院不予支持。二、根据绿地锦江公司在上诉状中自认已经向张孝倩发出解除合同通知函的事实，以及张孝倩、张丽、张华在原审及二审中均明确同意解除合同的事实，本院依法确认双方签订的《绿地锦天府商品房定购协议》解除。三、人民法院审理民事案件，应当根据案件待证事实的内容及性质，以及当事人取得证据的可能性分配举证责任。当案件事实呈现真伪不明的状态时，主张该事实的当事人若未能举证证明，则应承担不利后果。本案中，双方对于在2013年6月30日未能订立正式购房合同的原因各执一词，均无证据证明未能订立合同的原因应归责于对方，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，确认绿地锦江公司返还定金100000元正确，本院依法予以维持。关于张孝倩2013年6月30日另外缴纳的90000元款项，对于绿地锦江公司认为该笔款项为定金的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原审判决对该笔款项认定为购房款的结论正确，因双方签订的《绿地锦天府商品房定购协议》已解除，故绿地锦江公司负有对该笔90000元款项的返还义务。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7000元，由上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　廖　方审　判　员　尹　英代理审判员　夏　伟二〇一六年一月二十三日书　记　员　蔡诗言微信公众号“”