（2015）辛民二初字第00351号
裁判日期: 2016-01-23
公开日期: 2016-06-24
案件名称
辛集市冠居物业服务有限公司与孙跃物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
辛集市人民法院
所属地区
辛集市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辛集市冠居物业服务有限公司,孙跃
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百二十四条
全文
河北省辛集市人民法院民 事 判 决 书（2015）辛民二初字第00351号原告：辛集市冠居物业服务有限公司。法定代表人：魏咏梅，该公司董事长。委托代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。委托代理人：许彦杰。被告：孙跃。委托代理人：王芝华。原告辛集市冠居物业服务有限公司（以下简称：物业公司）与被告孙跃物业服务合同纠纷一案，本院2015年10月27日立案受理后，依法由审判员张海涛独任审判，于2015年11月26日、2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王彦考、被告孙跃及其委托代理人王芝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是从事物业服务活动具有独立法人资格的企业，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务。双方签订了物业服务协议，协议约定由原告提供物业管理服务，被告负担相应的物业服务费用。被告作为小区业主，应当按协议约定，交纳物业服务费用，但被告拒绝交纳2015年度的物业服务费，虽经原告多次催收，被告仍不交纳，现诉至法院，请求判令：1、被告给付2015年度物业服务费及滞纳金2209元（其中物业服务费1004年，从2015年3月1日计算至2015年11月1日的滞纳金1205元。2、诉讼费、送达费用由被告负担。被告辩称：由于以下问题一直解决不了，所以只能以不交物业费来维权，我方有权利不交物业费：1、物业合同签订本身就不合法，2012年2月23日小区交房屋钥匙时，我发现物业协议与房屋购房合同上的储藏间号不一致（我买的是11号，实际给的是10号，和泰花园小区商品房预定合同可证实）。与物业交涉，物业说是对的，如果不在物业合同上签字就不给发钥匙，因此是在受要挟的情况下签的物业服务协议，物业合同不成立。2、物业服务未达到承诺的一级服务标准，业主有权拒付物业服务费。由于物业管理不善给业主造成了损失。并且物业费收费标准不一致。未见过物业办公室开门，小区没有业主委员会，没有活动室，健身器材不够，随便私搭乱建也从来不管，顶楼私自改造房屋致使房屋漏水，厨房吊柜、厨柜都被水泡变形了。小区业主三轮车被盗也是门岗睡岗造成的。3、房屋质量不合格，物业公司没有尽到联系协商义务，同时伙同开发商拖延维修时间，致使超过起诉开发商的时效期。因为拒绝和拖延维修，业主需自行维修，费用由开发商和物业公司连带承担。对物业费的数额没有争议，滞纳金计算不正确。经审理查明：诉讼中双方当事人对下列事实无争议，本院依法予以认定：辛集市冠居物业服务有限公司是经营物业服务、家政服务的有限责任公司，法定代表人是魏咏梅，企业注册资金50万元。该企业持有2015年1月1日辛集市住房保障和房产管理局颁发的中华人民共和国物业服务企业资质证书。资质证书标明：企业注册资本50万元。资质等级：三级资质。有效期一年，年检日期每年1月1日至2月28日。孙跃是辛集市和泰花园小区1号楼2单元501室的业主。2012年2月23日，孙跃与物业公司签订前期物业服务协议，约定由物业公司向孙跃提供物业管理服务，协议主要内容：建筑面积：住宅105.54m2，储藏间：19.96m2。服务标准：按照﹤﹤辛集市物业服务等级标准》一级服务标准执行。第十一条：业主和使用人房屋自用部位、自用设备的维修、养护，保修期届满后，在当事人提出委托时，物业公司须接受委托，业主和使用人须预交纳工费和材料费（业主自备材料，物业只收工费）。物业收费标准：住宅按建筑面积0.75元／m2／月（含0.3元电梯费），车库、储藏间按建筑面积1／2计算。缴费时间：于每年的3月1日前交纳当年度的物业服务费。双方权利义务部分：业主义务：按规定时间交纳物业服务费。物业公司权利义务：对业主和使用人违反法规、规章的行为，进行劝阻制止，并提请有关部门处理。有权要求业主按时足额交纳物业费。协助业主联系自用部位、设施保修期内的维修事宜。违约责任部分约定：业主违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起追缴总数5‰的违约金或限制业主出租、转让和抵押该物业，也可直接向法院起诉。协议有效期限：本合同自签订之日起生效，至业主委员会成立并签订物业管理服务协议之日止。诉讼中原告提交了辛集市物价局和辛集市房产管理局辛价（2005）13号文件，关于印发《辛集市物业服务收费管理办法》的通知，后有两个附件：附件一：辛集市普通住宅区物业管理服务等级指导标准。标准中有一、二、三、四四个服务等级。每个服务等级又分七个方面：基础条件、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务，每个方面都列明了评细的标准要求（详见附件一）。物业服务收费指导标准（一级服务等级）：服务费0.65元，电梯费标准12层以上0.3元，12层以下（含12层）0.32元，浮动幅度（上浮、下浮）10%。物业服务收费指导标准（二级服务等级）：服务费0.45元，电梯费标准12层以上0.3元，12层以下（含12层）0.32元，浮动幅度（上浮、下浮）10%。双方当事人争议的问题有两个：一、被告孙跃拒缴物业费的理由能否成立；二、物业费和滞纳金的数额如何计算。违绕这两个问题，双方当事人陈述各自观点并提供了相应证据：第一个争议问题：被告首先表述了自己观点：之所以不交物业费，是有理由的（理由见被告辩称部分）。部分理由的具体表现如下：1、房屋质量不合格，物业公司没有尽到联系协商义务：2013年4月15日我的房屋出现质量问题，厨房和客厅顶皮大面积空鼓和脱落，后来我去找物业了，物业找人修理但一直修不好，后来许彦杰联系不到开发商了。在交物业费之前，许彦杰在小区贴了一个通知，说找房管局给修房子。但时至今日未给修好。2、物业服务没有达到一级服务标准的表现：基础条件部分：①、比如小区未封闭，临街有很多的商铺，还开了后门，非小区闲杂人员可以进入。证据：君君护肤照片。②、固定活动场所200平米以上，小区没有。③、按要求应具备可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或者其他3项以上安全防范措施，小区不具备。房屋管理部分：①、违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途。证据：小区1号楼楼顶照片。小区1、2号楼顶楼阴面原规划为平台，现六楼大部分业主违反规划私自搭建房屋，严重影响房屋安全，有重大隐患。把排水管线改了，造成我家烟道漏水，把我家橱柜都泡了。②、私拆乱改管线，破坏房屋结构，损坏他人利益。证据：和泰艾炙堂车库照片。有业主将车库改为诊疗室，外部的人员都去那看病。公共秩序维护部分：①、对本小区的机动车出入验证，对外来机动车登记换证管理不严，随便开门。②、对火灾、水浸等突发事件没有应急预案。③、对出入小区的机动车进行引导行使有序，并停放的指定位置，非机动车辆摆放杂乱。④、室外的活动场地，被车辆侵占。有三个健身器，经常在上面搭被子。⑤、没有对服务人员进行消防培训，未能保证消防通道畅通，未能保证消防器材可以随时起用。保洁服务部分：①、公共楼道没有每天打扫一次，也没有达到扶手擦一次，楼道内乱放杂物。②、对区内主路、干路没有及时清扫。另被告查看了原告提交的物业服务企业资质证书后，认为原告是三级资质，不能提供一级的物业管理服务。原告提供的资质证书不在有效期内。原告的观点和证据：被告是具有完全民事行为能力的自然人，与原告签订的物业服务协议，真实有效，对双方均具有约束力。物业服务协议第4-9条约定了委托管理事项，物业服务按辛集市物业服务等级标准一级服务标准执行。合同对被告房屋地址、坐落位置、建筑面积、服务费用、缴费的时间、违约金都有明确规定。原告已按合同提供了相应的服务，被告应当缴纳物业服务费。被告提到了房屋质量问题，房屋质量问题在保修期内应当由开发商修理，物业公司没有这方面的义务，因协议第11条的约定原告才接受委托，房屋是在保修期内出现的质量问题，已经协助被告找开发商了，尽到了义务。被告不应当以此为由拒交物业费。关于被告所说的物业服务不达标的问题，原告已经尽到自己的物业服务了，我方认为物业公司就是按一级服务标准提供的物业服务，小区的大部分业主已经缴纳物业费，说明对小区的物业服务是认可的，不存在收费标准不一致的问题。被告提到没有健身器材，绿化环境不达标，这些基本设施在小区规划设计时已经设计好的，开发商按规划设计、进行建设，作为物业公司没有义务在原规划设计的基础上在添加其他的建筑或者提高绿化指标。签订前期物业服务协议时不存在胁迫要挟。不存地收费标准不一致的问题。对被告提交的证明物业服务不达标的照片有异议：证明小区未封闭的照片就当事人了解，门脸后面的门是早就存在的，租房的人可能是本小区的业主。对证明私搭乱建、私改管线的证据的照片作为原告对相关业主多次进行制止，已经尽到了劝说义务。原告的服务已经达到了一级服务标准。被告拒绝按二级收费标准缴费没有任何理由。关于企业资质，三级资质同一级服务没有因果关系，资质证书有效期一年并且可以年检，之前有资质证书并且进行了年检，要求被告承担服务费的期间原告也是有资质的。第二个争议的问题：原告说明了计算过程和方法：按照协议约定，业主应在每年的3月1日前交纳当年的物业费，物业费交费标准，住宅0.75元／m2／月，包含0.3元电梯费，储藏间按建筑面积减半收取。2015年度物业费本金：105.54×0.75×12＋19.96×（0.45／2）×12=1004滞纳金：自2015年3月1日至2015年11月1日共240天1004×240×0.005=1205两项合计：2209元。被告对物业费的数额没有争议，对滞纳金有异议。按合同约定1000元只需交纳5元的违约金，因为没有日追缴5‰违约金的约定。审核分析原、被告提供的证据，被告对原告提供的证据前期物业服务协议、物业资质证书、物价局和房管局联合发文文件的真实性无异议，被告提供的照片是对和泰小区现状的客观反应，本院均予以采信。被告提供的和泰花园小区商品房预订合同，原告未提异议，本院予以采信。本院认为：被告称签订合同时发现储藏间位置不对，原告要挟他不在物业合同上签字就不给钥匙，为了省一年租房费用，受胁迫签订了物业服务合同。交房时发现车库位置不对，属被告与开发商之间的纠纷，被告应找开发商解决。被告称签合同时受到了胁迫，无证据证实，本院不予支持。被告作为完全民事行为能力人并在前期物业服务协议上签了字，原告诉请的是2015年的物业服务费，提供的物业服务资质证书证明，原告在2015年度物业服务期间是有资质的。根据建设部颁布实施的《物业服务企业资质管理办法》相关规定，物业公司的注册资本是50万元的，符合三级资质的条件，三级资质可以承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务。物业企业资质限定的是物业服务企业的规模，并不限定物业服务等级，三级资质的物业公司可以为业主提供一级资质的物业服务。因此被告认为原告没有服务资质，三级资质不能提供一级服务的抗辩不成立，本院不予支持。前期物业服务协议未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告拒交物业费主要理由是房屋质量问题，被告已按协议的约定履行了联系维修的义务。房屋质量是房地产开发商负责解决的问题，被告应向开发商主张权利。被告称物业公司伙同开发商拖延维修时间，致使超出起诉开发商时效期，业主需自行维修，所花费用由开发商和物业公司连带承担。原告可向开发商与物业公司主张权利，但与本案的物业费争议不是同一法律关系，本案不作处理。原告拒交物业费的另一理由是物业服务不达标。原告提供的物业服务虽然存在小区封闭管理不严、私搭乱建、私改线路制止不力等问题。但物业公司并不是处理私搭乱建、私改线路违法行为的行政机关，应由相应的行政部门解决以上问题。如果被告因这些行为受到物质损失，可向有关责任人主张权利。被告列举的其他不达标的表现，未提供证据证实，本院不予采信。物业服务公司的服务具有公共性，各个业主主观感觉差别较大，被告以小区物业服务存在瑕疵为由，拒交物业费本院不予支持。但因原告提供的物业服务存在瑕疵，可免收物业管理服务的逾期交纳违约金。综上所述，被告的抗辩现由部分成立，被告应向原告交纳2015年度物业费1004元。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孙跃于本判决生效后五日内给付原告辛集市冠居物业服务有限公司物业服务费1004元。二、驳回原告辛集市冠居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告辛集市冠居物业服务有限公司负担14元，被告孙跃负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。提起上诉的应当在提交上诉状时一并交纳上诉费（就本判决结果整体不服的，交纳上诉案件受理费50元，就本判决结果部分不服的，就不服部分的上诉请求数额按照普通程序交纳相应的案件受理费），上诉费可向我院交纳，亦可向石家庄市中级人民法院直接交纳。上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 张海涛二〇一六年一月二十三日书记员 赵 冉 搜索“”