（2015）铜中民三终字第00099号
裁判日期: 2016-01-23
公开日期: 2016-01-31
案件名称
曹梅、魏安然与铜陵丰泽家居实业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹梅,魏安然,铜陵丰泽家居实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铜中民三终字第00099号上诉人（原审原告）：曹梅，女，1975年7月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人（原审原告）：魏安然，女，2001年4月26日出生，汉族，住址同上。法定监护人：曹梅，系魏安然母亲。被上诉人（原审被告）：铜陵丰泽家居实业有限公司，住所地安徽省铜陵。上诉人曹梅、魏安然因与被上诉人铜陵丰泽家居实业有限公司（以下简称丰泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2015年8月11日作出的（2015）铜民二初字第00389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人曹梅，被上诉人丰泽公司的委托代理人陆珂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曹梅、魏安然原审诉称：2013年3月7日，丰泽家居公司与曹梅、魏安然签订了编号为20131415和20131414两份《商品房买卖合同》，约定将位于铜陵县顺安镇峰泽家居中心15栋15-114房和铜陵县顺安镇峰泽家居中心4号卖场4-2101房出售给曹梅、魏安然，房款为613011元，交房日期分别为2013年5月31日和2013年12月31日。按照合同约定，丰泽家居公司应在房屋交付使用后90日之内即2013年8月30日前为曹梅、魏安然办理房产证，但丰泽家居公司并未按照合同规定时间交付房屋和办理房产证。曹梅多次找到丰泽家居公司要求办理房产证，丰泽家居公司总以种种理由推脱敷衍称逾期会支付违约金，现曹梅、魏安然已无法接受。曹梅、魏安然认为丰泽家居公司的违约行为已经严重侵犯了曹梅、魏安然的合法权益，依据《民事诉讼法》第二百三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准双倍计算，丰泽家居公司须支付迟办房产证违约金60477.06元，提起诉讼而产生的损失费用1000元。因此，请求确认曹梅、魏安然与丰泽家居公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20131415和20131414）解除；判决丰泽家居公司返还本金613011元并承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息60477.06元（自2013年8月29日至2015年6月15日）；赔偿因提起诉讼而产生的电话费用、误工费用、来往车辆及住宿费用，合计1000元；本案诉讼费用由丰泽家居公司承担。丰泽家居公司原审辩称：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，曹梅、魏安然未在法定期限内行使合同解除权，现解除权消灭，合同仍继续履行；合同既然未解除，则曹梅、魏安然要求返还购房款及支付违约金无任何依据，双倍的利息计算违反法律规定，根据司法解释在合同没有约定或者损失难以确定的情况下，根据中国人民银行的利息计算，没有双倍的规定，合同约定是按照1%计算；曹梅、魏安然主张赔偿提起诉讼损失，没有事实和证据，没有法律依据；基于此，请求法院驳回曹梅、魏安然的诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年3月7日，曹梅、魏安然与丰泽家居公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20131414），约定丰泽家居公司将其坐落于铜陵县顺安镇峰泽家居中心4号卖场4-2101房出卖给曹梅、魏安然；房屋价款总计153973元，于签订合同时交付83973元，余款70000元于2013年6月30日前付清；房屋交付时间为2013年12月31日前。合同同时约定，如出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同日，曹梅、魏安然与丰泽家居公司还签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20131415），约定丰泽家居公司将其坐落于铜陵县顺安镇峰泽家居中心15栋15-114房出卖给曹梅、魏安然；房屋价款总计459038元，于签订合同时交付239038元，余款220000元于2013年6月30日前付清；房屋交付时间为2013年5月31日前。合同同时约定，如出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，曹梅、魏安然按约向丰泽家居公司支付了全部购房款613011元。2013年5月31日和12月31日，丰泽家居公司均未能如期交房，且至今未能交付。2014年10月10日，曹梅、魏安然通过中国邮政挂号信，向丰泽家居公司发出《退房通知书》，通知丰泽家居公司在收到本通知十五日内（即2014年10月23日前）退还全部购房款613011元，赔偿购房款截止2014年10月份同期银行定期存款利息32144.80元，以及退房违约金6130.11元。保留按照销售合同第二十条解决争议的权利。2014年10月12日，该《退房通知书》送达丰泽家居公司，后丰泽家居公司未作答复，以致成讼。原审法院认为：曹梅、魏安然与丰泽家居公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。曹梅、魏安然按约支付了全部房款，履行了合同义务。丰泽家居公司未能如期交房，损害了曹梅、魏安然的合法权益，其行为构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对解除合同的条件已作约定，现丰泽家居公司逾期交房已超过60日，双方约定的合同解除条件成就，2014年10月10日，曹梅、魏安然向丰泽家居公司发出《退房通知书》，明确要求退房与返还购房款等要求，而退房是建立在合同解除的基础上，应视为曹梅、魏安然提出了解除合同的要求，所以曹梅、魏安然要求确认两份《商品房买卖合同》解除，并要求退还房款的主张，符合有关法律规定，予以支持。因涉案房屋没有交付，曹梅、魏安然要求丰泽家居公司承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息的请求，没有事实根据，不予支持；曹梅、魏安然可另行主张逾期交房的违约责任。曹梅、魏安然要求赔偿因提起诉讼而产生的损失，无法律依据，不予支持。丰泽家居公司辩称依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，曹梅、魏安然未在规定的时间内行使解除权，现解除权归于消灭，本院认为该司法解释第十五条，明确规定是针对当事人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形行使法定解除权期限的约束，而本案曹梅、魏安然是依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定行使约定解除权，不受上述司法解释第十五条的限制，故丰泽家居公司的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：1.原告曹梅、魏安然与被告铜陵丰泽家居实业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号20131415和20131414）于2014年10月12日解除；2.被告铜陵丰泽家居实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹梅、魏安然购房款613011元；3.驳回原告曹梅、魏安然其他诉讼请求。本案受理费10544元，原告曹梅、魏安然负担1544元，被告铜陵丰泽家居实业有限公司负担9000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人曹梅、魏安然不服一审判决，上诉称：丰泽公司应对其违法行为造成的实际损失承担赔偿责任，请求赔偿因丰泽公司违反合同法逾期不交房及办证，经协商未果导致退房解约所占用房款的违约金以及违约所带来的电话、误工、来往住宿等实际发生的损失费用。被上诉人丰泽公司答辩认为：1.上诉人上诉主张的逾期不交房及办证违约金已超出一审审理范围，对超出部分二审法院应不予审理；2.上诉人要求追究被上诉人逾期办证的违约责任，该诉请缺乏事实依据；3.上诉人主张被上诉人承担电话费、误工费等诉请没有法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。双方当事人均没有新的证据提供，对于原审所提交的证据，双方当事人坚持原审的证明观点及质证意见。对于原审经审理查明的事实，双方当事人均没有异议。双方争议焦点：上诉人曹梅、魏安然要求被上诉人丰泽公司承担逾期办理房产证、逾期不交房的违约金以及承担电话费、误工费、来往车辆及住宿费用的诉讼主张是否应当得到支持。本院认为：1.双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行。该合同第九条约定，逾期60日，买受人有权解除合同。双方约定的交房时间为2013年5月31日及2013年12月31日，那么，丰泽公司应当在2013年7月31日及2014年2月28日之前将房屋交给曹梅、魏安然。之后曹梅、魏安然享有合同解除权。虽是约定解除，但该解除权不应该无期限约束，随时要求解除，应当赋予其一个合理的除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二项的规定，本案中的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即曹梅、魏安然应当在2014年7月31日及2015年2月28日前要求解除合同，逾期则解除权消灭。曹梅、魏安然与2014年10月10日向丰泽公司发出退房通知，其中一套房产2014年7月31日解除权已经消灭，不应解除，一审判决解除，丰泽公司亦未上诉，本院予以维持，对于该套房产的违约金损失不予支持。另一套房产在解除权期内提出解除，按照合同约定可以解除，出卖人应当自合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金，但曹梅、魏安然在原审起诉时诉请的是逾期办理房产证的违约责任，丰泽公司二审又同意其调整诉请，认为曹魏、魏安然上诉请求超出原审诉请范围，该主张于法有据，本院依法予以支持。曹梅、魏安然可另行主张该套房产的违约金及利息损失。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1337元，由上诉人曹梅、魏安然负担。本判决为终审判决。审 判 长 查慧凌代理审判员 盛丽娜代理审判员 马海平二〇一六年一月二十三日书 记 员 王小江附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”