（2015）穗中法民五终字第5781号
裁判日期: 2016-01-23
公开日期: 2016-03-11
案件名称
陈紫杨与卢志东租赁合同纠纷2015民五终5781二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈紫杨,卢志东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5781号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈紫杨。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢志东。委托代理人：ＸＸ均，系广东捷安律师事务所律师。上诉人陈紫杨因与被上诉人卢志东租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月24日，陈紫杨（承租方）与卢志东（出租方）经案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）促成签订《租赁合同》，约定：出租方同意将座落于广州市天河区棠下一期路（街）D3-6北号502房（以下简称涉案房屋）出租给承租方使用；租期从2013年10月1日至2015年9月30日止；保证金为3000元；租金每月为1500元；合同签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方；如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿2个月租金予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金等条款。同日，陈紫杨向卢志东支付3000元押金，卢志东开具相应的收款收据。关于涉案房屋的现状，陈紫杨表示已在2015年4月4日搬出涉案房屋，其与卢志东约定于2015年4月6日见面协商，但由于双方对退还押金及支付违约金无法达成一致意见，陈紫杨没有于当日将涉案房屋的钥匙退还给卢志东，现涉案房屋的钥匙仍由陈紫杨持有。卢志东则表示涉案房屋一直由陈紫杨控制，双方并没有见面协商退还押金及违约金事宜。庭后，卢志东向原审法院出具情况说明，称陈紫杨已于2015年6月27日将涉案房屋钥匙交还给卢志东。陈紫杨于2015年4月15日向原审法院提起本案诉讼称：陈紫杨与卢志东于2013年9月24日签订房屋租赁合同，租期从2013年10月1日至2015年9月30日止共2年。2015年3月20日16点36分，卢志东打电话给陈紫杨，声称因卢志东女儿读书原因需卖掉陈紫杨所租房产（天河区棠德花园棠德北路108号502，即D3-6.502室），卢志东电话中声称因合同未到期而又急于尽快卖房，愿意依合同赔偿违约金，请陈紫杨尽快搬离，陈紫杨同意在赔偿违约金的前提下尽快搬离。卢志东于2015年3月20日20点44分再次打电话给陈紫杨，声称次日上午将有房产中介带人上门看房，请陈紫杨留家等待，陈紫杨对此表示同意。2015年3月21日，陈紫杨在上述房屋中从早晨8点等到10点19分，仍未见有人上门，于是致电并告知卢志东，因陈紫杨有孕在身，不可能时时在家等候，有时需去医院产检，并且当时陈紫杨仍处于工作状态，周一至周五也未必能随时留人在家等待中介看房，所以再次与卢志东协商，要么陈紫杨住到租赁期满搬出，要么陈紫杨提前搬离、卢志东依照合同约定向陈紫杨赔付违约金3000元，卢志东在电话中明确表示同意与陈紫杨提前解约并向陈紫杨赔付违约金3000元。因卢志东作出愿提前解约并赔付违约金的承诺，陈紫杨于2015年3月21日致电裕丰房产中介公司的程某小姐，将卢志东要卖房需提前解约并愿意赔付违约金一事告知其，并请程某小姐帮忙寻找新的房屋，依卢志东要求尽快搬离。2015年3月28日，陈紫杨找到新的住处，与新的业主正式签订合同。2015年4月4日，陈紫杨某甲进行交接，因卢志东不方便，应卢志东要求改于2015年4月6日进行交接，但卢志东突然拒绝支付违约金给陈紫杨，并通过程某小姐转述一些威胁的话，坚持拒赔违约金。请求：1、卢志东向陈紫杨退还租赁房屋押金3000元；2、卢志东向陈紫杨赔偿违约金3000元；3、本案诉讼费由卢志东承担。卢志东原审答辩并反诉称：我方不同意陈紫杨的诉讼请求，其诉讼请求没有事实及法律依据。我方从未提出要提前解除合同，没有提出要求陈紫杨提起搬离上述房屋，更不可能同意退还押金及赔偿违约金给陈紫杨。我方曾在2015年3月份致电陈紫杨，告知其房屋打算出售，并已在中介公司放盘。如有中介公司的工作人员带客户来看房的话，请陈紫杨予以配合。我方的做法是完全正常合理的，虽会给租户带来一些不便，但我方根本没有提前解除合同的意思，依照常理，一间房屋从放盘到客户看房再进行交易，耗时半年是很正常的，我方怎可能在刚一放盘就让租客搬离且向其支付两个月违约金？反而陈紫杨毫无理由将2015年4、5月份的房租拖欠至今已严重违约，应依约没收押金、清偿租金。现提起反诉，请求判令：1、陈紫杨向卢志东支付2015年4月至上述房屋实际交还卢志东之日止的租金，按每月1500元的标准计算；2、陈紫杨向卢志东支付水电费500元，赔偿屋内损失1000元；3、本案诉讼费由陈紫杨承担。陈紫杨针对卢志东的反诉辩称：我已于2015年4月4日搬出房屋，并应卢志东要求于2015年4月6日与卢志东见面，协商将房屋钥匙交还给卢志东，但当时卢志东拒付违约金，且扣除押金500元，所以我没有将房屋钥匙交还给卢志东。房屋钥匙至今仍由我持有。原审庭审中，双方均确认陈紫杨支付租金至2015年3月30日，陈紫杨并未向卢志东支付2015年4月1日之后的租金。陈紫杨向原审法院申请证人袁某出庭作证，袁某到庭作证如下：陈紫杨曾于2015年3月20日电话告诉我业主要卖房子，让她尽快找房子搬家，但因业主急于卖房遂在电话中表示愿意向陈紫杨支付违约金并退还押金，这样可以弥补一点其因匆忙搬家而产生的费用；陈紫杨当时孕检显示孩子的心脏可能有问题，心情不好，陈紫杨的老公因做生意欠下一些债务，家庭经济状况非常不好，因在春节之后租房较难，为了找租金便宜的房子，陈紫杨曾损失中介费400元，其中一笔是富都地产的中介费300元，另一笔是连星地产的中介费100元，空调和网络都要支付迁移费才能迁移；2015年3月28日，陈紫杨打电话给我说刚好找到一处略微便宜的房子，月租金1800元，晚上签约要支付2个月押金和1个月租金，但手上没钱，需要向我借5000元，等涉案房屋的业主退还其押金和支付违约金后就马上偿还，但刚好我那时没有现金，所以她向别人借了钱；为了房租便宜，陈紫杨新租的房屋光线很暗，并且没有煤气及浴室水管，大概用了近20天的时间才装配好，这些装配都需支付费用；陈紫杨原来租的房屋中很多物品几乎都是烂的、没用的东西，但陈紫杨一直保存并搬走。另，原审庭审中，陈紫杨向原审法院申请证人邵某出庭作证，邵某到庭作证如下：陈紫杨曾于2015年3月21日告诉我业主（即卢志东）要卖房子，愿意提前解约并支付违约金，让她尽快搬家；当时陈紫杨在匆忙中很难找到租金便宜的房子，为了找房子，曾损失中介费，其中一笔是富都地产的中介费300元；陈紫杨新租的房屋居住环境并不比之前的房子好，房租反而更贵；陈紫杨原来租的房子中很多家具几乎都是烂的，一年多以后实在没法用了，陈紫杨才决定搬出去丢掉；2015年4月初，陈紫杨告诉我业主只愿意退还押金，拒绝支付违约金，且出言不逊，所以没有成功交房。原审法院认为：双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。《租赁合同》约定的租赁期限为2013年10月1日至2015年9月30日，陈紫杨仅支付租金至2015年3月30日并在租赁期限尚未届满时搬出涉案房屋，陈紫杨称卢志东向其表示要求解除上述合同、愿意退还押金并支付违约金，现卢志东对此予以否认。由陈紫杨承担举证不能的法律责任。陈紫杨主张双方协商解除合同缺乏依据，原审法院对此不予采纳。卢志东依约可没收押金，陈紫杨要求卢志东退还押金、支付违约金缺乏依据，不予支持，予以驳回。陈紫杨称其于2015年4月4日搬出涉案房屋，但并未提供证据证明其与卢志东已进行交接，亦表示其一直持有涉案房屋的钥匙，卢志东在庭后出具情况说明自认其于2015年6月27日收回涉案房屋的钥匙，予以采信。此前陈紫杨一直持有涉案房屋的钥匙，涉案房屋处于陈紫杨控制之下，卢志东反诉要求陈紫杨支付2015年4月至交还案涉房屋之日止的租金符合法律规定，予以支持。《租赁合同》约定的租金为每月1500元，陈紫杨应支付的租金金额为4350元（1500元×2个月＋1500元÷30天×27天）。卢志东反诉要求陈紫杨支付水电费500元、赔偿屋内物品损失1000元，但对此并未提交证据予以证明，原审法院对卢志东的该项反诉请求不予支持，依法予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年8月20日作出判决：一、陈紫杨于判决发生法律效力之日起15日内，向卢志东支付租金4350元。二、驳回陈紫杨的全部诉讼请求。三、驳回卢志东的其他反诉请求。一审案件受理费50元，由陈紫杨负担；反诉受理费25元，由陈紫杨负担15元，卢志东负担10元。判后，上诉人陈紫杨不服原审判决，其坚持原审意见向本院提起上诉，同时认为原审认定事实不清：1、原审庭审中，关于卢志东是否与陈紫杨进行见面交接，卢志东言辞前后矛盾，证明卢志东所述情况不实；2、陈紫杨向原审法院出具证明其与卢志东之间协商解除合同的短信来往内容，但是原审法院没有查看采纳及记录在判决书中；3、卢志东对于涉案房屋有备用钥匙，因此房屋并非处于陈紫杨的控制之下，且房屋的实际控制权不取决于房屋钥匙，而是取决于产权。为此上诉请求：1、撤销原审判决，改判卢志东向陈紫杨支付违约金3000元，退还押金3000元（在此前提下，陈紫杨愿意支付卢志东所欠水电费燃气费176.40元，其中电费72.96元、水费58.59元、燃气费44.85元）；2、一、二审案件诉讼费由卢志东承担。被上诉人卢志东答辩同意原审判决，不同意陈紫杨的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。关于陈紫杨上诉提到的短信与电话录音的问题。原审庭审中，陈紫杨提供其与案外人程某的电话录音光盘作为证据。原审告知陈紫杨在庭后3个工作日内补充提交电话录音的文字信息，逾期不提交则承担相应的法律后果，陈紫杨未按要求提交，卢志东表示该电话录音内容与其无关。本院认为：原审法院认定陈紫杨、卢志东签订的《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点是陈紫杨与卢志东是否有协商解除上述《租赁合同》及卢志东是否向陈紫杨承诺退还押金并支付违约金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，除陈紫杨的个人陈述外，并无其他佐证足以证明陈紫杨主张的双方协商解除合同及卢志东承诺向其返还押金及支付违约金的事实。因此，在双方并未协商解除合同，而陈紫杨提前搬离涉案房屋及未支付租金的情况下，陈紫杨请求卢志东支付违约金及返还押金不能成立，本院不予支持关于房屋交接时间的问题，卢志东确认陈紫杨于2015年6月27日将涉案房屋钥匙交还给其，即在此之前房屋由陈紫杨实际控制。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，陈紫杨坚持认为卢志东有涉案房屋的备用钥匙因此其并非实际控制涉案房屋及实际控制权以产权为准均不能成立，本院不予采信。因此，原审判决陈紫杨向卢志东支付至交还涉案房屋之日止的租金合理，本院予以维持。二审中，陈紫杨既未有新的事实和理由，也未有提交新证据予以佐证自己的主张，故本院对陈紫杨的上诉请求不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈紫杨负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁淑敏审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一六年一月二十三日书 记 员 谢 淳 来自：