（2015）浦民一（民）初字第44167号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-04-30
案件名称
汪能海与郭松访房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪能海,郭松访
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第44167号原告汪能海，男，1971年9月18日生，汉族，住安徽省。委托代理人张佳佳，上海市辉煌律师事务所律师。被告郭松访，男，1982年2月2日生，汉族，住河南省。委托代理人王保轩，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原告汪能海诉被告郭松访房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员孟筱晖独任审判，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告汪能海及其委托代理人张佳佳，被告郭松访的委托代理人王保轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪能海诉称，原告与被告于2015年3月30日签订《店铺租赁合同》，约定将原告位于上海市浦东新区东靖路XXX号的商铺（以下简称系争房屋）出租给被告，并给予被告两个月的免租期。原告当日将上述房屋交给被告，并告知被告东靖路将封路修路的事实。被告表明知道，并表示不会影响其生意，其不管发生什么情况都会按时支付房租。双方还就补偿款达成约定：如果政府就东靖路被封做出补偿，被告在正常履约的情况下，补偿金归被告所有。被告当日支付了前三个月的租金和一个月的押金共计人民币（以下币种相同）86，000元。根据合同约定，被告应于2015年8月24日前支付第二期租金，但其迟迟不付。原告曾多次向被告催讨租金，被告以附近租客因修路都不支付租金为由，拒付租金。为此，原告于2015年9月16日再次与被告协商，最终协商不成，故原告当日当场将《告知书》交给被告，限其三日内交房租，不交房租就解除合同。但被告三日到期后还是不愿付房租，故原告于2015年9月21日通过EMS发《解除合同通知书》给被告，要求被告三日内搬离、交还房屋，并交清房屋的各项费用。原告于9月25日到店铺里要求收回房屋被拒绝，被告至今未搬离。故原告诉至法院，要求：1、判令确认双方签订的《店铺租赁合同》于2015年9月22日解除，被告返还位于上海市浦东新区东靖路XXX号的房屋；2、判令被告支付自2015年9月1日起至2015年9月22日止的房屋租金15，766.67元，并按每月21，500元的标准支付自2015年9月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3、判令被告支付违约金21，500元；4、判令被告支付滞纳金16，017.50元（按每日107.50元为标准，即月租金的0.50%，自2015年8月25日计算至2016年1月20日）；5、判令被告支付租赁期间欠缴的物业费5，791.90元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告郭松访辩称，原告曾与被告达成口头约定即原告协助被告与政府沟通协商取得其租赁房屋门前道路维修的补偿款，但原告经被告多次催促至今没有履行承诺与政府协商，由于道路维修对被告经营造成严重影响，双方多次沟通未果，故被告未按合同约定支付租金。因原告构成事前违约，被告在合同履行过程中一直按约履行合同，并非被告违约在先，故不同意解除合同亦不同意返还房屋。对原告诉请主张的租金及使用费的计算标准和物业费的金额均无异议，亦同意支付。合同约定的违约金与滞纳金兼具惩罚性质，只能二选一，不能同时使用。且合同约定的违约金和滞纳金数额过高，要求法院予以调整。经审理查明：位于上海市浦东新区东靖路XXX号1-2层的系争房屋登记的权利人为原告汪能海。2015年3月30日，原告汪能海（甲方）与被告郭松访（乙方）签订《店铺租赁合同》一份，约定甲方将位于东靖路XXX号1-2层店铺出租给乙方作为足浴经营使用，建筑面积240.19平方米。租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，共计伍年。头两个月为免费装修期，自2015年6月1日起记租金。租金为每月21，500元，押金21，500元，租金按叁个月为壹个支付期，先付后用，乙方在每期开始前7天支付给甲方。第壹期含押金共86，000元签定合同时付清，第贰期租金2015年8月24日前付清，以此类推。合同第9条约定：以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、在店铺租赁期间，房屋出租税、物业费和卫生费等使用房屋的费用及滞纳金和罚款由乙方承担；……合同第10条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，且不承担违约责任，若造成甲方损失，由乙方负责赔偿并承担违约责任：……2、拖欠租金累计达柒天的；……合同第12条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳壹个月的租金作为违约金。乙方逾期未交租金的，每逾期一天，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同第13条约定：……甲方已善意告知乙方东靖路将封路修路等事项，乙方已知晓全部情况。双方约定如果政府就东靖路被封做出补偿，在乙方正常履行完合同的情况下，补偿金到账后归乙方所有。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用。2015年9月16日，原告向被告发送了一份《告知书》，内容为：今告知东靖路XXX号租客郭松访，你拖欠房租超过合同约定时间很久，经多次催讨无果；若叁天内仍未收到全额房租，我将根据合同约定，收回房屋。2015年9月21日，原告向被告发送了一份《解除合同通知书》，内容为：今通知东靖路XXX号租客郭松访，我于2015年9月16日当面递交给你同时又EMS（单号XXXXXXXXXXXXX）给你一份告知书，告知若叁天内我仍未收到房租，按合同约定，收回房屋。至今期满，你仍没付房租，我解除合同。限你三天内交清店铺房租、使用费、税费、违约金、滞纳金、物业费、水费、电费、卫生费等费用，搬离并交还房屋。被告于2015年9月22日签收了该份通知书。2016年1月17日，上海不凡物业管理有限公司向原告开具了2015年4月1日至2016年1月20日的物业费发票，物业费金额总计5791.90元。2015年10月20日，原告汪能海起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2015年8月31日的租金和押金21，500元，之后未付，系争房屋目前仍由被告在使用。关于押金的处理，原、被告双方一致同意将该押金用于抵扣被告应支付的租金及使用费。另，原告表示其从未与被告就原告协助被告与政府沟通协商取得其租赁房屋门前道路维修的补偿款事宜达成过口头约定。以上事实由原告提供的《店铺租赁合同》、上海市房地产权证、《告知书》、《解除合同通知书》及邮寄凭证、发票以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付房屋租金。现被告未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的《店铺租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。鉴于被告于2015年9月22日签收了原告向其发送的《解除合同通知书》，故本院确认合同解除日为2015年9月22日。被告辩称因原告未履行双方达成的口头约定即原告协助被告与政府沟通协商取得其租赁房屋门前道路维修的补偿款，构成事前违约，故被告未按合同约定支付租金，遭原告否认，被告对此亦未能提供证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予采纳。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，原告要求被告按照合同约定的租金标准（即每月21，500元）支付自2015年9月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。《店铺租赁合同》因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告支付解约违约金和拖欠租金产生的滞纳金，符合合同约定，本院对此予以支持。被告认为合同约定的违约金和滞纳金数额过高，要求法院予以调整。鉴于合同约定的解除合同违约金数额与原告根据合同约定自行调整后所主张的滞纳金计算标准尚属合理，并无不当，故本院对此不予调整。原告要求被告支付拖欠的物业费5，791.90元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告交付的押金21，500元，原、被告双方一致同意将该押金用于抵扣被告应支付的租金及使用费，于法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告汪能海与被告郭松访签订的《店铺租赁合同》于2015年9月22日解除；二、被告郭松访应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区东靖路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告汪能海；三、被告郭松访应于本判决生效之日起十五日内支付原告汪能海自2015年9月1日起至2015年9月22日止的房屋欠租15，766.67元及自2015年9月23日起至实际返还上海市浦东新区东靖路XXX号房屋之日止按照每月21，500元标准计算的房屋使用费，该款应扣除被告郭松访已支付的押金21，500元；四、被告郭松访应于本判决生效之日起十五日内支付原告汪能海违约金21，500元；五、被告郭松访应于本判决生效之日起十五日内支付原告汪能海拖欠租金产生的滞纳金16，017.50元；六、被告郭松访应于本判决生效之日起十五日内支付原告汪能海物业费5，791.90元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元，减半收取计339元，由被告郭松访负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孟筱晖二〇一六年一月二十二日书记员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。