（2015）融民初字第3845号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2017-04-26

案件名称

江雄、陈凤珠与陈华中房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

福清市人民法院

所属地区

福清市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江雄,陈凤珠,陈华中

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

中华人民共和国福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2015）融民初字第3845号原告江雄，男，1965年3月27日出生，汉族，福建省福清市人，原住福清市，现在马来西亚，具体住址不详。原告陈凤珠，女，1962年12月14日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市，现在香港。两原告的委托代理人潘天文、李坚，福建海山律师事务所律师。被告陈华中，曾用名陈华东，男，1979年12月9日出生，汉族，福建省安溪县人，住福清市。原告江雄、陈凤珠与被告陈华中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告江雄、陈凤珠的委托代理人潘天文到庭参加诉讼，被告陈华中经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江雄、陈凤珠诉称：原、被告双方于2014年12月1日签订房地产买卖契约，约定被告以310735元价款受让原告所有的位于福清市音西镇音西村诚丰世纪园5号楼513单元、310735元价款受让原告所有的位于福清市音西镇音西村诚丰世纪园5号楼514单元房产，合同约定被告应在房地产买卖契约经房地产交易管理所监证生效后2日内，一次性付清全部购房款，若被告不能按期付清购房款，每逾一日，应当向原告给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，逾期原告有权终止本契约，索赔损失。房地产买卖契约从2014年12月5日监证生效至今，被告迟迟未能按照约定向原告付清全部购房款，且已超出了合理付款期限。被告的违约行为已致使合同目的不能实现。原告为维护自身的合法权益，特请求法院依法判决：1、解除原、被告于2014年12月1日签订的关于福清市音西镇音西村诚丰世纪园5号楼513单元、514单元的房屋买卖契约，2、确认福清市音西镇音西村诚丰世纪园5号楼513单元、514单元房产所有权归原告所有，被告应协助原告办理房屋及土地使用权变更过户相关手续；3、被告应向原告支付滞纳金85140元（按房产总价的日千分之一计至2015年4月24日），4、本案诉讼费及财产保全费由被告负担。被告陈华中未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据材料。经审理查明：2014年12月1日原告江雄、陈凤珠(甲方)分别就出售房屋与被告陈华中(乙方)各签定一份《房地产买卖契约》，约定原告向被告出售原告所有的位于福清市音西镇音西村诚丰世纪园5号楼513单元(建筑面积为42.86平方米)、514单元(建筑面积为42.86平方米)，每单元卖断价均为310735元。该买卖契约中均约定，本契约经房地产交易管理所监证生效后2日内，乙方一次性付清全部购房款310735元，同时甲方将上述出卖的房地产交给乙方。原告和被告陈华中均在落款处签字盖印，福清市房地产管理交易所作为监证机关在契约上盖章确认。嗣后，原告与被告向福清市房地产管理交易所申请办理产权转移手续。2014年12月上述两套513单元、514单元房产权变更登记至被告陈华中名下［513单元房屋所有权证（权证号：R14068**）、514单元房屋所有权证（权证号：R14068**）］。庭审中，原告陈述已分别收取被告支付的两套房定金各20000元计40000元，余下购房款581470元，被告则迟迟未予按约付清，该房产双方尚未交接转移，至今仍由原告行使管理并出租收取租金。原告主张因其出售房屋换取现金，考虑到被告在福清市当地较有名气，故在未付清购房款的情况下将房屋过户至被告名下。原告于2015年4月24日委托了福建海山律师事务所陆月娥律师向被告发出解除房地产买卖契约的函并通过邮寄送达被告。审理过程中，虽经本院释明本案合同已经履行是否变更诉讼请求，但原告表示坚持原来的诉讼请求。另查，因案外人陈绍明等诉被告陈华中民间借贷纠纷六案，本院于2015年4月29日作出（2015）融民初字第2326-1号民事裁定，查封了包括本案讼争513单元及514单元在内的被告陈华中所有的财产。目前，本案讼争房屋尚在查封之中。以上事实，有当事人的庭审陈述和原告提交的房地产买卖契约、律师函及快递回执、房屋权属登记信息查询结果为证，经庭审举证质证和本院审查核实，本院对上述事实予以确认。本院认为：原、被告双方依法成立房屋买卖合同关系。双方签订的《房地产买卖契约》主体合法，意思表示真实，且不违背法律强制性规定，是合法有效的，双方当事人应根据约定履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”讼争房屋已经过户更名至被告名下，原告作为出卖方已经履行完合同的主要义务，讼争合同已经实际履行。房屋买卖契约约定被告应在付清全部购房款后，原告将房屋移交给被告，而在合同实际履行过程中，原告在被告每套房子仅支付20000元就将讼争房屋过户给被告，视为原、被告双方以实际行为变更了合同的约定。此外，买卖契约并未约定逾期付款达到多少期间出卖方可终止契约，应视为没有约定。故本案原告并未享有约定的合同解除权。本案审理中，原告亦未举证证明其享有法定解除权，原告虽向被告发出解除房地产买卖契约的函，但该行为并不能产生解除买卖合同的效力；故原告请求解除讼争房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告作为买方，除支付每套房屋20000元外，未举证证明其已支付其他款项，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告可据此要求被告承担相应的法律责任。原告的其他诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告陈华中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告江雄、陈凤珠的诉讼请求。本案受理费9834元，由原告江雄、陈凤珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，被告陈华中在十五日内，原告江雄、陈凤珠在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长　　王统勇审判员　　游　捷审判员　　魏益钦二〇一六年一月二十二日书记员　　施李春附：本判决书引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。