（2016）津02民终190号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-19
案件名称
马旭玲与车玉军、赵爱生等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
车玉军,马旭玲,赵爱生,天津市滨海新区蟹老香酒楼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终190号上诉人（原审被告）车玉军。委托代理人程天鸽，天津谐海律师事务所律师。委托代理人王治刚，天津谐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马旭玲。委托代理人兰基纲，天津日久律师事物所律师。被上诉人（原审被告）赵爱生。原审被告天津市滨海新区蟹老香酒楼。经营者车玉军，负责人。委托代理人程天鸽，天津谐海律师事务所律师。委托代理人王治刚，天津谐海律师事务所律师。上诉人车玉军因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行审理。上诉人车玉军的委托代理人程天鸽，被上诉人马旭玲的委托代理人兰基纲，原审被告天津市滨海新区蟹老香酒楼的委托代理人程天鸽到庭参加诉讼。被上诉人赵爱生经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年6月30日，原告马旭玲与被告赵爱生签订《房屋租赁合同》，约定，原告马旭玲出租天津市塘沽（区）和平路34号门面房面积100平方米，附带院内临街简易房一间，合同期限3年，自2014年7月1日至2017年6月30日，年租金为25万元每年，合同还对给付租金时间、金额、延期支付租金的违约责任、出租房屋屋内的设施等进行了约定。2014年7月1日，被告赵爱生与被告车玉军签订《合伙协议书》，约定的主要内容为：双方共同经营蟹老香餐饮以及延伸产业，总投资12万元，双方各投资6万元，合同经营期限为三年，共同经营、共担风险。上述《房屋租赁合同》、《合伙协议书》签订后，被告赵爱生给付原告马旭玲房屋租金6.25万元作为与被告车玉军的合伙投资，赵爱生对涉诉房屋进行了装修。并于2014年12月10日以经营者身份注册登记了天津市滨海新区蟹老香酒楼。后因合伙及给付租金问题产生纠纷，形成本案诉讼。另查，被告车玉军、赵爱生均认可涉诉房屋装修前存在的原告马旭玲主张返还的合同附件记载的设施。马旭玲原审诉讼请求：1、判令解除原告与被告赵爱生签订的房屋租赁合同；2、判令三被告将坐落于塘沽区和平路34号门面房（100平方米）腾空并返还原告；3、判令三被告向原告支付2014年10月1日至2015年4月1日租金125000元；4、判定被告支付违约金90000元；5、判令三被告支付2014年11月至2015年3月水电费1万元；6、判令三被告按照每年25万元标准支付房屋使用费，自2015年4月1日至实际腾房之日；7、判令三被告将租赁合同附件中设施返还原告，8、诉讼费用由被告承担。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，被告赵爱生与车玉军合伙租赁涉诉之房经营餐饮业，应履行交纳租金的义务，现二被告未能履行，显属违约，故原告马旭玲要求解除合同，腾房，及要求给付租金的诉请，于法有据，应予支持。原告主张的违约金过高，原审法院以未付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计息予以调整。因原告未提供充分证据证明主张1万元水电费的来源，故对该诉请原审法院不予支持。《房屋租赁合同》解除后，二被告应按照租金标准支付房屋使用费。二被告认可涉诉房屋装修前存在合同附件记载的设施，也应依约返还原告。同时根据司法解释规定，有字号的个体工商户以字号为当事人，故被告天津市滨海新区蟹老香也应作为被告承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九的规定，判决：“一、解除原告马旭玲与被告赵爱生于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赵爱生、被告车玉军、被告天津市滨海新区蟹老香酒楼（注：经营者为车玉军）于本判决生效后十日内将坐落于天津市滨海新区（塘沽）和平路34号门面房（100平方米）腾空并返还原告马旭玲；三、被告赵爱生、被告车玉军、被告天津市滨海新区蟹老香酒楼（注：经营者为车玉军）于本判决生效后十日内给付原告马旭玲2014年10月1日至2015年4月1日房屋租金125000元；四、被告赵爱生、被告车玉军、被告天津市滨海新区蟹老香酒楼（注：经营者为车玉军）于本判决生效后十日内给付原告马旭玲违约金（以125000为基数，自2014年10月1日始至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的计算的利息作为违约金）；五、被告赵爱生、被告车玉军、被告天津市滨海新区蟹老香酒楼（注：经营者为车玉军）于本判决生效后十日内给付原告马旭玲房屋使用费以250000元每年为标准，自2015年4月1日至实际腾房之日止；六、被告赵爱生、被告车玉军、被告天津市滨海新区蟹老香酒楼（注：经营者为车玉军）于本判决生效后十日内将天津市滨海新区（塘沽）和平路34号门面房内原有设施返还原告马旭玲。包括：桌子19张，椅子7把，空调2台，电脑1台，保鲜柜工作台1个，四门冰柜1台，煤气灶2台，电磁炉2台，压面机1台，搅面积1台，碗50个，盘50个，筷子50双，大锅3口，摄像头4个，七、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，由原告马旭玲承担676元，由被告赵爱生负担2000元，车玉军负担2000元（于本判决生效后五日内给付原告）。”原审宣判后，上诉人车玉军不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判由被上诉人赵爱生独自承担责任或发回重审；2、本案的诉讼费用均由被上诉人承担。主要理由：1、赵爱生与马旭玲签订租赁合同后与上诉人签订合伙协议，事实是赵爱生将承租房屋的使用权作为出资方式与上诉人形成合伙关系，而非合伙承租房屋；2、本案的出租人是马旭玲，承租人是赵爱生，且马旭玲也认可了其与赵爱生签租赁合同时并没有上诉人在场，但马旭玲起诉时却向车玉军以及酒楼主张权利，违反了合同相对性原则；3、一审法院在审理合同租赁案件的同时没有权利审理车玉军与赵爱生之间的合伙纠纷。原审法院对两种权利进行合并审理侵害了上诉人的合法权益；4、有充分证据可以体现马旭玲和赵爱生有串通的嫌疑，侵害了上诉人的合法权益。被上诉人马旭玲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人赵爱生未到庭发表答辩意见。原审被告天津市滨海新区蟹老香酒楼述称，同意上诉人的上诉请求。二审中双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否应当对马旭玲与赵爱生所签订的房屋租赁合同项下的民事权利义务承担相应的民事责任。经查，马旭玲与赵爱生所签房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行，现赵爱生违反合同约定拖欠租金，理应承担违约责任。原审针对双方租赁合同所作的认定及赵爱生违约责任处理正确。庭审中上诉人表明对原审判决第一、二、六、七项亦无异议，本院对此予以维持。关于上诉人是否应与赵爱生及天津市滨海新区蟹老香酒楼共同给付被上诉人房屋租金、房屋使用费及违约金的问题。上诉人与赵爱生签有书面合伙协议，双方之间个人合伙关系明确，天津市滨海新区蟹老香酒楼为合伙的字号，其工商注册登记地与实际经营场所均为涉诉房屋所在地，表明涉诉房屋已实际用于合伙酒楼的使用及收益。上诉人认可其合伙出资6万元用于该房屋装修，赵爱生合伙出资6万元用于支付房屋首期租金，即双方已足额出资，而双方对于后续租金的负担尚无明确约定，依据合伙协议约定的内容及个人合伙法律特征分析，后续房屋租金属于合伙债务，也应由双方共同承担，原审判决上诉人与赵爱生、天津市滨海新区蟹老香酒楼共同承担给付责任并无不当，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4676元，由上诉人车玉军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 健代理审判员 李宝罡代理审判员 武 伟二〇一六年一月二十二日书 记 员 马 丽速 录 员 李晓旭 关注公众号“”