（2015）成华民初字第1265号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
四川华润万家商业有限公司1与王毅茹房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川华润万家商业有限公司,王毅茹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第1265号原告（反诉被告）四川华润万家商业有限公司。法定代表人钟窍。委托代理人赖启徇。委托代理人万兴均。被告王毅茹（反诉原告）。委托代理人宋佰洋。原告四川华润万家商业有限公司（以下至判决主文前简称华润万家）与被告王毅茹房屋租赁纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员符荣华独任审判，公开开庭进行了审理。原告华润万家的委托代理人万兴均、被告王毅茹及其委托代理人宋佰洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润万家诉称，原告是商铺的出租方，被告王毅茹是商铺的承租方。双方于2013年8月14日签订了《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定原告将成都339欢乐颂购物中心负一层B×号商铺出租给被告经营“流行美”品牌使用。租赁期限为2013年6月1日至2015年8月31日，租金优惠期2013年6月1日至2013年8月31日。起租日为2013年9月1日（即开业日）。租金为10500元/月（2013年9月1日至2014年8月31日），10850元/月（2014年9月1日至2015年8月31日），物管费2100元/月，推广费350元/月。合同签订后，被告于2013年6月27日接场验收，并如期进场开业。之后，被告无故于2014年9月12日停止经营，截止2014年9月12日下欠商铺租金、设备租金、电费、推广费、物管费等费用共计126408元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；2、判令被告立即腾出房屋，将商铺交还给原告；3、被告立即向原告支付商铺租金、设备租金、电费、推广费、物管费等欠款共计126408元，滞纳金186537元，违约金31500元，补偿原告因停业造成的损失53550元（明确），律师费（前期）5000元，合计402995元；4、本案诉讼费由被告承担。被告王毅茹答辩称，原告已经商铺租赁给第三人，因此不存在由被告腾退房屋；原告向被告主张支付租金应在先予扣除营业款的情况下，再按照双方口头约定的计算方式即按照每月营业额17%的标准主张；原告不是要求被告支付水电费及物管费的适格主体，并未代被告支付其所欠缴的水电费及物管费，其无权要求被告支付；原告主张的滞纳金、违约金及停业损失过高且重复计算；原告在被告经营期间内，未履行相关推广义务，其不应支付推广费；原告要求被告支付律师费的证据不足，该部分请求不应予以支持。反诉原告王毅茹诉称，2013年8月14日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，约定由反诉人租用被反诉人铺面进行经营使用，当日，双方又签订《欢乐颂商户装修施工协议》。该两份协议均明确约定，被反诉人应在反诉人所租商铺开业后将装修保证金向其全额返还。后反诉人按照协议约定按时足额向被反诉人支付了相应装修保证金。但反诉人已于2013年9月15日完成了商铺装修，期间反诉人多次向被反诉人索要装修保证金但被反诉人均予以拒绝。为此，反诉人请求法院判令：被反诉人立即向反诉人返还装修保证金人民币20000元，并按照银行同期贷款利率支付自2013年9月15日至其还清之日止的资金占用利息；被反诉人承担本案全部诉讼费用。反诉被告华润万家答辩称，认可收取了反诉原告的装修保证金，但其未履行相应的退款程序；同时合同明确约定该装修保证金是无息返还。经审理查明，2013年8月14日，原告（甲方）与被告王毅茹（乙方）分别签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区猛追湾路94号339华润万家欢乐颂购物中心负一楼B×号、使用面积35平方米的商铺出租给乙方，该商铺只供乙方经营“流行美”。租赁期限为2013年6月17日至2016年6月16日，租金优惠期自2013年6月1日至2013年8月31日，起租日为2013年9月1日（即开业日）。租金按照基本租金和提成租金两者中，取高者作为当月租金，其中基本租金约定为300元/月/平方米，月租金合计10500元，租赁期内租金自2014年9月1日起每一年调整一次，每次在上年租金的基础上递增10元/月/平方米，直至本合同租赁期满为止，提成租金约定为2013年9月1日至2014年8月31日按乙方每月营业额的17%提成作为租金，2014年9月1日至2015年8月31日按乙方每月营业额的17%提成作为租金；物业管理费2100元/月，推广费为350元/月；乙方按月支付租金、物业管理费、推广费。乙方租用原告POS系统自收银且刷卡消费的营业款直接划归甲方账户，待双方核对完营业款后，甲方扣除POS交易手续费后，返还给乙方剩余营业款；乙方按前述方式收取营业款的，则乙方的费用默认从甲方营业款中扣除，若扣除的款项不足应缴补费用，则乙方可通过现金、支票、电汇或银行转账等方式付款。乙方应于合同生效之日7日内向甲方支付履约保证金25900元及装修保证金，本合同终止后，若乙方履行了合同约定的全部义务之后，则甲方向乙方无息退还该保证金；乙方进场装修前应支付装修保证金，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，乙方于正式开业后15天内提出申请，甲方向乙方无息返还该装修保证金。在租赁期内，若乙方未能按合同约定时间或甲方通知时间交付本合同项下任何费用包括但不限于水、电、燃气、空调、暖气，每逾期一天，乙方同意按照上述费用的5‰或国家有关规定支付滞纳金；乙方非因法律、法规及本合同约定的情况，中途单方面解除合同的，保证金作为违约金赔偿给甲方，若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；若乙方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一或全部的达到30日，甲方有权单方终止合同；未经甲方书面同意，乙方中断、停止营业，乙方应向甲方补偿因停业导致的损失，补偿标准为按乙方上月租金除以上月实际天数后乘以实际停业天数。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。同时，《商铺租赁合同》还就商铺交付与验收、商铺装修、经营条款、转租、转让和续租等进行了约定。后原被告双方签订了《POS专用收银系统租用补充协议》及《欢乐颂商户装修施工协议》。其中，《POS专用收银系统租用补充协议》约定自租赁合同约定的起租日开始，被告应向原告支付POS系统月租金400元/台，距当月底不足整月的，超过15天按一个月计算，不足15天按半个月计算。《商铺租赁合同》签订后，原告按约将租赁商铺交付给被告王毅茹使用。被告王毅茹按合同约定，向原告交纳了履约保证金25900元、装修保证金20000元。后被告王毅茹于2014年9月12日停止经营，双方因房屋租金及其他费用引发纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2013年8月27日，四川省川塔恒远实业有限公司出具《授权书》，授权原告对位于成都市猛追湾街94号成都339（商业）项目进行经营管理，对外招租。此外，成都三三九资产管理有限公司（乙方）与原告（甲方）签订了关于成都339文化广场华润万家欢乐颂购物中心的《物业管理委托服务合同》，约定甲方代表乙方向该物业所有商户收取物业管理费；乙方每月5日前向甲方提供上月商户物业管理明细数据（水、电、空调等抄表数据），水、电、空调等能源费用由甲方每月另行与所在地水电户主结算。同时查明，原告现已重新将前述诉争商铺出租。原告并提交了电子银行交易回单证明已缴纳了相关水电费及物业管理费，提交了营销推广方案等以证明履行了相应推广义务，提交了《委托代理合同》及律师费发票，证明其为此支出了律师费5000元。审理过程中，原告提交了货款总额及冲抵费用明细，载明被告经营总额为27592元，扣除2013年10月31日至2014年7月31期间的电费、2013年11月的商铺租金、2013年9月至2013年11月期间的设备租金、2013年9月至2013年11月期间的推广费、2013年9月至2013年11月期间的物业管理费、2013年9月至2013年12月期间的银联卡手续费，尚余5871.21元。原告同意该余额抵扣其主张的费用。被告对经营总额无异议；对电费发生的金额、期间没有异议，但认为其已预存了5000元水电费，应当优先予以抵扣；对2013年9月的设备租金不足一个月，应当按半月支付；因原告方告知被告会免除试营业期间到2013年11月的费用，故其他费用不应当支付。原告同时提交了欠费、滞纳金明细，载明被告王毅茹在经营期间欠付原告2014年8月、9月期间的电费866.25元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的商铺租金98700元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的设备租金3800元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的推广费3290元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的物管费19740元，2014年8月31日至2014年9月15日期间的银联卡手续费11.65元，以上费用共计126407.9元。被告对主张期间无异议，对设备租金、银联卡手续费予以认可；但对商铺租金认为计算标准不对，且应当先扣除营业款；对物管费、水电费认为原告无权要求被告支付；对推广费认为原告未履行推广义务，不应当支付。庭审中，原被告双方共同确认被告所称的水电预存金系支付给成都三三九资产管理有限公司。上述事实，有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原、被告身份信息、商铺租赁合同及附件、POS专用收银系统租用补充协议、欢乐颂商户装修施工协议、欠费及滞纳金明细、POS机营业款明细、推广费发票、推广方案、物业管理委托服务合同、电子银行交易回单、申请单、审批表、货款总额及冲抵明细、委托代理合同、律师费发票、授权书、流行美水电通知书等证据。本院认为，原被告订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告依约向被告交付了房屋，被告应按照约定向原告支付房屋租金等费用，现被告单方停止经营，故原告要求解除其与被告签订的《商铺租赁合同》,合法正当，本院依法予以支持。合同解除后，被告王毅茹作为房屋承租人，理应支付其承租期间拖欠的商铺租金、推广费、物业费、水费、电费等费用，原告要求被告王毅茹支付2014年8月、9月期间的电费866.25元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的商铺租金98700元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的设备租金3800元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的推广费3290元，2013年12月1日至2014年9月12日期间的物管费19740元，2014年8月31日至2014年9月15日期间的银联卡手续费11.65元，以上费用共计126407.9元之诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。针对被告主张其应按照双方口头约定的计算方式即按照每月营业额17%的标准计算租金的辩解意见，因被告未提交证据予以证明，且原告对此不予认可，故本院对该项辩解意见依法不予采信。针对被告认为原告无权要求被告支付物管费、水电费的辩解意见，因原告已提交了证据证明成都三三九资产管理有限公司已委托原告代收物管费及水电费，且原告并按期缴纳了相关物管费及水电费，故被告应当向原告支付物管费及水电费。针对被告认为其不应支付原告推广费的辩解意见，因《商铺租赁合同》对推广费进行了约定，原告并提交了相关证据证明履行了推广义务，且原告未提交证据予以反驳，故本院对该项辩解意见不予支持。依照《商铺租赁合同》的约定及原告方的当庭认可，原告主张的相关费用应当扣除其代收被告的营业款余额。依据原告提交的货款总额及抵扣明细，在扣除了电费、商铺租金、设备租金、推广费、物管费、银联卡手续费后，营业款尚余5871.21元，本院予以确认，将该部分款项扣除后，被告还应向原告支付费用120536.69元。针对被告主张应当从水电预存金中优先扣除电费的辩解意见，其已当庭认可该预存金系支付给成都三三九资产管理有限公司的，故该部分金额原告可另行主张。针对被告主张应按半月支付设备租金及按照原告承诺不应支付租金、物管费等其他费用的辩解意见，因原告方只认可免除被告截止2013年10月31日的房租，且被告未提交其他证据予以证明，故本院对该辩解意见依法不予采信。针对原告主张的停业损失、违约金及滞纳金，因在《商铺租赁合同》中约定，若被告违约导致合同解除，被告所缴纳的保证金作为违约金赔偿给原告，被告已向原告缴纳了履约保证金25900元，该履约保证金应作为违约金赔偿给原告。同时，本院结合原告的损失并综合全案情况认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”之规定，被告王毅茹所缴纳的该25900元履约保证金已足以赔偿原告的损失，故对原告主张的停业损失费、滞纳金及违约金不予支持。针对原告要求被告腾退房屋的请求，因被告已经撤场且原告已收回该房屋并重新招租，故对原告该项请求，本院依法不予支持。针对原告主张的律师费，因原告已提交证据证明其为此支出了5000元律师费，依照《商铺租赁合同》的约定，被告应当赔偿原告该部分费用。针对反诉原告要求反诉被告退还装修保证金并支付利息的请求，依照《商铺租赁合同》、《欢乐颂商户装修施工协议》的约定，该装修保证金反诉被告应当退还给反诉原告。同时因反诉原告提交的证据不能证明其向反诉被告履行了相关的退款手续，且《商铺租赁合同》明确约定为无息退还，故对反诉原告的利息主张，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川华润万家商业有限公司与被告王毅茹于2013年8月14日签订的《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》。二、被告王毅茹于本判决生效之日起十日内向原告四川华润万家商业有限公司支付商铺租金、推广费、物业费、水费、电费等共计120536.69元。三、被告王毅茹于本判决生效之日起十日内赔偿原告四川华润万家商业有限公司为实现权利而支付的律师费5000元。四、反诉被告四川华润万家商业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告王毅茹退还装修保证金20000元。五、前述判决第二、三、四项金额相折抵后，被告（反诉原告）王毅茹应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川华润万家商业有限公司支付款项105536.69元。六、驳回原告四川华润万家商业有限公司、反诉原告王毅茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3773元，由被告王毅茹承担；反诉案件受理费150元，由反诉被告四川华润万家商业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 符荣华二〇一六年一月二十二日书 记 员 刘栖妍