（2015）宁民终字第7010号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-01-28
案件名称
上诉人南京友达置业咨询有限公司与被上诉人戴军居间合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京友达置业咨询有限公司,戴军
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第7010号上诉人（原审原告）南京友达置业咨询有限公司，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道悦民路133号银河湾花园2幢108。法定代表人王玉梅，该公司总经理。委托代理人徐小美，江苏朗宁律师事务所律师。委托代理人肖鸿瑜，江苏朗宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）戴军，男，1976年8月18日出生，汉族。委托代理人陶玉兰，江苏禾顺律师事务所律师。上诉人南京友达置业咨询有限公司（以下简称友达咨询公司）因与被上诉人戴军居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。友达咨询公司一审诉称，2015年4月11日，戴军通过友达咨询公司提供的房源信息去实地栖霞区紫苑小区某栋803室、某栋806室看房，双方签订《看房确认书》。该确认书约定，戴军（含亲戚朋友）不得就友达咨询公司所提供的房源信息通过任何渠道与房主以任何理由成交或告知他人成交，也不得就同一房屋在其他中介公司成交。如果违反该协议，戴军除必须支付协议约定的佣金外，还应支付佣金的一倍作为违约金。确认书同时约定，按房屋售价的2.4%标准支付佣金。确认书签订后，友达咨询公司带戴军实地验看了上述两处房产。后戴军利用从友达咨询公司处获知的房源信息后，未通过友达咨询公司，而与出卖方就紫苑某栋803室房屋签订买卖合同，并已取得了涉案房屋所有权。友达咨询公司为维护自己的合法权益，特诉请法院判令：戴军支付佣金15000元，违约金51360元；并承担本案诉讼费用。戴军一审辩称，戴军想买房，在多家中介公司预约登记。2015年4月11日，戴军到友达咨询公司中介公司预约看房。友达咨询公司要求戴军签订看房确认书，戴军当时只是签了名字，具体内容没有填写，也没有对房屋的佣金及违约金做任何约定，除了签名，其他部分都是空白。当天，南京馨之房房地产经纪有限责任公司也约戴军看房。之后，戴军感觉南京馨之房房地产经纪有限责任公司服务态度较好，遂与这家中介公司签订房屋买卖居间协议，支付了中介费用，并最终完成买卖行为。根据合同法的规定，居间未促成合同成立，不应支付报酬。本案友达咨询公司的业务员只带戴军看房就要佣金和违约金没有法律规定，请求法院驳回友达咨询公司的诉讼请求。但可以支付居间活动费用1000元-2000元。一审法院经审理查明，戴军在多家中介公司登记买房信息。2015年4月11日，戴军到友达咨询公司预约看房，双方签订《看房确认书》。友达咨询公司带戴军验看了位于南京市栖霞区环陵路99号21幢2单元803室房屋。之后，戴军又到南京馨之房房地产经纪有限责任公司商谈并就栖霞区环陵路99号21幢2单元803室房屋与其签订了房屋买卖居间协议，支付相应佣金等费用，并最终完成买卖房屋的行为。友达咨询公司得知后，认为戴军跳单，系违约行为，遂向一审法院提起诉讼。庭审中，友达咨询公司提供看房确认书，并提供双方之后的短信内容，认为友达咨询公司为戴军提供相应的中介服务。戴军对双方短信内容真实性予以认可，但认为不存在跳单行为，购买方有权选择居间人。一审法院认为，本案系一起居间合同引起的纠纷。所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案原戴军双方签订的看房确认书，只是证明双方有看房的行为，看房之后双方是否签订居间协议和买卖房屋的协议，需要进一步协商，也需要出售方到场商谈，本案双方的看房确认书并不是居间协议。因此，双方居间合同并没有成立，友达咨询公司仅凭戴军签字的看房确认书主张佣金，没有事实和法律依据。根据民事举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，友达咨询公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案友达咨询公司为戴军看房提供了服务，戴军应当支付相应的居间活动费用，戴军明确表示可以支付1000元至2000元的费用，一审法院根据本案居间活动实际情况，酌定2000元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、戴军自本判决生效之日起10日内支付南京友达置业咨询有限公司居间活动费用2000元；二、驳回南京友达置业咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1460元，减半收取730元，由南京友达置业咨询有限公司负担。友达咨询公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清。（一）《看房确认书》具备居间合同的法律特征，双方存在居间合同关系。根据合同法规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”在本案中，被上诉人签署的《看房确认书》中既有委托居间活动的意思表示，也有上诉人提供的详细的房源信息，应当视为符合居间合同的法律特征，居间合同关系成立。因此，上诉人有权以该法律关系主张佣金，被上诉人应当遵守合同约定。（二）上诉人提供信息及服务，被上诉人利用其完成房屋买卖交易，视为居间合同己成立，被上诉人应支付佣金。上诉人确实履行了合同义务，其提供的信息及服务足以促成涉案房产的成交。上诉人没有参与完成交易的原因在于被上诉人恶意跳单，其不能因此而否定上诉人已经促成合同成立的事实。根据合同法规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”因此，被上诉人应根据《看房确认书》的约定支付相应的佣金。（三）被上诉人存在违约行为，应当支付违约金。被上诉人在明知与上诉人存在合同关系的情况下，利用上诉人提供的足以促成涉案房产成交的信息和服务，绕开上诉人，私下与原房主签订房屋买卖合同并完成交易，其行为有悖诚信原则，且破坏了健康良性的中介市场规律，被上诉人明显违约。被上诉人应根据《看房确认书》的约定支付违约金。（四）被上诉人涉嫌伪造证据虚假诉讼。在一审庭审过程中，被上诉人提交《房屋买卖居间协议》，证明其系通过南京馨之房房地产经纪有限责任公司与原房主签订房屋买卖合同并完成房屋交易。其与上诉人提交的由被上诉人签署的《自行交易申明》内容明显不符。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间存在合法有效的居间合同关系，且被上诉人存在过错。但一审法院未认定该法律关系，亦无视被上诉人的违约行为，仅仅判决被上诉人支付2000元，显然适用法律错误，综上，请求撤销一审判决并予以改判，一、二审费用均由被上诉人承担。被上诉人戴军答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。2、被上诉人是通过其他的正当途径获知了上诉人的房源信息，有权选择价格好、服务好的其他公司促成合同的成立，对上诉人并不存在违约行为。3、一审中已经提交了证据，证实了被上诉人是通过其他中介公司与房主达成了买卖合同。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，上诉人带被上诉人察看了包括涉案房屋在内的两套房屋。本院认为，依照法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。上诉人与被上诉人于2015年4月11日签订《看房确认书》，该《看房确认书》约定上诉人向被上诉人提供房屋居间服务，被上诉人向上诉人支付居间服务费，双方依据《看房确认书》已成立居间合同关系。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。上诉人向被上诉人提供的居间服务是带被上诉人察看了包括涉案房屋在内的两套房屋，并未进行之后的居间服务。目前，房屋出售信息一般在网上可以公开进行查阅，上诉人仅提供了看房服务，并不足以给被上诉人提供跳单的条件和便利，而买卖合同的成立而必须由上诉人促成被上诉人与出卖方进行商谈并协商达成一致，仅提供看房服务并不能必然促成买卖合同成立，因此，上诉人主张被上诉人利用其提供的看房服务、而未通过上诉人与出卖方签订买卖合同构成违约的依据不足。购房人接受多家中介公司服务，在未接受可构成跳单行为的实质性服务的情况下，有权选择中介方。一审法院判决被上诉人向上诉人支付居间活动费用2000元并无不当。综上，上诉人的上诉理由和请求无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由上诉人友达公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一六年一月二十二日书 记 员 汪海燕 来源：百度“”