（2015）嘉桐濮民初字第152号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-04-05
案件名称
周某与周霞龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桐乡市人民法院
所属地区
桐乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某,周霞龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第一百一十二条，第六十条第一款，第九十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉桐濮民初字第152号原告：周某。法定代理人：徐芳。被告：周霞龙。原告周某与被告周霞龙房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张亮独任审理。后因案情复杂，故本院于2015年9月22日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年12月31日公开开庭进行了审理，原告法定代理人徐芳，被告周霞龙均到庭参加诉讼。本案经审批，延长审理期限1个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告起诉称，原告父母于2010年4月20日办理离婚手续，原告随母亲徐芳生活，由母亲抚养教育。原告父母离婚时将坐落于濮院镇宏苑新村97号的三间拆迁房屋分割给原告母亲。2011年6月22日，该房屋全体家庭成员签订补充协议，协商一致将该房屋产权和收益权全部归原告所有。原、被告于2013年签订租赁合同，将该房屋租赁给被告使用，租期1年，自2013年6月13日起至2014年6月12日止。2014年6月13日，被告续租房屋至2015年6月12日止，双方虽未签订合同，但被告分2次支付了一年房租80000元。现房屋租赁期满，被告未续签合同，也未支付租赁费用，已丧失租赁使用的权利，但被告拒不腾房归还给原告。故原告请求判令：于2015年6月12日终止原、被告双方房屋租赁关系，被告立即腾空坐落于濮院镇宏苑新村97号的房屋，退还给原告，并支付自2015年6月13日起，按照年租金80000元标准按日计算被告占有、逾期使用房屋期间的租金至腾房时止（自2015年6月13日至2015年6月23日的租金为80000÷365×10=2190元）。被告答辩称，不同意原告意见，其租赁房屋的房东不是徐芳，而是周祥荣；其一直是向原告父亲租房；其不清楚原告父母是否离婚，并且其与原告父亲有其他经济纠纷。针对自己的主张，原告提供了下列证据：一、桐乡市农村村民建房用地申请审批表1份，证明位于濮院镇宏苑新村97号的拆迁房属于家庭成员徐芳、周某、周祥荣、周立忠共同所有。二、离婚协议书1份，证明徐芳与周立忠离婚时协商将上述拆迁房屋所有权归徐芳所有，原告归徐芳抚养。三、协议1份，证明经全体家庭成员共同协商，同意将房屋收益权及产权归原告所有。四、房屋租赁协议书1份，证明2013年6月13日，被告向原告租赁房屋，被告只支付一半房屋租金35000元。五、银行转账凭证2份，证明被告分两次向原告支付了2014年6月13日至2015年6月12日的房租80000元。被告质证意见：证据四，合法性没有异议，但对真实性、关联性有异议，该房屋租赁协议书无效，周立忠认为该房屋产权所有人属于周祥荣，而不是徐芳。对其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。针对自己的答辩理由，被告提供了房屋租赁协议1份，证明案涉房屋的户主是周祥荣，其他人无权签订租房协议书。原告质证意见：真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，周祥荣无权签订该合同，同时该证据与本案无关。本院认证意见：原告提供的证据一至五，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能相互印证，形成证据链，本院均予确认。被告虽对证据四的真实性、关联性有异议，但未提供相关证据足以反驳，故对该异议本院不予采信。被告提供的证据，内容客观真实，且与本案基本事实相关，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认；但是，该证据并不能证明案涉房屋的户主为案外人周祥荣，同时，对该证据的合法性问题，本院将综合本案实际情况另行认定。本院经审理认定，案外人周立忠系原告父亲，案外人周祥荣系原告祖父。2005年6月22日，周立忠作为户主，与周祥荣、徐芳及原告共同申请建造了位于桐乡市濮院镇宏苑新村97幢的房屋。2010年4月20日，周立忠与徐芳协议离婚，并书面约定原告由徐芳抚养，上述房屋归徐芳所有。2011年6月22日，周立忠与徐芳签订《协议》1份，协商确定前述房屋的一切收益与产权归原告所有；周祥荣亦在《协议》上签名。2013年11月4日，原、被告签订《房屋租赁协议书》1份，其中约定：原告将位于桐乡市濮院镇宏苑新村97幢的房屋全部出租给被告使用；租赁期限为1年，即自2013年6月13日起至2014年6月12日止，租期届满时，被告若需续租，必须提前15天通知原告，并就续租事宜另行协商，未办妥续租手续，则被告到期应自动搬出；租金为70000元，被告先支付35000元，剩余房租由被告与周立忠另行协商。其后，原、被告双方均按约履行了各自的权利义务。上述租期届满后，当事人双方就续租事宜协商一致，口头约定由被告继续租用案涉房屋，期限为1年，即自2014年6月13日起至2015年6月12日止，租金为80000元。后被告分2次向原告支付了房租共计80000元。2015年6月1日，被告与周祥荣签订《房屋租赁协议》1份，其中约定：周祥荣将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限为2015年6月13日起至2017年6月13日，租金为每年80000元，并且2年租金合计160000元均用于抵扣周立忠向被告的借款。本院认为，首先，我国《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告之间的房屋租赁协议已于2015年6月12日到期，且双方未再达成续租协议，故当事人双方的房屋租赁合同关系已于2015年6月12日终止，本院对此予以确认，同时，被告应依法将案涉房屋及时返还给原告。被告虽辩称案涉房屋的房东是周祥荣，且其不清楚原告父母是否离婚，但本院认为，一方面，根据本院已认定的证据和事实，案涉房屋的户主为周立忠，而非周祥荣，并且周立忠与徐芳早在2011年即已签订《协议》，约定案涉房屋的一切收益与产权均归原告所有，而周祥荣作为案涉房屋的共有权人之一，也在《协议》上签字确认，所以，周祥荣已无权自行将案涉房屋出租给被告，鉴于此，本院对被告与周祥荣所签《房屋租赁协议》的合法性亦不予确认；另一方面，在原、被告签订的《房屋租赁协议书》中，抬头处甲方（出租方）一栏的签名为原告，落款处甲方的签名为徐芳（代原告），并且双方补充约定了房租支付方式为被告先支付35000元，剩余房租由被告与周立忠另行协商，由此可见，被告在与原告签订《房屋租赁协议书》时即已知道或应当知道案涉房屋的实际权利人为原告，因此，被告上述答辩意见均不成立，本院不予采信，故对原告要求被告腾退案涉租赁房屋的诉请，本院依法予以支持。其次，我国《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，当事人双方所签《房屋租赁协议书》中的租赁期限已届满，租赁关系已不存在，故被告已无权再继续占有、使用案涉租赁房屋，但被告却未及时将案涉租赁房屋中腾空并交还原告，且继续占用该房屋至今，显然于法不符，结合《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，被告应当向原告支付自2015年6月13日起至被告实际腾退之日止的逾期腾房占用费；就具体计算方式而言，原告主张应按每年80000元的标准计算，本院认为，根据当事人之间的交易惯例并参照被告与周祥荣所签《房屋租赁协议》中约定的租金情况，原告该诉请合理，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告周某与被告周霞龙之间的房屋租赁合同关系已于2015年6月12日终止；二、被告周霞龙于本判决生效之日起10日内将位于桐乡市濮院镇宏苑新村97幢的房屋腾空后交还给原告周某；三、被告周霞龙于本判决生效之日起10日内按每年80000元的标准向原告周某支付自2015年6月13日起至被告周霞龙实际搬离上述房屋期间的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告周霞龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起2年内向人民法院申请执行。审 判 长 赵建华审 判 员 张 亮人民陪审员 孙祖兴二〇一六年一月二十二日书 记 员 金 悦 来自