（2015）榕民终字第4998号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2017-07-02
案件名称
福州市鼓楼区左海名苑业主委员会与占琳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
占琳,福州市鼓楼区左海名苑业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第4998号上诉人（原审被告）占琳，女，1954年12月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人陆其祥，福建福兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福州市鼓楼区左海名苑业主委员会，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路21号左海名苑。负责人颜文辉，主任。委托代理人林以新,福建晓晔律师事务所律师。上诉人占琳因与被上诉人福州市鼓楼区左海名苑业主委员会（以下简称“左海名苑业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年2月16日，左海名苑小区召开业主大会形成以下决议：1、授权左海名苑业委会代表全体业主对“左海名苑”小区范围内的物业实施物业管理。全体业主同意自左海名苑业委会开始管理之日起，按照一层商场每平方米物业费3.5元、二层商场每平方米物业费3元、写字间每平方米物业费2.5元、别墅住户每平方米物业费1.1元、综合楼住户每平方米物业费0.7元的标准，以各位业主产权登记面积为基数向左海名苑业委会缴纳物业管理费。2、若小区范围内的业主拖欠物业费，则全体业主授权左海名苑业委会可以业主委员会的名义采取包括谈判、诉讼等途径向自历年以来拖欠物业管理费的业主追讨欠费。3、左海名苑业委会可委托律师事务所等专业机构协助索取上述拖欠的物业管理费，并办理有关委托手续。2012年3月26日，左海名苑小区召开第二次业主大会，通过了上述业主大会决议。2012年4月18日，左海名苑业委会在福州市鼓楼区房地产管理局进行换届备案。原告于2008年8月20日、2009年2月12日、2010年1月23日、2011年12月26日、2013年6月5日、2014年6月20日分别向被告发送催费函，催促其缴纳相关欠费。被告占琳系×××××单元的业主，其中B2-2单元的建筑面积为251.25平方米、506单元的建筑面积为73.45平方米、706单元的建筑面积为82.44平方米，根据业主大会决议的内容，B2-2单元每月应缴纳的物业费为1.1元/月*平方米×251.25平方米=276.38元、506单元每月应缴纳的物业费为0.7元/月*平方米×73.45平方米=51.42元、706单元每月应缴纳的物业费为0.7元/月*平方米×82.44平方米=57.71元。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第三十五条的规定，业主大会有权制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等内容，对全体业主具有约束力，业主委员会应当执行业主大会的决议和决定。该案中，左海名苑小区业主大会形成业主大会决议，授权业主委员会实施物业管理及追讨物业欠费，该决议对该小区全体业主具有约束力，被告作为小区业主，应受其约束，负有履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供的物业服务同时未交物业管理费已构成违约，应承担违约责任。被告的三套房产自2008年1月至2008年12月止期间欠缴物业费合计为（276.38元+51.42元+57.71元）×12个月=4626.12元，被告的B2-2单元欠缴从2013年2月至2014年1月31日止的物业费合计为276.38元×13个月=3592.94元，上述欠缴物业费共计8219.06元。故原告诉请被告缴纳物业费中的相应金额，原审法院予以支持。关于被告的答辩意见，被告在该案中辩称的小区管理混乱等的诸多情况，如认为损害被告权益，可另行向原告主张；关于催款快递单和诉讼时效问题，原告有原件证明其每年均有催缴，上述理由不能成为其拒缴物业服务费的理由，故被告的答辩意见，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第三十五条之规定，判决：一、被告占琳于判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区左海名苑业主委员会支付从2008年1月至2008年12月止期间和2013年2月至2014年1月31日止期间的拖欠物业管理费合计人民币8116.8元；二、驳回原告福州市鼓楼区左海名苑业主委员会的其他诉讼请求。案件诉讼费25元（原告预交50元），由被告占琳承担。一审宣判后，原审被告占琳不服，向本院提起上诉。上诉人占琳上诉称：上诉人已支付2008年1月至2008年12月期间的物业费，故此期间的物业费上诉人无需再支付。且该笔物业费的诉讼时效已过2年诉讼时效期间。2013年2月至2014年1月31日期间为12个月，而不是13个月，故一审法院判决上诉人支付2013年2月至2014年1月31日期间物业费按13个月计算是错误的，应为274.4元×12个月=3292.8元。因被上诉人怠于小区管理，上诉人支出材料费、人工费等合计2284.5元，用于维修公共设施设备，该费用应当与物业费相抵销。综上，一审法院第一项判决没有事实和法律依据，请求撤销一审判决第一项并依法改判；由被上诉人左海名苑业委会承担本案一、二审诉讼费。被上诉人左海名苑业委会答辩称：1、被上诉人陆续向上诉人发出催款函，所以诉讼时效中断，本案并没有过诉讼时效，且上诉人在一审中并没有对诉讼时效提出异议。2、一审法院认定2013年2月1日至2014年1月31日期间为12个月计算正确。3、上诉人关于物业维修费问题属于另外一个法律关系，与本案无关，应该另行主张。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案卷移送本院。二审诉讼过程中上诉人占琳向本院提交如下证据：证据一、2013年3月13日的收款收据、2013年3月13日的送货单、2013年3月15日的收条。证明左海名苑业委会怠于小区管理，上诉人于2013年3月13日支出更换B2-2楼梯水管的材料费1146.5元（480元+666.5）元，并于2013年3月15日支出更换B2-2楼梯水管工资300元，以上费用合计146.5元。证据二、2014年8月5日收款收据2张、2014年8月5日收条。证明左海名苑业委会怠于小区管理，上诉人于2014年8月5日支出更换B2-2车库污水管阀门的材料费238元（188+50元）和更换B2-2车库污水管阀门工资300元，以上费用合计538元。证据三、2015年3月13日收条，证明左海名苑业委会怠于小区管理，上诉人于2015年3月13日支出更换B2-2自来水管工资300元。证据四、“证明”，证明左海名苑业委会物业管理混乱，上诉人的2008年物业费已缴纳。证据五、照片，辅助证明证据一、二、三的证明内容。被上诉人左海名苑业委会对上诉人提交的上述证据的真实性无法确认且认为与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据一、二、三、五与本案关联性无法确认，本院不予采信。证据四内容真实性无法确认，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张其2008年1月至2008年12月期间的物业费已经支付，没有提供有效证明予以证明，本院不予采纳。因被上诉人分别于2008年8月20日、2009年2月12日、2010年1月23日、2011年12月26日、2013年6月5日、2014年6月20日向上诉人催缴物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，诉讼时效中断，故上诉人关于2008年1月至2008年12月期间的物业费已过诉讼时效的主张不成立。2013年2月至2014年1月31日期间应为12个月，上诉人关于上述期间的物业费应按12个月计算，而不应按13个月计算的主张，本院予以采纳。一审法院按13个月计算有误，应予纠正。上诉人认为B2-2单元2013年2月至2014年1月31日期间的物业费为3292.8元，而被上诉人在一审诉讼请求中对此期间物业费也仅主张3292.8元，故B2-2单元2013年2月至2014年1月31日期间的物业费数额应为3292.8元，与上诉人的三套房产自2008年1月至2008年12月期间欠缴物业费4626.12元相加，上诉人所欠物业费总计金额应为4626.12元+3292.8元=7918.92元。关于上诉人主张的其支出的相关材料费、人工费等2285.4元系用于维修公共设施，应与物业费相抵销的问题，本院认为上诉人的该项主张没有事实与法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2268号民事判决。二、上诉人占琳于本判决生效之日起十日内向被上诉人福州市鼓楼区左海名苑业主委员会支付从2008年1月至2008年12月止期间和2013年2月至2014年1月31日止期间的拖欠物业管理费合计人民币7918.92元。三、驳回被上诉人福州市鼓楼区左海名苑业主委员会一审其他诉讼请求。四、驳回上诉人占琳的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费按一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人占琳负担48元，被上诉人福州市鼓楼区左海名苑业主委员会负担2元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森代理审判员 马 青代理审判员 陈碧珍二〇一六年一月二十二日书 记 员 林 舒 关注微信公众号“”