（2015）苏中民终字第05668号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-04-27
案件名称
徐建明与李春伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春伟,徐建明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05668号上诉人（原审被告）李春伟。委托代理人严华，江苏元融律师事务所律师。委托代理人朱磊，江苏元融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐建明（曾用名江建明）。委托代理人邱江，江苏拙正律师事务所律师。上诉人李春伟与被上诉人徐建明房屋租赁合同纠纷一案，李春伟不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00386号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年4月9日，徐建明（甲方）与李春伟（乙方）签订《租房协议》一份，双方约定：甲方把两间房屋租赁给乙方，年租金16000元；租金先付后租，如果乙方到期不付房租，甲方有权拒租，一切损失甲方不负责赔偿，但如乙方确实有实际困难，可以协商，但期限最多不超过一个月；关于房屋结构，如果拆除窗户或其他设施，在退租前恢复原样；租期为五年；在租房期间如遇拆迁，甲方应退回多余房租，但在拆迁期间，如有补偿款，在有营业执照前提下，装修补偿款甲、乙双方各一半；如无执照，装修赔偿款由乙方所有。上述合同签订后，徐建明将自有的位于苏州市姑苏区洋泾角71号的房屋两间交由李春伟承租使用。后，双方签订《补充协议》一份，约定：因乙方李春伟租赁甲方徐建明的房屋用于开浴室，但无营业执照、卫生许可证，现由甲方徐建明申办了徐建明浴室的营业执照和卫生许可证借给乙方使用，在使用期间应遵守法律，如有违反应由乙方承担；甲方不参与每年验证，费用由乙方承担。2011年9月26日，双方再次签订《补充协议》，约定：因使用三相电，增加房租1000元，电费按每度1元计算，租期从开始到满五年，不加任何费用。一审审理中，徐建明陈述，关于租赁物，如尚未拆迁，租赁合同约定的期限届满后由李春伟续租，视为不定期租赁；关于租金，在合同约定的租赁期间届满后，李春伟要交租金，但因租赁房屋拆迁时间不定，如果先收了，对拆迁日之后的房租要退还，所以就暂时没收。李春伟陈述，关于租赁物，在合同约定的租赁期限届满后，徐建明从未向我告知不再续租；关于租金，我2014年10月份向徐建明交纳，但徐建明不收。再查明，徐建明的原名为江建明；位于姑苏区洋泾角71号的房屋系在农村宅基地上建设的房屋，有登记证明，但无产权证。该房屋现由李春伟使用，用于经营“苏州市平江区徐建明浴室”。以上事实由徐建明提交的租房协议、补充协议两份、证明两份、权属证明以及双方当事人的陈述予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，原审法院对上述证据予以确认。原审原告徐建明的诉讼请求为：1、判令李春伟立即将租赁房屋腾空并返还徐建明；2、判令李春伟支付从2014年10月20日至2015年4月20日的房屋租金16000元，并交清相关水电费4000元；3、判令李春伟承担本案诉讼费。一审中，徐建明撤回了要求李春伟交清相关水电费4000元的诉讼请求。原审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同的约定履行自己的合同义务。本案中，徐建明按约向李春伟提供了租赁物，在合同约定的租赁期间届满后，租赁物仍由李春伟使用，徐建明未提出异议，因此，在合同约定的租赁期间届满后，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，徐建明可以随时要求解除租赁合同，并要求承租人返还租赁物。本案中，徐建明将李春伟诉至原审法院并要求李春伟返还租赁物，徐建明要求解除双方的租赁合同关系的意思表示明确。租赁合同解除后，李春伟理应向徐建明返还租赁物，故原审法院对徐建明要求李春伟将租赁房屋腾空并返还的诉讼请求予以准许。对于徐建明要求李春伟支付从2014年10月20日至2015年4月20日的租金16000元的请求，因在该段时间内，租赁物由李春伟使用，且李春伟的举证不足以证明徐建明同意免除该期间的租金，因此，原审法院对徐建明要求李春伟支付租金16000元的请求亦予以支持。另，如李春伟认为案涉房屋涉及拆迁，应对其做出补偿的，可待拆迁完毕后另行主张，本案不予理涉。综上，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、李春伟于判决生效之日起十日内将位于苏州市姑苏区洋泾角71号的两间房屋腾空并返还徐建明。二、李春伟于判决生效之日起十日内向徐建明支付房租16000元。如未按判决指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取150元，由李春伟负担，于判决生效之日起十日内直接支付徐建明。上诉人李春伟不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、双方当事人之间的租赁合同于2014年4月到期后，徐建明曾口头答应继续向李春伟出租本案系争房屋，且李春伟正常交付房租，原审判决立即搬离，有悖于合同的约定。2、房屋正在涉及拆迁，徐建明应当配合李春伟办理拆迁补偿手续，请求撤销原判，依法改判，并判令一、二审上诉费由被上诉人承担。被上诉人徐建明答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人于2009年4月签订的《租房协议》明确约定租赁期限为5年。嗣后，双方先后达成两份《补充协议》，对房屋用途、房屋、电费等事宜就原合同进行了变更和补充，但是，均不涉及延长租期和拆迁补偿事宜。2014年4月，《租房协议》约定的租期届满，双方并未续订房屋租赁合同，但出租人徐建明并未当即要求李春伟腾退，故双方在2014年4月后成立不定期租赁合同关系，合同权利义务关系应参照原《租房协议》履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，徐建明可以随时要求解除租赁合同，并要求承租人返还租赁物。应此，原审法院支持徐建明解除合同的诉讼请求并判决李春伟支付2014年10月20日至2015年4月20日期间的房屋使用费，并无不当。上诉人李春伟主张双方曾另行口头达成续租房屋之协议，缺乏证据佐证，本院碍难支持。《租房协议》及其各补充协议均未对承租人一方的拆迁补偿事宜加以约定，且截至本案诉讼期间，拆迁及补偿的事实尚未发生，就双方关于拆迁补偿事宜的争议，应待拆迁发生后另行主张。综上，上诉人李春伟的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李春伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平代理审判员 陈 斌代理审判员 姚 望二〇一六年一月二十二日书 记 员 蔡婷婷