（2015）惠阳民初字第00691号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-07-26

案件名称

无锡市德良物业有限公司与汤继伟物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市惠山区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡市德良物业有限公司,汤继伟

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条

全文

江苏省无锡市惠山区人民法院民事判决书（2015）惠阳民初字第00691号原告无锡市德良物业有限公司，住所地无锡市滨湖区科教软件园23号。法定代表人张小平，无锡市德良物业有限公司董事长。委托代理人杨雷辉（受无锡市德良物业有限公司特别授权委托），该公司员工。被告汤继伟。原告无锡市德良物业有限公司（以下简称德良公司）与被告汤继伟物业服务合同纠纷一案，于2015年11月10日诉至本院。本院受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员徐景全独任审判，公开开庭进行了审理。原告德良公司委托代理人杨雷辉、被告汤继伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德良公司诉称，汤继伟结欠其物业费3924元，德良公司催讨无着，故诉至法院，请求判令汤继伟支付自2013年7月1日至2014年12月31日物业费3924元并承担相应违约金。关于违约金，双方约定计算标准为3‰/日，该标准偏高，德良公司调整为按照353元进行主张。被告汤继伟辩称，确认结欠德良公司物业费3924元，拒付物业费的理由为：1、其房屋地下室公共管道发生漏水冲破室内天花板造成财产损失，汤继伟认为德良公司应赔偿其2年物业费；2、2013年7月1日至12月31日的物业费按照双方合同应于2013年6月30日前支付，德良公司于2015年11月份诉至法院，该部分物业费已超过法定诉讼时效，应不予支持；3、德良公司未尽公共管道的疏通义务造成管道长期堵塞而发生漏水，系未尽物业管理义务。经审理查明，美林湖花园小区在2013年7月1日至2014年12月31日期间由德良公司提供物业管理服务，汤继伟系该小区33号201室业主。因房屋地下室公共管道发生漏水造成汤继伟财产损失，其拒付上述期间物业费共计3924元。德良公司于2015年11月10日诉至本院，请求判令汤继伟支付结欠物业费3924元并承担违约金353元。以上事实由前期物业服务合同、中标通知书、物价局备案回复表、邮寄清单、业委会统计情况表、美林湖33-201地下室排污管漏水赔偿书、漏水现场照片、当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。本院认为，汤继伟在接受了德良公司的物业管理服务后，理应及时支付相应物业费。双方在庭审中一致确认汤继伟结欠德良公司物业费3924元，本院予以认定。本案争议焦点在于，诉争房屋发生漏水应由何方承担赔偿责任？汤继伟辩称其房屋地下室管道漏水因德良公司未尽公共管道的疏通义务造成管道长期堵塞而引发，应由德良公司承担相应赔偿责任。德良公司陈述管道漏水原因：“1、管道接口与管道不匹配，安装管道时开发商疏于管理；2、管道先天坡度不够，造成管道倒灌水。”即漏水系开发商原因导致，应由开发商承担赔偿责任。本院认为，汤继伟作为抗辩方，应就反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。现汤继伟提供的证据不足以证明德良公司应就管道漏水承担赔偿责任，本院对汤继伟的第一项、第三项抗辩理由不予支持。对于汤继伟第二项诉讼时效抗辩，本院认为双方前期物业服务合同明确约定了汤继伟应按期支付物业费，故本案诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日（2014年6月30日）起计算，德良公司的起诉并未超过诉讼时效，本院对汤继伟该项抗辩不予支持。关于违约金部分，因双方约定违约金3‰/日标准偏高，现德良公司按照353元进行主张，符合法律规定。综上，德良公司主张汤继伟支付结欠物业费3924元及违约金353元，理由正当，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：汤继伟应于本判决书发生法律效力后立即支付德良公司物业费3924元及违约金353元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由汤继伟负担。该款已由德良公司预交，汤继伟应于本判决书发生法律效力后立即支付给德良公司。本判决为终审判决。审判员　　徐景全二〇一六年一月二十二日书记员　　周志成本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。来自