（2015）并民终字第2232号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-06-29
案件名称
蔚会芬与王燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王燕,蔚会芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第2232号上诉人（原审被告、反诉原告）王燕，女，汉族，现住太原市小店区。委托代理人卜剑，山西晋邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）蔚会芬，女，汉族，现住太原市小店区。委托代理人药海亮，男，无业，系被上诉人蔚会芬之夫。上诉人王燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第00865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王燕及其委托代理人卜剑，被上诉人蔚会芬的委托代理人药海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，本案的争议焦点在于原、被告间系租赁关系还是合伙经营关系，以及原告蔚会芬的诉求应否支持。首先，《民法通则》第三十条规定，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供租金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，原告蔚会芬从山西万马仕商贸城处租赁了万马仕商贸城3-A43号商铺，并签订了商铺租赁合同。蔚会芬租赁该商铺后，与被告王燕达成口头协议，约定二人每人使用该商铺的一半，租金、物业管理费、电费等各项费用每人承担一半。从对商铺的装修至此后各自使用商铺，期间产生的装修费用、租金、物业管理费、电费等费用，双方按约定各半承担，原、被告各自出资进货，各自经营，自负盈亏，因此原、被告间并不符合个人合伙应具有的合伙经营、共同劳动的特征，并非合伙经营关系，而是被告王燕从原告蔚会芬处租赁万马仕商贸城3-A43号商铺的一半，双方之间系租赁关系。《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知解除合同。本案原、被告均认可双方口头约定蔚会芬干一天王燕可以干一天，该约定系对租赁期限约定不明确，而双方间的事实租赁关系从二〇一三年七月存续至今，实际履行的租赁期限超过六个月，但双方并未签订书面合同，故原、被告间应视为不定期租赁，原、被告均可以随时解除合同。现原告蔚会芬诉至法院，要求被告王燕腾出商铺，系解除租赁合同的意思表示，对双方间的租赁合同关系予以解除，对原告蔚会芬要求被告腾出商铺的请求予以支持。其次，对于原告主张的损失。原告从二〇一四年一月起因病无力经营涉案商铺，被告帮助原告经营一段时间后，原告停止经营。从被告提供的交纳商铺租金、物业管理费及购买电费的票据看，二〇一四年十一月一日至二〇一五年三月四日期间，原告并未交纳上述费用。原告称在二〇一四年十月十六日向被告发出电子邮件要求被告在二〇一四年十一月一日腾出商铺，从原告提供的电子邮件的打印件看，不能确定收件人系被告，且被告不认可收到该电子邮件，对该证据不予采信，现有证据不能认定原告在该日已通知被告在二〇一四年十一月一日解除双方的租赁合同。综上，原告主张赔偿二〇一四年十一月一日至二〇一五年三月四日每日200元的损失，但未就损失提供相关证据，该主张证据不足，不予支持。被告交纳了至二〇一四年四月三十日的商铺租金，此后的租金由原告交纳，故从二〇一四年五月一日起至被告腾出之日止，被告应按每日每平方米1.95元租赁面积22平方米支付原告租金。对于被告交纳的二〇一四年七月至二〇一五年一月为商铺每月购电300元，其中无被告购买二〇一四年九月电费的票据，合计1800元，原告在庭审中认可涉案商铺使用一个电控开关，该期间原告虽未经营，但原告也应按双方的约定分摊电费的一半900元。被告交纳二〇一四年七月至二〇一五年二月商铺物业管理费共计10396元，此系双方租赁合同解除前产生的物业管理费，对该费用原告需按双方口头约定分摊一半为5198元。综上，原告应支付被告电费及物业管理费共计6098元。被告提交反诉状，法院受理后，未在规定期限内交纳反诉费，且在庭审中表示撤回反诉申请，此系对自己权利所做的处分，予以准许，不再另行制作民事裁定书。据此判决：一、被告（反诉原告）王燕于本判决生效后十五日内腾出万马仕商贸城3-A43号商铺，并在腾出商铺之日支付原告（反诉被告）蔚会芬从二〇一四年五月一日至实际腾出房屋之日止的租金（租金计算方式为每日每平方米1.95元租赁面积22平方米实际使用天数）；二、原告（反诉被告）蔚会芬于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）王燕电费及物业管理费6098元。王燕不服上述判决，上诉称：一审认定事实不清，证据不足，双方是合伙关系，而非租赁关系。被上诉人蔚会芬与万马仕商贸城签订商铺租赁合同后，于二〇一三年六月份为了分担商铺费用及经营风险，主动找到上诉人，要求与上诉人合伙经营此商铺，并对合伙经营此商铺作出了一个口头的约定：商铺的租金、押金、装修费、物业费、水电费及其他所有的费用两人均摊，并承诺只要商场存在一天，双方就能共同干一天。上诉人按双方的口头约定将第一年应交纳的房租交给了蔚会芬，第一年的其他费用大部分都是上诉人向商场交纳。之后上诉人一直要求与蔚会芬签订一份合伙协议，但蔚会芬却一直不予以签订。第二年蔚会芬因身体不适，已经不再去商场经营。上诉人向商场交纳了全部的租赁费及其他所有的费用，一人经营整个商铺，并且每个月去蔚会芬处将蔚会芬的经营收益交给她。若双方为租赁关系，装修费不应当由上诉人出一半，且租赁要以营利为目的，虽然万马仕商贸城的商铺租赁经营合同是由蔚会芬所签订，而蔚会芬从未以营利为目的来要求上诉人多交租金。蔚会芬在起诉前，也承认双方为合伙经营。第二年由于蔚会芬身体不适，上诉人向商场交纳了所有费用，并一人经营整个商铺，从上述行为来看并不符合租赁关系的形式。由于双方的口头约定及蔚会芬承诺“只要自己干一天，上诉人就可以干一天，不会中途舍弃上诉人。”上诉人认为自己已经与蔚会芬建立了合伙经营关系，并坚信能经营到二〇一六年四月三十日，导致上诉人与某童鞋品牌达成了三年的代理权，并交纳了订货款、保证金及其他费用共计10万余元。正是因为蔚会芬明确提出想与上诉人合伙经营商铺来分担经营风险，上诉人才会与其进行共同出资、共同装修、共同经营。在合伙经营期间，蔚会芬背着上诉人将第三年的房租交纳后，歪曲事实，想以租赁的方式将上诉人赶走，其行为不仅违背了双方当初的口头约定，也严重违背了诚实信用原则，法律不应支持其无理要求。而且如果提前终止双方的合伙经营关系，将会给上诉人带来巨大的经济损失。请求二审撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人蔚会芬答辩称：当初不是合伙，双方之间没有协议，也没有答应她合伙。由于关系不错，出于好心帮助她，让她一起干，但并没有告诉三年的时间，我是说我们干一天她也能干一天，这个我已经做到了，在我经营期间并没有舍弃她。现在我们不能干了，店铺是我承租的，承租权在我方。一审认定事实清楚，证据充分，请求二审维持原判。经审理查明，二〇一三年一月二十六日，蔚会芬与山西万马仕商贸城签订一份商铺租赁经营合同，合同约定：蔚会芬租赁山西万马仕商贸城位于太原市小店区康宁街万马仕商贸城3-A43号商铺，套内面积41.9平方米，租赁期限三年即从二〇一三年五月一日至二〇一六年四月三十日；商铺租赁收费面积为44平方米，每天每平方米租金为1.95元，合同总租金为93951元，年租金为31317元，质量保证金为2000元，物业管理费每天每平方米1元，每年为16060元；另约定了双方权利义务、违约责任等。协议签订后，蔚会芬、王燕经协商，口头约定：蔚会芬租赁的万马仕商贸城3-A43号商铺由双方各自使用一半，租金、物业管理费、水电费、装修费等在使用商铺期间产生的费用由双方每人承担一半。关于租赁期限，双方并未明确约定，但均认可当时口头约定蔚会芬干一天王燕可以干一天。双方达成上述口头协议后，于二〇一三年七月开始共同对万马仕商贸城3-A43号商铺进行装修，装修费各半负担。万马仕商贸城于同年八月开始营业，开业后，双方各自使用商铺的一半经营，蔚会芬经营童鞋，王燕经营童装，双方各自进货，自负盈亏。经营期间商铺的电费、物业管理费、安装电话及POS机等费用均由每人承担一半。二〇一四年一月，蔚会芬因病无法继续经营，由王燕无偿帮助蔚会芬经营。蔚会芬称王燕帮忙经营至二〇一四年三月至四月间，王燕则称其帮蔚会芬经营至二〇一四年八月。双方均认可王燕帮蔚会芬经营期间，王燕将经营收益支付蔚会芬，但蔚会芬称该期间应负担的费用王燕已经予以扣除，王燕则称蔚会芬应负担的费用并未从中扣除。后双方因商铺使用发生争议，协商不成。蔚会芬称二〇一四年十月十六日向王燕的QQ邮箱发送了电子邮件，要求以15万元将商铺转让给王燕，如不同意则要求其于二〇一四年十一月一日前腾出商铺。王燕称从未收到该电子邮件。蔚会芬遂诉至原审法院，要求王燕腾出商铺，赔偿损失。王燕在法定期限内提出反诉，但未在规定期限内缴纳反诉费。一审庭审中，王燕表示要求撤回反诉请求。另查明，蔚会芬与山西万马仕商贸城签订商铺租赁经营合同后，交纳了合同第一年度（二〇一三年五月一日至二〇一四年四月三十日）商铺租金31317元，因万马仕商贸城于二〇一三年八月开业，故将蔚会芬所交二〇一三年五月一日至二〇一三年八月十二日的租金转入下一年度同期租金。二〇一四年五月十日，王燕交纳了第二年度剩余时间段（二〇一四年八月十三日至二〇一五年四月三十日）的商铺租金22394元。一审庭审中，蔚会芬称其已交纳第三年度（二〇一五年五月一日至二〇一六年四月三十日）的商铺租金，王燕予以认可。另王燕提供了其交纳二〇一四年七月至二〇一五年二月商铺物业管理费共计10396元及二〇一四年七月至二〇一五年一月（无二〇一四年九月年）商铺购电共1800元的相关票据，要求蔚会芬承担上述费用的一半。蔚会芬称虽然商铺内只有一个电控开关，但该期间其并未经营，不同意支付该期间的电费。本院认为，蔚会芬从山西万马仕商贸城承租3-A43号商铺后，与王燕口头约定双方各自使用所租商铺一半面积，相关费用各半负担，似有合伙关系的某些特征。但在涉案商铺租赁经营合同的法律关系中，相对于商铺出租方山西万马仕商贸城，王燕虽实际使用一半商铺，却并非租赁合同所对应的一方当事人；若为合伙租赁，合伙人内部就租赁物的使用、费用承担的约定，于出租方并不产生相应约束力，即相对于租赁合同的出租方，任一合伙承租人均须对租赁合同约定的全部内容负责。对比本案当事双方所发生之情形，蔚会芬、王燕分别使用商铺一半，虽约定装修、租金、物业等费用各半负担，但双方各自出资进货，各自经营，自负盈亏，并未形成“利益共享，风险共担”的经济共同体，相对于山西万马仕商贸城，承担租赁合同承租人权利义务的仍然是蔚会芬，而非王燕。因此，蔚会芬将其承租商铺的一半交由王燕使用，实质为租赁物的转租；转租过程中，蔚会芬未谋取租金方面的利益，并不影响对该转租关系的性质判定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。王燕关于合伙经营的上诉主张不能成立，其请求不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费207.5元，由上诉人王燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦跃峰审 判 员 雷 晨代理审判员 王笙太二〇一六年一月二十二日书 记 员 赵梓余 搜索“”