（2016）京01民终295号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-14
案件名称
朱素兰等与邵滨鸿等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱素兰,张福生,邵滨鸿,孙劭,北京链家房地产经纪有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终295号上诉人（原审原告）朱素兰，女，1964年7月14日出生。委托代理人马强，北京市大瀚律师事务所律师。委托代理人朱素香，女，1959年11月5日出生。上诉人（原审被告）张福生，男，1963年11月21日出生。委托代理人刘辉，北京祥文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邵滨鸿，女，1959年10月12日出生。被上诉人（原审被告）孙劭，男，1989年7月29日出生。委托代理人杨丽莎（兼邵滨鸿之委托代理人），北京市大都律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代理人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。上诉人朱素兰和上诉人张福生因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。朱素兰在原审法院诉称：朱素兰与张福生系夫妻关系，1503室房屋系夫妻双方共同财产。2012年4月5日，张福生经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，在朱素兰不知情的情况下擅自与邵滨鸿签订1503室房屋买卖相关合同，私自处分了夫妻双方共同财产。朱素兰认为本案诉争房屋属于夫妻共同财产，现朱素兰对相关合同也不予追认，张福生私自与邵滨鸿签订的关于诉争房屋买卖相关合同严重侵害到房屋共有人的合法权益应属无效合同。故现起诉请求法院判令张福生与邵滨鸿于2012年4月5日签订的关于1503室房屋买卖相关合同及补充协议无效。张福生在原审法院辩称：同意朱素兰的诉讼请求。邵滨鸿、孙劭在原审法院辩称：双方签订的合同是双方真实意思表示，事实上是朱素兰最先委托中介卖房，卖房人就是房屋产权人张福生本人，张福生是代表他们夫妻双方卖房，邵滨鸿、孙劭作为买房人有理由相信张福生卖房的意思表示是朱素兰他们夫妻双方共同的意思表示，朱素兰不得以不同意或不知道对抗买受人，双方签订的合同及补充协议为有效合同，应继续履行。2012年4月5日，双方签订该房买卖合同时，因张福生所带文件不足，中介和邵滨鸿前去其家完成签约，期间张福生打电话给朱素兰询问购房原始发票放置在家中何处，合同条款基本谈妥后，张福生再次打电话给朱素兰详细说明了购房价格、支付方式等细节，朱素兰均表示同意，于是双方才签订了合同，故上述卖房过程朱素兰是完全知情并同意的。即便朱素兰不知情，也不影响合同效力，如有责任承担问题，按法律规定应由张福生向其妻子承担，买方无责任。双方签订合同后，邵滨鸿将自己父母居住房屋低价出售，按协议共向张福生支付了240万元，并支付了全额中介费70180元，在征得张福生同意后，邵滨鸿父母在2012年4月就入住该房屋至今，并缴纳了2012年至2014年期间的物业、供暖等费用。双方履行合同至朱素兰起诉时已近两年，期间未见朱素兰、张福生提出任何异议或反对。邵滨鸿、孙劭购房全过程均是善意有偿的，张福生与朱素兰系因房屋涨价恶意起诉以达到解约目的。故不同意朱素兰的诉讼请求。链家公司在原审法院述称：双方签订的合同是有效的，朱素兰在卖房时是知情的，房产证上标明张福生对房屋是单独所有，买方的购房行为没有问题。链家公司不同意朱素兰的诉讼请求。原审法院经审理查明，朱素兰、张福生系夫妻关系。2009年10月22日，张福生（买受人）从北京华润新镇置业有限责任公司（出卖人）购买1503室房屋，2013年2月4日，张福生取得1503室房屋所有权证，产权登记在张福生名下。诉讼中，朱素兰另案起诉张福生，请求法院确认1503室房屋系其与张福生的共同财产并判令张福生协助办理产权登记手续将1503室房屋登记于其与张福生名下。法院作出（2014）海民初字第14288号民事判决书，确认现在张福生名下的1503室房屋为朱素兰与张福生共同所有，并驳回了朱素兰其他诉讼请求。该判决现已生效。2012年4月5日，张福生（出卖人）经链家公司提供居间服务，与邵滨鸿（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：张福生将1503室房屋出卖给邵滨鸿，房屋成交价格319万元。当日，张福生、邵滨鸿又与链家公司（居间方）签订《补充协议》、《居间服务合同》；张福生、邵滨鸿还与北京中融信担保有限公司（服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。其中朱素兰提供的其自链家公司复印的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》尾页买受人签章处有孙劭、邵滨鸿签名，但孙劭名字被划掉，上方有张少伦、张福生签字；《补充协议》尾页买受人签章处有孙劭、邵滨鸿的签名，但孙劭名字被划掉；《居间服务合同》首页买受人处及尾页乙方处有孙劭、邵滨鸿名字，但孙劭名字均被划掉，旁边均有张福生签名；《房屋交易保障服务合同》首页买受人处有孙劭、邵滨鸿签名，孙劭名字被划掉，且划掉处有张少伦签名，尾页买受人签章处有孙劭、邵滨鸿签名，但孙劭名字被划掉，上方有张少伦、张福生签名。上述合同均与链家公司向法庭提交的该公司留存的合同原件一致。张福生对朱素兰提供的上述合同真实性均认可，但陈述上述合同中买受人签字更改处的张福生签字并非其本人所签。另，张福生陈述其手中持有的合同原件已经丢失，无法向法庭提供。邵滨鸿对上述合同的真实性均不认可，并陈述签约当时孙劭并未在场，所有孙劭的签字均为邵滨鸿受其委托代签，孙劭名字是对方私自划掉，并未经过其确认，邵滨鸿还向法庭提供其持有的合同原件，其中《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》首部买受人处有孙劭、邵滨鸿两人的名字，尾页买受人签章处有孙劭、邵滨鸿两人的签名；《补充协议》尾页买受人签章处签有孙劭、邵滨鸿两人的名字，其中孙劭的名字被划掉；《居间服务合同》尾部乙方签字处有孙劭、邵滨鸿两人的签名。朱素兰、张福生对邵滨鸿提供的上述合同真实性均不认可，链家公司对邵滨鸿提交的上述合同真实性均表示认可。关于签约过程，邵滨鸿陈述其在购房之前已听链家公司中介人员说是朱素兰委托张福生卖房，中介人员也当面给朱素兰打电话核实，但其未与朱素兰本人通过话，与张福生签约当日，邵滨鸿、中介人员到张福生家中与张福生签署的合同，朱素兰当时并不在家，但合同细节张福生都通过电话与朱素兰核实过。张福生对此陈述不予认可，并陈述卖房从始至终都是其一人经手，未经朱素兰同意，对于签约当日究竟在何处签署合同、在场人员是谁以及合同上签字的买受人是谁等问题，张福生均未向法庭答复。链家公司对邵滨鸿的上述陈述表示认可，并陈述最初就是朱素兰打电话给链家公司委托出售1503室房屋，该公司做了登记，房屋价格也是朱素兰在电话中报价的。朱素兰则陈述其从未委托过中介公司出售1503室房屋，也没有参与该房屋的交易过程。对于是否要求张福生提供其配偶同意出售房屋的声明一节，邵滨鸿表示链家公司告知其是朱素兰委托卖房，且公司存有登记；链家公司则表示房产证上标明张福生对房产是单独所有，买卖行为没有问题。根据双方在《补充协议》中的约定，邵滨鸿、孙劭应于2012年4月5日向张福生支付定金5万元，于2012年4月20日之前支付第一笔首付款95万元，2012年6月18日之前支付第二笔首付款140万元，张福生自领取房产证之日起通知邵滨鸿、孙劭，双方在45天之内办理过户手续，并且邵滨鸿、孙劭于过户当日支付剩余房款79万元给张福生。合同签订当日，孙劭向张福生支付了定金5万元，张福生向孙劭出具收条，收条内容为“今收到孙劭交来购房定金人民币伍万元整。”2012年4月19日，邵滨鸿向张福生汇款95万元。2012年6月20日，邵滨鸿又向张福生汇款140万元。张福生陈述，其因急用钱而售房，收到房款后并未告知朱素兰。朱素兰表示由于夫妻长期分居，故不了解张福生有无大额收入。朱素兰还表示，1503室房屋在购买后就一直空置，留给儿子将来结婚使用，故不知晓房屋已被张福生私自出售。邵滨鸿为证明朱素兰知情，还向法庭提交了邵滨鸿与链家公司中介人员张凤玉于2013年11月18日的对话录音予以证明，录音中张凤玉认可是朱素兰委托链家公司出售房屋的，其与朱素兰本人也通过电话，朱素兰出价320万元，签合同时由于朱素兰当时在国外，也无法签配偶同意出售的证明，其提醒张福生给朱素兰打电话询问朱素兰是否同意，张福生与朱素兰在电话中确认了价款，还念了《补充协议》给朱素兰听，朱素兰在电话中表示同意。朱素兰及张福生对录音的真实性均不认可，链家公司对该录音的真实性表示认可。另，邵滨鸿陈述张福生于2012年4月6日将1503室房屋交付，并向法庭提交其于该日书写的收房条予以证明。朱素兰和张福生均对该收房条的真实性表示认可。现1503室房屋由邵滨鸿一方居住使用，房屋交付后的物业费、供暖费及水电费均由其缴纳。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述，结婚证，（2014）海民初字第14288号民事判决书，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，《居间服务合同》，《房屋交易保障服务合同》，收条，汇款凭证，收房条等证据材料在案佐证。原审法院判决认定，本案首先要解决双方签订的房屋买卖合同的买受人主体问题。诉讼中，双方当事人向法庭提供了链家公司留存的和邵滨鸿方持有的两份合同原件。其中，邵滨鸿持有的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》记载的买受人处及落款处的买受人签名处均为邵滨鸿和孙劭两人的名字，《居间服务合同》落款的买受人处也均为孙劭和邵滨鸿两人的名字。而链家公司提供的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》买受人签章位置显示有孙劭和邵滨鸿两人的签名，后孙劭的签名被划掉；《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》及《居间服务合同》的买受人落款处也均显示有孙劭的签名，但后被划掉，且各处划掉的位置均没有经过孙劭和邵滨鸿的同意和确认，而张福生亦未对此提供证据证明。根据法律规定，合同主体的变更应经过签订合同各方的同意，现朱素兰提供的链家公司留存的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》原件上将孙劭的名字划掉未经合同双方的同意和确认，故法院认为应以邵滨鸿一方提交的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》原件为准，并认定孙劭、邵滨鸿均为该合同的买受人。法律规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，争议房屋为朱素兰与张福生的夫妻共同财产。朱素兰虽主张张福生与邵滨鸿、孙劭签订房屋买卖合同未经其同意，但张福生系1503号房屋商品房预售合同的买受人和房屋登记的产权人，作为买受人的邵滨鸿、孙劭一方有理由相信张福生有权处分房屋，尽到了交易中的审核义务。且链家公司作为双方房屋买卖交易的居间方，亦陈述在交易过程中朱素兰知情且同意。合同签订后，邵滨鸿、孙劭按合同约定支付了大部分购房款，张福生亦已交付了房屋，朱素兰在房屋交付后至本案起诉前近两年的时间里从未向邵滨鸿、孙劭提出异议，故邵滨鸿、孙劭有理由相信张福生有权出售该房屋，朱素兰亦未提供充分证据证明邵滨鸿、孙劭购买该房屋存在恶意，因此，法院对朱素兰所述邵滨鸿、孙劭购买该房屋存在恶意的陈述不予采信。另，按照法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故即便张福生在签订合同时确实无权处分该房屋，也不能构成合同无效的法定情节。综上，法院认定，朱素兰的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回朱素兰全部诉讼请求。朱素兰不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、依法撤销北京市海淀区（2014）海民初字第5436号民事判决书；2、确认张福生与邵滨鸿于2012年4月5日签订的关于1503号房屋买卖合同及补充协议无效；3、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。上诉理由：一、一审认定案件的事实错误、证据不足。1、合同主体认定错误，张福生与邵滨鸿的之间的房屋买卖合同系不成立的合同，并非仅仅无效的问题。2、法院查明部分过多的引用当事人陈述，企图通过没有任何证据的当事人陈述证明房屋出售委托之初系朱素兰委托，并在公司做登记；张福生、邵滨鸿签约之时，张福生通过电话告知朱素兰房屋出售情况。该部分均系邵滨鸿与链家的单方陈述，张福生、朱素兰均不予认可，并否认事实发生，在无证据支持且双方争议较大，不能作为法院查明部分写进判决书。3、邵滨鸿提供的张凤玉的录音材料不能作为证据作为认定事实的依据。该证人必须出庭接受原、被告双方的质证，才具有证据的资格。现邵滨鸿一方经提供一份录音不具有证明力，一审法院将上述有争议的部分作为查明的案件的事实予以认定，明显违背证据规则，应予纠正。4、涉案房屋系张福生与朱素兰的婚内共同财产。房屋虽登记在张福生名下，但是购房贷款合同、购房首付款及月供均系朱素兰支付，根据现有证据显示，邵滨鸿、张福生、链家公司在签订房屋买卖合同之时存在明显过错，系恶意串通损害第三人利益的行为。朱素兰在偶然间发现出卖合同的复印件后，立即采取积极维权行为，向房屋管理部门提出异议登记并向法院起诉合同无效，第一次因为合同名字不清楚，起诉“邵演鸿”，被法院告知起诉错误，撤诉重立。二、一审法院违反法定程序。一审法院未经上诉人同意违法追加孙劭、链家地产作为案件的当事人，严重侵害原告民事诉讼权利，根据民事诉讼法基本不告不理原则，上诉人有权选择谁做被告，上诉人对一审法院的行为不认可，请依法纠正。三、一审法院裁判适用法律错误。在张福生、邵滨鸿、链家地产均明知朱素兰系房屋共有权人的情况下，恶意串通签订买卖合同，侵害朱素兰的房屋所有权应属无效合同。邵滨鸿等人购房行为并不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第（二）项，张福生卖房行为需要取得朱素兰的同意，邵滨鸿在明知房屋共有人存在，共有人并未明确表示同意出售下，邵滨鸿不属于善意第三人。对于非善意的购买人根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产转让受让人，所有权人有权追回。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该规定是否意味着，即使合同有效，邵滨鸿也无权将属于上诉人的财产强行过户。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。如果想要完成该房屋的转让，必须朱素兰出具“配偶同意出售证明”。综上所述，一审判决中认定事实不清，适用法律错误。张福生不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持朱素兰的原审诉讼请求。上诉理由：一审法院认定事实不清。上诉人认为合同主体是一个人，在一审法院法庭审理的过程中，被上诉人邵滨鸿提供的合同主体为2个人，但链家公司提供的合同中被上诉人孙劭被划掉了。上诉人在签合同前已经明确告知邵滨鸿及链家公司“该房屋是婚内共有财产”，法庭上邵滨鸿和链家公司也承认这一点，所以上诉人认为法院认定“邵滨鸿有理由相信张福生有权处分该房屋”是错误的。原审判决对合同主体以及张福生对房屋处分权的问题判定有误。孙劭、邵滨鸿服从原审法院判决，针对上诉人朱素兰、上诉人张福生的上诉答辩称：不认可上诉人朱素兰和上诉人张福生的诉讼请求和理由。一审法院认定事实清楚，证据充分。合同主体是邵滨鸿和孙劭两人。该事实已经被（2014）海民初字第5436号民事裁定认可。我方提供的原始合同没有划改，一审法院据此份合同认定是合法有效的。张福生补办的合同复印件不是真实原始的合同。孙劭在购房之时和现在都具备购房资格。朱素兰对房屋出售一事是知情并同意的，是因为房价上涨才不愿意出售。最初是朱素兰电话委托链家卖房并报价，朱素兰对卖房一事是知情并同意其丈夫张福生的卖房行为，张福生应该属于表见代理。购房过程是在张福生的家里完成的，当时张福生给朱素兰打电话沟通了房屋价格等问题。我方购房过程是善意有偿的。本案追加当事人符合法律规定，法律适用正确。链家公司服从原审法院判决，针对上诉人朱素兰、上诉人张福生的上诉答辩称：不同意二上诉人的上诉请求和理由。同意二被上诉人的答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：本案争议焦点为：单方处分夫妻共同财产的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。现朱素兰主张张福生、邵滨鸿、链家公司恶意串通，损害其合法权益，但未能提供充分证据，故朱素兰依据该理由主张涉案房屋买卖合同无效，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽朱素兰主张其系涉案房屋的共有权人，张福生无权擅自处分共有物，但根据上述法律规定，其主张合同无效，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二上诉人的上诉理由均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由朱素兰负担（已交纳三十五元，剩余三十五元，于本判决书生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由朱素兰负担三十五元（已交纳），由张福生负担三十五元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一六年一月二十二日书 记 员 刘 瑾 关注公众号“”