（2015）佛南法民三初字第802号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-12-31

案件名称

秦志红与佛山市人合商业投资公司、广州鑫涛房地产实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

秦志红,佛山市人合商业投资公司,广州鑫涛房地产实业有限公司,广州真功夫经营管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法民三初字第802号原告：秦志红，女，汉族，1974年9月27日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。委托代理人：宁青花，系广东毅隽达律师事务所律师。委托代理人：邓翠薇，系广东毅隽达律师事务所实习律师。被告：佛山市人合商业投资公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村工业园北湖二路芦塘三雅新村侧比家美公寓1号楼10号，代码57646878-1。法定代表人：刘仁会。被告：广州鑫涛房地产实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区梅花路22号403房，代码78894369-5。法定代表人：刘仁会。被告：广州真功夫经营管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区金岭北路93号455房，代码07210402-8。负责人：潘宇海。委托代理人：林淑玲，女，汉族，1987年6月1日出生，住广东省广州市天河区，系被告真功夫公司职员。上列原告秦志红诉被告佛山市人合商业投资公司（以下简称人合公司）、广州鑫涛房地产实业有限公司（以下简称鑫涛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭。同年9月14日，原告申请追加广州真功夫经营管理有限公司（以下简称真功夫公司）为本案共同被告，本院予以准许，并于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告秦志红的委托代理人宁青花、被告真功夫公司的委托代理人林淑玲到庭参加诉讼，被告人合公司、鑫涛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月18日，原告与被告人合公司签订《佛山市房地产租赁合同》，约定被告人合公司将位于佛山市南海区罗村北湖一路时尚金都一xxx楼A1003aXXX号6X建筑面积为66.18平方米的商铺在固定时间内一次性收费出租给原告；租赁期限50年，自2012年1月1日至2061年12月31日；租金总额为1997864元，在合同签订后一段时间内一次性付清；自2012年1月1日开始，商铺的前三年委托被告人合公司对外出租，2012年6月30日前为免租期，免租期结束后被告人合公司每月15日前向原告支付月固定租金13319元，委托期结束后被告人合公司将商铺交还原告或将商铺带租约交还原告；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额的1%支付滞纳金。2012年7月19日，原告及两被告签订《补充协议》，约定基于被告人合公司为鑫涛公司的子公司，被告鑫涛公司自愿为人合公司的任何违约行为承担无限连带责任。原告已经向被告人合公司付清了商铺五十年的租金全额1997864元，商铺现在亦由被告人合公司占有、使用、收益；但人合公司自2014年5月开始拒绝向原告支付租金，屡经催讨，被告人合公司于2014年7月支付了21100元、2014年9月支付了13706元，合计34806元，尚欠本金138341元（暂算至2015年5月30日的租金）及相应的违约金14640元。被告鑫涛公司对被告人合公司向原告所负的债务亦怠于承担连带清偿责任。据悉，涉讼商铺自2014年5月至今一直是由被告真功夫公司在使用、收益，真功夫公司亦未向原告支付租金，导致了导致原告的损失。故起诉，请求判令：1.被告人合公司、真功夫公司交还位于佛山市南海区罗村北湖一路时尚金都一X楼A1003aX号、建筑面积为66.18平方米的商铺；2.被告人合公司支付上述商铺自2014年5月至返还商铺之日止的租金及违约金（在2014年7月至2015年12月期间，以每月应付租金为本金从当月26日开始至实际清偿之日止，按日万分之八计算）3.被告鑫涛公司、真功夫公司对上述债务承担连带清偿责任；4.案件诉讼费由三被告承担。被告人合公司、鑫涛公司没有答辩。被告真功夫公司答辩称：一、真功夫公司与佛山都尚百货有限公司（以下简称都尚公司）于2013年10月就佛山市南海区罗村街道北湖一路3号都尚百货一层J003XXX号（建筑面积为575平方米，使用面积为316平方米）的租赁事宜签订了《房产租赁合同》。都尚公司具备将前述房产出租予真功夫公司的权利和资格，并提供了完整连贯的权利证明作为该合同的附件；且该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此该合同签订时即生效，真功夫公司占有使用涉讼商铺具有合法的依据。二、原告的诉请无任何事实及法律依据支持。首先，原告就涉讼商铺与人合公司签订的《房地产租赁合同》的合同主体人合公司的出租权来源不明，原告在缔约上存在审查过错责任，且租赁合同约定了50年的租赁期限，超出法律规定部分的租期应无效，原告却将50年租期的租金全部付清，有违常理，因此原告与人合公司缔结租赁合同的意思表示是否真实难以确定。原告的租赁合同存在效力瑕疵。其次，原告与真功夫公司不存在任何法律关系，且真功夫公司作为涉讼商铺的承租方一直按照与出租方都尚公司签订的《房产租赁合同》的约定履行租金支付义务，无论原告与人合公司之间的租赁合同是否有效，原告都无权要求真功夫公司支付所诉请的租金和违约金。再者，原告不是涉讼商铺的所有权人，目前涉讼商铺已由真功夫公司合法占有，真功夫公司对涉讼商铺的租赁权优先于原告的租赁权，原告无权以其租赁权对抗真功夫公司的租赁权，因此原告无权要求真功夫公司交还涉讼商铺。最后，真功夫公司与另外两被告之间不存在任何法律规定的应对另外两被告的行为承担连带责任的事实和法律关系。根据合同相对性原则，原告仅有权向其合同相对方主张权利。三、真功夫公司有权继续履行真功夫公司与都尚公司签订的《房产租赁合同》。即使原告签订的租赁合同合法有效，原告也无权要求继续履行其租赁合同，因为涉讼商铺并未实际交付给原告，而真功夫公司一直合法占有涉讼商铺，并正常经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之约定，真功夫公司有权继续占有涉讼商铺，保证真功夫公司租赁合同的正常履行。原告可根据其租赁合同的约定追究合同相对方的违约赔偿责任。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、三被告企业登记信息、组织机构代码证复印件各1份，证明当事人主体资格。2.《佛山市房地产租赁合同》、《付款方式补充协议》、《补充协议》、平面图原件各1份、收款收据原件5份，证明原告从人合公司承租了涉讼商铺，约定双方的权利义务，鑫涛公司自愿为人合公司的债务承担连带责任，原告已按约支付全部租金。3.银行流水单原件1份（6页），证明被告只向原告支付2014年6月前的返租的租金，2014年7月租金尚欠5151元，之后租金违约金被告至今未支付。经质证，被告真功夫公司对原告提供的证据1-3真实性没有异议，对证据2、3关联性有异议，认为与被告真功夫公司无关。诉讼中，被告真功夫公司举证如下：1.《房产租赁合同》（附件一、二、四、都尚公司及鑫涛公司营业执照、同意转租证明、军队房地产合同）原件1份，证明被告真功夫公司与都尚公司签订的合同合法有效。2.付款回单原件23份，证明被告真功夫公司按约定按时支付租金。3.照片2张，证明涉讼商铺由被告真功夫公司使用，并正常经营。经质证，原告对被告真功夫公司提供的证据1真实性、合法性、关联性无法确认，认为涉讼租赁物是原告从人合公司租赁而来，都尚公司出租给被告真功夫公司主体不适格，原告对此并不知情，人合公司没有向原告说明出租情况；且租金明显偏低不合常理，按照行情，涉讼商铺应可以按150元／平方出租，影响原告的权利；自2015年1月1日，被告真功夫公司未向原告支付租金。对证据2真实性没有异议，对关联性有异议，认为与原告无关。对证据3真实性不清楚，但确认涉讼商铺目前是被告真功夫公司在经营收益。诉讼中，被告人合公司、鑫涛公司没有提供证据。被告人合公司、鑫涛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证的权利。经审查，原被告对原告提供的证据1-3及被告真功夫公司提供的证据2的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。被告真功夫公司提供的证据1为原件，本院对其真实性予以认定。原告已确认涉讼商铺由真功夫公司经营，故对真功夫公司提供的证据3，本院无需认定。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2011年7月18日，原告（乙方，承租方）与被告人合公司（甲方，出租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区罗村北湖一路时尚金都一楼A1003aXXX号商铺（建筑面积66.18平方米）在2012年1月1日至2029年12月31日期间一次性收费出租给乙方作商业用途；乙方分别于2011年7月18日、2012年7月17日前各支付998932元作为租金；甲方同意合同约定之租赁期终止前依据合同条款无条件自动续约，首次续约18年，第二次续约14年，乙方无需因续约再向甲方支付租金；甲方于2012年1月1日前向乙方交付商铺；从2012年1月开始，首三年委托甲方对外出租，2012年1月1日至同年6月30日为免租期，甲方在免租期结束后每月15日前向乙方支付月固定租金13319元，委托期结束后甲方将商铺交还乙方或将商铺带租约交还乙方等内容。2011年7月19日，原告（乙方）与被告人合公司（甲方）、鑫涛公司签订《补充协议》，称鉴于人合公司为鑫涛公司的子公司，鑫涛公司自愿为人合公司的任何违约行为承担连带责任；商铺使用期限50年，第一期18年，租金499466元，第二期18年，租金699252元，第三期14年，租金799146元，共计1997864元，甲方及鑫涛公司对商场享有50年使用权、经营权、出租权，有权将该商铺再出租给乙方等内容。被告鑫涛公司作为担保人在该协议上加盖公章。当天，原告与被告人合公司签订《付款方式补充协议》，将付款时间变更为分别于2011年10月18日、2012年1月18日、2012年4月18日、2012年7月18日前各支付249733元。原告已支付全部费用1997864元，人合公司分别出具收据。2014年5月开始，被告人合公司没有按时支付租金，于2014年7月支付了21100元、2014年9月支付了13706元，共计34806元后未支付任何款项。另查明，2013年5月，鑫涛公司出具授权委托书，委托都尚公司负责佛山市南海区罗村北湖一路时尚金都的经营与租赁管理及租金的收取。同年10月15日，被告真功夫公司（乙方，承租方）与都尚公司（甲方，出租方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区罗村北湖一路都尚百货一层J003XXX号房产出租予乙方；建筑面积575平方米；租赁期间为2013年10月1日至2022年9月30日；租金按乙方实际销售额提成，提成比列分段约定等内容。被告鑫涛公司向真功夫公司出具《同意转租证明》，确认同意将上述商铺出租予真功夫公司。真功夫公司按约定向都尚公司支付租金。诉讼中，原告确认人合公司没有将商铺交付原告，人合公司将包括A1003aXXX商铺在内的几间商铺打通给被告真功夫公司使用。被告真功夫公司确认都尚公司按约定将包括A1003aXXX号商铺在内的建筑面积575平方米商铺交付给其使用，真功夫公司已将承租的商铺作为整体使用，各商铺不能分开独立使用。经本院释明，原告坚持起诉人合公司、真功夫公司要求返还涉讼商铺。诉讼中，本院要求原告提供涉讼商铺的报建、验收手续，原告无法提供。本院认为，关于原告请求被告人合公司、真功夫公司返还涉讼商铺。经查明，A1003aXXX号商铺已与其他商铺打通由真功夫公司整体使用，各商铺无法分开使用，故原告请求返还A1003aXXX号商铺实际无法履行，原告的该项请求，本院不予支持。关于原告请求被告人合公司支付自2014年5月至返还商铺之日止的租金及违约金。从2012年1月开始，由被告人合公司对外出租涉讼商铺，现人合公司已实际使用租赁物，应按合同约定标准支付相应费用予原告。原告主张从2014年5月1日开始，人合公司没有按时支付费用，其仅支付34806元，对比其应支付的每月费用13319元，则人合公司支付了5月、6月的全部费用及7月费用8168元（34806元-13319元-13319元），7月的费用尚欠5151元（13319元-8168元）；被告人合公司对此未提出异议，本院予以采信，被告人合公司应支付2014年7月费用5151元及从2014年8月1日起至2015年12月31日（法庭辩论终结当月）止按每月13319元标准计算的费用予原告，共计231574元（13319元×17月＋5151元）。2016年1月开始的费用本院不予支持，原告可待损失产生后另行主张权利。人合公司本应于每月15日前支付当月费用13319元，现其迟延支付上述款项，给原告造成了实际损失，被告人合公司尚应支付以5151元为本金从2014年7月16日起至实际清偿之日止；以及在2014年8月至2015年12月期间，分别以13319元为本金从每月16日起至实际清偿之日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。原告请求超出的部分，本院不予支持。关于原告请求被告鑫涛公司、真功夫公司对上述债务承担连带清偿责任。被告鑫涛公司在《补充协议》上作为担保人加盖公章，确认对人合公司的债务承担连带责任，故原告主张被告鑫涛公司对上述债务承担清偿责任，本院予以支持。被告真功夫公司并非上述《房地产租赁合同》的相对人，原告主张真功夫公司对上述债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告人合公司、鑫涛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案判决如下：一、被告佛山人合商业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2015年12月31日止的费用231574元予原告秦志红；二、被告佛山人合商业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以5151元为本金从2014年7月16日起至实际清偿之日止，及在2014年8月至2015年12月期间，分别以13319元为本金从每月16日起至实际清偿之日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息予原告秦志红；三、被告广州鑫涛房地产实业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告秦志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3558.14元、财产保全费618.52元，共计4176.66元（原告已预交）。由原告负担436.38元；由被告人合公司、鑫涛公司负担3740.28元，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　周　晖代理审判员　　孙秀娟人民陪审员　　周惠霞二〇一六年一月二十二日书　记　员　　陈志锋来自：